资本金比例下调助力房地产投资返回正轨

    提要：资本金比例大幅下降背后的楼市现状更值得引起注意。一般而言，政府所掌握的信息往往更加全面，本次资本金的大幅下降，或许也正说明目前楼市的运行状况可能并没有人们想象的那么乐观。

　　5月27日，固定资产投资项目资本金比例的调整结果终于出炉。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从35%调低至20%，恢复到1996年的水平，成为此次调整受惠最大的项目之一。

　　从35%直接降至20%，本次资本比例下降幅度之大可谓远超业内预期。这也使得资本金比例再次成为人们热议的话题。日前，某网站上一份关于资本金比例下调的调查引起了广泛的注意，其中73%的被调查者认为房地产开发项目资本金比例松动将导致“房企资金压力缓解，房价上涨”，更有81%的被调查者认定，新政不能救市，只是救了开发商。

　　然而，就笔者看来，资本金比例的下降与房价并没有直接关系。首先，开发商资金充裕房价就涨的逻辑存在问题。供不应求才是直接导致开发商“不缺钱”时捂盘、提价的根本原因。“不缺钱”只是捂盘、提价的必要非充分条件。其次，资本金比例的下降是意味着企业贷款门槛的降低，但并不意味着银行贷款全面放开。是否给予企业贷款、贷款额度是高是低，最终还是由商业银行决定。

　　商品住宅资本金比例的下降，在一定程度上使得更多优质商品住宅项目的资金问题迎刃而解，为这些有实力的企业渡过难关或进行扩张提供支持的同时，也将有效的促进商品住宅的市场供应。而供应量的上升，正是平抑房价的王道。

　　此外，与房价涨跌相比，笔者认为资本金比例大幅下降背后的楼市现状更值得引起注意。一般而言，政府所掌握的信息往往更加全面，本次资本金的大幅下降，或许也正说明目前楼市的运行状况可能并没有人们想象的那么乐观。尽管从销售上看，1-4月全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%，商品房销售额7996亿元，同比增长35.4%。量价齐升，楼市已然呈现一片欣欣向荣之相。但1-4月，我国房地产开发完成投资同比增长仅为4.9%。远低于2008年1-4月的32.1%。同时，今年1-4月全国房地产开发企业完成土地购置面积及开发面积双双下降。企业投资信心不振、资金缺乏仍然较为严重。

　　从资本金下调的力度来看，这种投资不足或许已经开始威胁到房地产市场的稳定。这才有了普通商品住宅资本金比例由35%至20%的大幅下调政策。那么资本金下调15%后，房地产投资能够增加多少？假设企业自有资金变化不大，银行也愿意贷款的理想状态下，普通商品住宅资本金比例由35%降至20%，将为6-12月的房地产投资释放5000亿左右的流动性。然而，理想与现实往往存在差距，考虑到银行对后续楼市不确定性的担忧，以及未来经济及政策不确定性对企业投资信心的影响等多重因素，笔者认为对资本金比例下降所能撬动的资金在3000-4000亿是比较合理的，如此全年房地产开发投资同比增长将很有可能回升至20%左右，从而助力房地产投资步入正轨，维护楼市的持续健康发展。