改善型需求抬头 购房者左顾右盼

　　5月的房地产行情已然低于冲击历史成交量高点的3、4月份，北京房地产交易网的数据显示，5月份期房每日成交套数基本稳定于550套。无论是地产商，还是持币观望者似乎已无暇争论房地产是否见底。

　　与1—3月刚性需求活跃相比，改善型需求正在缓缓抬头。

　　潜在的力量

　　5月，老赵将自家唯一一套100多平方米的房子卖了，他想在最近换一套大房子。老赵在外面租了一个住处，把房子腾出来，挂牌不到一个月，房子就卖出去了。现在老赵怀揣着钱，到处物色180平方米左右的房子。

　　柳福是北京市海淀区学院路一家二手房中介店的负责人，他发现，现在在他店里挂牌出售房屋的房主，80%都是想换房，即卖了旧房，再去买更大的房子，这种情况和两年前大不一样。

　　“这个区域其实投资的人并不少，前两年，挂牌卖房的有一半是投资客。”柳福说，现在情况变了，2008年一整年没有投资者购房，但是现在出售二手房的，几乎全部是想换房的。

　　老穆就是“改善型”购房者中的一员。第一套房还没有出售，他就贷款买了第二套房。他要出售的第一套房，是60平方米的小户型，目前成交价为85万元。“等涨到90万我再出手。”老穆认为，依目前的情势,涨到90万不是难事。

　　我爱我家房地产经纪公司提供的数据显示：该公司房源中，约50%的房主出售房屋是为了换房，这个比例比年初上升了约15%。

　　毫无疑问，这些意图在“改善”的人，必将成为接下来新房、存量房的购买力量，由于有第一套房的积累，他们具备更强的购买力。

　　改善型显现

　　伟业控股研究院的数据统计，今年1—5月，北京市成交商品房住宅套均面积从104平方米上升到119平方米，套均面积小幅增长，但上升趋势明显。

　　本报统计，今年3—5月，上海成交的商品房住宅中，120平方米以上户型所占比例，从37.4%上升到44.6%。

　　“大户型的购买者，跟1、2月份相比是在增多，包括一部分别墅的购买者，某种程度上，也是属于改善型需求。”伟业控股公司总经理赵铁路表示。此外，多位新房代理公司负责人在接受采访时表示，改善型需求的放量，早在今年第一季度，伴随着刚性需求的释放，已经出现。

　　改善型需求的变化，也反映在供应方的调整上。以富力又一城为例，5月初，该项目推出一栋楼，以90平方米以内中小户型为主；6月初，该项目新推一栋楼，主打产品为149-167平方米三居。

　　“其实一直想推三居，怕不好推。”富力地产相关项目负责人表示，这次主推三居，也是在前期调研的基础上做的决定。之前打电话过来咨询、来现场看房没有买到房子的购房者中，有不少是此类房源的需求者。“销售情况还不错。”目前，富力又一城、富力桃园主推的都是大三居。

　　首创置业的老项目A-ZTOWN，目前在售的户型涵盖从一居到四居的户型。首创置业一位营销负责人介绍，三居、四居的成交周期正在变短。

　　在二三线城市，这种变化同样明显。阳光100置业股份有限公司的在售项目都在二、三线城市，阳光100常务副总经理范小冲表示，今年第一季度，以中小户型销售为主，120平方米以下户型，占据该公司销售量的80%-90%。

　　“到了第二季度，开始有购房者询问大户型了。”范小冲说，目前，120平方米以上房屋成交量占公司总成交近一半。

　　在二手房交易中，这一趋势同样存在。据我爱我家、链家地产提供的数据，90平方米以上房屋的成交量，较年初有近10%的增长。

　　问题

　　李杰是和购网的负责人，该网站为各种团购提供商务平台，其中房屋团购是其业务的重要部分。该网站的团购成员中，绝大部分是初次置业、寻找低总价房屋的购买者。“还是去年那群人。”李杰说，在他的团购群体中，反而是初次置业的人增加了。

　　随着现在房屋报价的上涨，去年以来积累的刚性需求者，购房风险和压力也在增加。据本报记者观察，至今没有出手的首次置业者并不在少数。

　　“改善型购房者还是很小心。”李杰说，这和经济的回升密切相关，个人收入增长才能支撑家庭的改善型需求，但人们现在并没有变得更有钱。“物业税征收的预期，也在影响这部分人出手。”李杰认为。

　　范小冲表示，大户型房屋在成交量中比例上升，一方面是因为改善型购房者出动，另一方面在于小户型供应量减少。“4月之后，我们的小户型已经卖得差不多了，现在很多项目都没有供给了。”范小冲说，虽然势头有所减弱，但是好卖的还是小户型。

　　去年以来，小户型消耗得最快。偏大户型开始扮演更为重要的角色，显然是去库存过程中不可避免的阶段。

　　“第二季度以后，改善型需求虽开始增加，力度还是偏弱的。”我爱我家副总裁胡景晖表示。根据他对第二套房屋交易的观察，改善型房屋的购买依然有诸多限制条件，首付比例基本上在4成，银行的贷款利率虽能争取到折扣，但很难到7折。