中小房企借壳忙

　　虽有IPO重启的预期，但中小房地产开发商依然忙于借壳上市。

　　近日，记者获悉，北京润丰房地产开发有限公司希望借壳上市，对象是ST炎黄。润丰总经理王宇表示，润丰目前的两个战略目标由区域向全国发展和借壳上市，正在同步进行中。

　　润丰是多年来热衷于上市的地产公司的典型。2006年9月，ST圣雪绒发布公告，明确与北京润丰就股权转让达成合作意向，但2个月之后，双方因为润丰、上市公司及控股方宁夏圣雪绒集团在某些具体操作方案上未能达成一致意见，合作告吹。

　　出于借壳上市的需要，润丰地产在不断调整项目和土地储备进度，完善内部治理结构。

　　目前，润丰地产在北京开发了润枫水尚、润枫德尚等项目。近一两年，在南宁、哈尔滨等地也拿了一些土地。最近，还在北京东小口拍下一幅地块。王宇告诉记者，润丰目前约有土地储备百万平方米。此外，润丰还花高价聘请两家大型管理咨询公司专门做内部分析调整，启动了新的品牌标识。

　　同样有借壳上市意图的宝龙地产的内部人士对记者表示，宝龙上市的会是整个地产，而不是此前传闻的仅是商业地产部分。在港股IPO和在内地借壳上市将同步进行，原则就是哪边条件优惠就上哪边。去年，宝龙通过联交所聆讯后暂缓在香港上市。

　　据不完全统计，今年以来，发布公告或已经在找ST公司谈合作的地产公司已经有10家以上，其中以中小开发商为主。

　　房地产企业借壳忙，除了借壳上市的时间相比IPO可能较短外，更重要的原因还是中小开发商特别是民营开发商面临的融资渠道匮乏。

　　遥远的IPO

　　一家大型券商投行部人士告诉记者：“近期，除非是大地产公司，其他来洽谈IPO的企业，我们没什么兴趣，即使是项目特别集中的区域性开发商也不想做，因为成功的可能性很小。现在业内都认为除了已经过会的、和房地产相关的中国建筑，其他没什么可能性。”

　　赛德天勤律师事务所的律师薛莲接受采访时也认为：“目前虽然有IPO重启的预期，但对于大部分公司来说，借壳上市还是相对容易。”这家律师事务所为华远借壳ST幸福出具了法律意见书。

　　对于房地产公司特别是中小型公司来说，实现一些相对硬性的指标不是那么容易。“禁止分割领取土地证，符合90/70的产业政策，没有买了2年没开工的土地，付清地价款。这是证监会发审委的审核中是必然考察的项目。”一位投行人士说，这些指标很大程度上影响了开发商的IPO。

　　业绩能否连贯是另外一个重要的考核点，实际上中小型房地产公司当年有项目开盘就有营收，没有项目开发就等下一年。“如果土地储备不够，过一两年就没土地了。证监会最担心的就是这点，业绩不稳定涉及中小股民的利益。”

　　“实际操作起来，真的很有难度，即便是规模不错、模式独特、发展很好的开发商也不容易通过，常常失败，不断重新来过。”荣盛发展就是这样的例子。

　　荣盛发展上市成功之前，曾经有不成功的过会经历。荣盛地产曾于2006年7月7日上会，但其首发申请被证监会发审委否决。

　　“否决的原因是材料中说的资金募集项目，发生了实质性变更。实际上，荣盛早就有上市打算，也准备了很多材料。但当时的大背景下，IPO一直受到控制，荣盛原来材料里提到的项目也在同步施工，时间过去了，就进入了结算。突然要过会，荣盛只能硬着头皮去，结果就被否了。后来调整了方案，放入新项目才过的。”

　　“荣盛在地产公司属于资质不错的，只盖9-11层的高楼，只在中小城市开发，楼盘定位是中高档，很有特色。”

　　“审核非常严格，如果为了上市临时去拿土地，也不可行，必须要早就有战略部署。”这位投行人士强调，没有几年的土地储备，IPO很难成行。

　　但是，不能从资本市场中获得帮助，只靠自有项目积累的资金又怎么去拿土地呢？

　　转战港股的难度也非常大。今年以来，机构热衷讨论的是三家公司，“霸王洗发水、金隅股份、中冶集团，这三家可能性最大。”“金隅股份可能性极大，霸王被认为是内需概念股，很被推崇。”一位香港金融圈人士告诉记者。

　　“资本市场是用比较法得出优劣，即便是中小开发商，很多的一年收益有十几亿元，比一些其他行业的上市公司业绩好，但这并不能成为上市的理由，每个行业板块都是有配比的。”一位行业人士这么认为。

　　发债，绝缘于中小企业

　　企业债方面，行业人士也基本认可只有属于符合政策导向的公司才能成行的逻辑。地产公司里目前只有一家民营企业龙湖发企业债成功，募集资金的投向是震后恢复重建、节能建筑、旧城改造三个项目。而且，“龙湖是该上市而没上市的屈指可数的企业”，龙湖员工自己的表述也多少表明，发债对公司规模的考量依然是重点。

　　房地产信托基金方面，记者采访的结果是 “我们通常只考虑成熟项目”。而信托融资或者银行贷款的融资方式又无法从根本上成为解决长期融资的机制。

　　从新近的发债背景来看，记者采访的上市公司、评级机构、券商投行部门基本上都认为，公司债发行过会的公司很多，但发行拿到批文的并不多，从去年到目前只有万科一家。基于目前的发债低利率背景，发行公司债被认为是很好的抢低利率的融资机会，申请的非常多，但也只能是焦急地等待。

　　分析人士认为，找到一个合适的壳公司，对方没有复杂的债务关系，有合适的项目储备，这些对于地产公司借壳上市，仅仅是个开始。在外界认为开发商已经从社会里攫取资源最大化的评价没有改变之前，在地产公司融资真正的多元化没有实现之前，这种借壳风潮不得停歇。