开发商缩量"谷价"六七月是楼价走势关键点

    近期楼市价量双升，鼓舞众多炒家再度入市，却令普通买家望而生畏。下半年楼市又将出现怎样的局面？在一片火热交投中悄悄集聚的泡沫会越来越大还是会遽然破裂？

　　近期楼市价量双升，鼓舞众多炒家再度入市，却令普通买家望而生畏。下半年楼市又将出现怎样的局面？在一片火热交投中悄悄集聚的泡沫会越来越大还是会遽然破裂？

　　基本面：短期内供不应求

　　数据显示，1~5月房地产开发投资同比上升6.8%，其中商品住宅上升4.4%，与2008年（1~5月份开发投资同比上升32%，其中住宅为35%）相比大幅收窄。

　　另一方面，1~5月，全国房地产开发企业的新开工面积同比下降16.2%，降幅呈扩大趋势；同时，受到去年开工放缓影响，目前竣工的项目面积明显放缓。

　　新供应量有收紧之势，加上近几个月楼盘存量消化快，都将导致供应偏紧，楼价因此被催升。

　　开发商缩量“谷价”？

　　开发商放慢供应速度，是希望以此形成供不应求的市场局面，还是对下半年市场没有信心？

　　上海某开发商龚先生解释，竣工面积和开工面积下降主要有两个原因：一方面是开发商对楼市前景仍比较谨慎。另一方面，2008年的调整使开发商放慢开工速度，而2007年购买的土地成本太高，开发积极性很低，直接导致竣工面积增幅放缓。

　　根据目前全国主要城市的成交量，业内预测，2009年全年成交量有望成历史新高峰。

　　涨价将遏止刚性需求

　　不过，据美联物业全国研究中心测算，目前的城市负担比（指每个城市的房价与当地居民平均收入之比，反映楼价是否超出居民的承受能力）虽在历史低位，但有上升态势。

　　根据5月最新数据，广州的楼市负担比为44%，深圳为33%，上海接近50%，北京超过50%。理论上，50%为负担比的参考指标，但实际上30%已是民众的最大心理承受极限。随着楼价的上升，刚性需求有可能被遏止，成交可能受到影响。

　　观点：成交量或逐渐下降

　　市场人士分析，6、7月是决定下半年楼市走势的关键，如果价格升幅太大，则刚性需求的意愿将减小，换楼客和投资客比例将大幅增加。到9~10月份，房价可能出现短期的低谷期，成交量将有大幅增长。但在下半年一手楼价无优惠信号出现之前，整体市场成交量将逐渐下降。

　　中原地产研究中心总监陶琦：

　　下半年成交量将继续保持高位波动，价格出现快速上升。

　　美联物业全国研究中心：

　　下半年楼市成交量可能逐渐下降，整体价格预计比年初上升10%左右。

　　其他因素

　　政策面：

　　应不会出台严厉措施

　　陶琦认为，目前直接或间接影响房地产市场的政策均趋向利好，如降低营业税、下调资本金以及低价土地的推出等，都体现了政府的放松和鼓励倾向。因此他相信下半年政策将在较大程度上容忍楼价的上涨，以柔性政策为主，而不会出台严厉的打击政策。

　　上海某开发商龚先生认为，市场不要期望近期还有房地产优惠措施出台。但国家去年推出的部分房地产优惠政策在年底就要告一段落，是否继续还不确定，因此这也可能刺激购房者在政策过期之前入市，再次支撑房价上涨。

　　心理面：

　　通胀预期致入市动力

　　业内分析认为，通胀并不一定如期而至，但目前对民众心理上的影响力日趋强烈，特别是有产一族更是加速了资产的转移。

　　某地产公司负责人姜君聪认为，国际大宗商品价格近期很可能出现回调，市场对未来经济形势依然比较谨慎，大量投资者入市恐怕还要等一段时间。