利益联盟 西安退房潮的幕后推手

　　西安房地产信息网统计数据显示，截至5月初，西安一手房退房率超过7%。最为典型的是5月5日、6日、7日连续三天，单日退房率均超过10%，最高的一天退房率超过14%。为什么在西安楼市刚刚迎来“小阳春”之际，却出现了如此高的退房率？退房潮的背后是否如业内人士所言，由于金融危机影响导致购房者还款能力下降？带着这些问题，记者走访了相关行业人士。

　　高退房率背后原因扑朔迷离

　　在经开区兴盛园营销部，销售经理洪理娜表示，一般情况下一个楼盘正常的退房率应该在1%左右。近段时间以来，由于西安楼市房产销售价格起伏波动较大，加上开发商为了吸引购房者采取的“无理由退房”等宽松的销售政策，客观上助长了购房者的退房心理，导致今年的退房率明显高于往年。但就目前的市场环境分析，退房率维持在5%左右应属正常，如果高出这个比例较多，就有可能存在一些非正常的退房原因。

　　另外，记者调查发现，一些楼盘在年后采取了较大的优惠和让利措施，引发了先期以高价购买该楼盘客户的不满，致使这部分人群大量退房；还有部分炒房者以低价进行内部认购后，等到该项目开盘价格上涨后，为了套现增长利润而退房。例如曲江新区拿铁城项目，开盘前价格在4800元左右，开盘后每平方米涨了1000元，对部分炒房者来说会想尽办法退掉原来的房子重新销售以从中获利。

　　开发商“假按揭”成“替罪羊”

　　针对西安楼市出现的高退房率，有一种声音认为主要是开发商通过假按揭“自买自卖”，从银行套现，既缓解了资金压力，又回避了降价售楼的尴尬，并且能制造项目热销的虚假繁荣。 桐树湾销售经理段宏伟表示，在高退房率的背后，不排除开发商采取“假按揭”手段导演的“自买自卖”。广厦·水岸东方销售公司总经理李燕军认为，西安楼市之所以涌现退房潮，不是一两个简单原因能够解释的，政府、开发商、媒体以及其他利益相关方“集体无意识”的制造楼市繁荣表象，也是导致之后高退房率的一个重要原因。

　　记者采访的多名业内人士均表示，开发商通过假按揭套现，导致退房率过高的情况肯定是存在的，但应该只是个别现象。“现在商业银行对按揭贷款的审查严格，不太可能出现大面积的假按揭，如果把退房率偏高的原因全部归结为假按揭，显得有些片面和武断”，赏筑地产全程机构总经理任开社说道。

　　当许多人将西安退房率居高不下的矛头指向开发商的时候，开发商也显得相当委屈和无奈。经开区某楼盘副总刘先生对记者说道：“大多数人永远看到的只是表象，而很少认真研究现象背后的深层原因。试想退房对我们开发商有什么好处？我们巴不得房子全部卖掉，最好没有一个退房的”，这位刘总的语气中透露着被冤枉的委屈和愤懑。

　　曲江一位不愿意透露姓名的地产商老总直截了当的表示，做“假按揭”套现是一种原始的、最笨的办法，很少有开发商愿意费那么多周折去做这件事情，还要承担银行方面程序复杂的审查和后续接连不断的麻烦。该老总感叹道“可以毫不忌讳的说，在退房率高这件事情上，我们开发商替别人背了‘黑锅’，成了某些利益既得者的‘替罪羊’”。

　　“合同更改费”是幕后推手？

　　采访中，一位业内知情人士告诉记者，之所以西安的退房事件愈演愈烈，根本的原因不在于购房者的投机行为和开发商所谓的“假按揭”与“假购买”，真正的原因在于有些人已经把退房当做一个“产业”来经营，并形成了一个秘而不宣的行业“潜规则”。正是这些“利益联盟”者联手推动了西安的退房率逐步走高，成为今年以来西安退房潮真正的幕后推手。

　　该人士表示，无论是购房者正常退房还是投机者因为投机退房，包括开发商“自买自退”，其中有一个关键节点就是“更改合同”，“现在更改一份购房合同，是按照合同金额的5%收取手续费的”，这位人士一语道破天机，“正因为更改合同有利可图，便出现了此类行业的掮客，他们不遗余力的鼓动一些购房者退房并更改合同，在收取正常佣金的同时还可以获得额外收入”。

　　记者深入了解得知，在“更改合同”的整个过程中，有出卖人、买房人、销售人员、中介人员和相关职能部门工作人员等利益关联方。而5%的变更合同手续费并没有政府相关文件的明文规定，已经成为目前市场中大家默契合作心照不宣的“行规”。在此过程中，个人或单位之间已经形成了一个相对稳定的“利益联盟”，在此根“利益链”的连接下，各个环节的当事人都可以获得自己的收益。

　　楼市健康发展亟待政府监管

　　针对此现象，业内人士表示“行规很难打破”，既然是市场经济，“合同更改费”也是顺应市场需要，不能完全杜绝其的发生。但是也有人对此表示担忧，当“变更合同”演变成为一个“完整的产业链”，其对市场的危害肯定要大于对市场发展的促进作用。

　　陕西建祥物业代理有限公司总经理李连源认为，政府部门不能全部堵死退房的窗口，这样对那些因为种种原因确实需要退房的人来说是一个伤害，不能因为“要阻止苍蝇进来就连窗外的阳光也拒绝了”。比较可行的做法是职能部门可以建立相应的监督和管理体制，对退房人提出的退房申请进行审查，对那些因为某种原因确实需要退房的购房者予以批准，否则不予通过。

　　同时可以建立退房预警制度，针对单个楼盘非正常退房率接近4%的可以亮黄牌，非正常退房率超过5%的可以亮红牌，并采取相应处理措施，这样既可以威慑那些“职业退房师”，杜绝市场中的不规范操作，又可以有效降低西安目前较高的退房率，对西安楼市的长远、健康发展具有重要的现实意义。