从发展的高度解析西安城北房地产未来走向

    近年以来，西安城北区域无疑利好连连，也使得这一区域再次成为人们关注的焦点，结合诸多关于城北的规划，城北区域未来的发展蓝图已经越来越清晰地展现在人们面前。

    作为城市建设的先行力量，这也无疑赋予了房地产市场更多的发展契机以及更大的发展空间。近年以来，越来越多的开发商?诸如紫薇地产、金地集团、首创置业、经发集团、绿地西安、华荣地产等将开发的眼光聚焦于城北，跃跃欲试。那么作为关注城市发展建设的我们不由要问：城北房地产未来发展空间到底有多大？

　　城北环境现状

    西安城北的历史悠久,早在春秋战国前,便有人类在此繁衍生息, 秦、汉、唐等9个王朝曾在此建都，历时361年。境内古迹众多，驰名中外。

    抗日战争时期，铁路沿线成了难民逃荒的聚集地，大批外地逃难者进入城北，加上渭河已逐渐不再通航，商务贸易也日渐衰落。建国后近40年间，城北在西安市整体战略布局中，被定位为仓储区和现代农业区。加上交通不畅，城北的发展一度几乎处于停滞状态，城北的辉煌历史告一段落。

    直到近十几年，因为经济技术开发区的建立和城北的重新定位，城北迎来了新的发展机遇，经济和市政基础设施等才有了较大的发展。

    上世纪九十年代初期，在西安市成为内陆地区开放城市后，西安市委市政府为加快改革、扩大开放，西安经济技术开发区于1993年设立，2000年2月被国务院批准为国家级开发区，2002年6月国务院又批准在开发区内设立了西北首家国家级陕西西安出口加工区。近几年，开发区的各项经济指标一直保持40%左右的增长速度，主要指标不仅在西安市历年经济目标评比中名列前茅，而且在中西部地区同类开发区中也居于前列。

    1995年，西安城市规划开始侧重市区南北方向的发展，从那时起，政府就对城北加大了交通建设投入，比如扩建未央大道，北建设北二环立交和绕城高速公路等。现城北已成为名副其实的古城“门户”：距西安咸阳机场20分钟车程；北二环、绕城高速、西铜高速、朱宏路、6车道未央大道穿境而过；新客运站已定址于草滩区域--绕城高速以北1公里处。

    城北的公园也从无到有建设起来，目前已建成开放的有4座。1995年开建的西安未央湖游乐园是以集休闲、娱乐为一体的现代大型游乐园，占地近千亩，其中水域面积480亩，是西北最大的人工湖。占地约800亩（含运动主、副馆）的西安城市运动公园，是1996年西安市委市政府为迎接全国第四届城市运动会决定兴建的一处大型综合性体育项目，是一个以球类运动为主兼具休闲、游憩功能的生态型运动主题公园。占地近500亩的张家堡广场改造完成，拟建成有较高文化品位的、生态良好的、环保意识较强的“都市森林公园”，以提升区域的整体价值和城市形象。坐落于城北文景路与凤城三路交汇处的文景公园，占地面积172亩，已于2004年9月开园。另外，占地约3.5平方公里的大明宫遗址修复是“十一五”规划的重点项目，预计投入资金为13亿至15亿元。还有城北西边即将建设的汉长安城遗址森林公园，占地面积约36平方公里。这些大型公建的完成，必将极大的提升城北的魅力。

    2005年，城北的社会生产总值约130亿元，较上年增长近30%，这么高的发展速度完全可以和高新区相媲美。就业人口约25万人，居住人口约为65万。

    城北的发展虽然有声有色，但是由于发展时间短，经济水平仍然比较低，所以还有较多不足之处。根据西安市2004-2020年的用地规划，城北总规划面积160平方公里左右，而现在建成区不到30平方公里。目前，城北的主干道虽然基本建起来了，但是区内的纵向和横向交通还不完善，并且相对于其他城区而言，城北与城内的交通道路少，主要依靠未央路，不像其他城区与城内有多条道路连接，如城南与城内，有长安路、雁塔路、朱雀路、含光路、文艺路等五条路。另外，城北与其他城区的道路，也缺少连接。另外，城北有中学17所，大型超市4家，医院约20家，这些公建配套明显不足,严重制约了城北房地产的发展。

    不过令人欣喜的是，城北配套方面的建设步伐越来越快，诸多大型超市、家电商家等零售商不断入驻该区，而市政供暖管道也将于未来几年覆盖整个区域。随着建设的加快，城北的配套不足将逐步得以解决。

　　城北与其他区域的比较

    按照过去的西安市区域布局，东郊是纺织城，西郊是电子城，南郊是文化区，北郊是农业区。在这样的规划下，其他城区都有巨大的发展，而城北却吃了这次产业定位的亏，几十年间无发展。

    就是因为这个产业定位，导致城北在西安市民的印象里最差劲，首先是治安不好，外来人口多等，其次就是经济落后，公建配套缺乏，人居条件差。

    与城北形成鲜明对比的是城南，这里交通方便,商业繁荣, 是西安的文教区，区内高校林立, 西安80%以上的高校都集中在这里，拥有良好的文化氛围。向来是西安市民安家置业的首选,一直到现在都没有改变的迹象。城北也认识到了城南的这个优点--也就是自己的缺点，所以也要引进高校，以提升自己的人居环境。占地6000亩的城北未央大学城应运而生，现已有陕西科技大学职业培训学院、西安工业学院、陕西医学专科学院等在此落户，另有长安大学在渭河南岸的新校区也已入驻。高校的进驻将改变城北“无教育”的历史，提高城北文化氛围和居住环境。

    相对于城北落后的经济，高新区无疑是遥遥领先的。作为国家级的高新技术开发区，高新区经过十五年的发展，已经成为西安市经济最活跃的区域，经济总量约占西安市经济总量的25%左右。因为经济的发展，相应地带动了房地产业的前进。高新区的房地产开发量非常大，吸引了相当数量的西安本地人和外地人在此置业。目前，高新区已成为西安市民工作和居住的理想区域。与高新区相比，城北的经济是后起之秀，经开区的经济总量虽然和高新区还有不小的差距，但是在逐渐缩小。随着城北经济的发展，会有更多的人在此工作，城北又有其他区域没有的大型遗址和公园，这里具备成为西安下一个工作居住理想区域的潜质。

    此外就市政配套来说，城北不仅不如发展成熟的城南和新开发的高新区，而且不如城东和城西。城东和城西由于开发较早，交通、教育、商业、市政管道等比较完善，因此，这些区域的生活成本低，而城北由于市政配套不足，生活成本相对就高。这也是人们不在城北置业的一个重要原因。

    相对其他城区，城北的经济、商业、科教文卫等，没有一样拿得出手，但是城北具有丰厚的历史文脉、良好的生态环境、丰富的土地资源，可供房地产发展的空间更大。近十几年来，城北走上了发展的快车道，不久的将来，相信城北就会赶“城东”超“城西”，与城南、高新争辉。

　　城北房地产现状

    建国后40年中，由于城北的功能定位，导致本区域的住宅、商服用房、写字楼等房屋建设，没有大的发展。主要是在道北和北二环之间有一些住宅小区，另外有60多家大型仓库。

    在经开区设立后，由于城北经济的迅速发展，房地产业终于走上了发展道路。上世纪九十年代后期，一些眼光独到的开发商，看好城北的前景，把目光投向了这片沃土，开始了房地产开发。荣华集团、雅荷地产、安达地产、福安地产、海洋集团、海荣地产、首创置业、绿地西安、紫薇地产、高山流水集团等众多开发商，开发的明珠花园、雅荷花园、百花园、海洋小区、福安花园、海荣花园等房地产项目，初步改善了西安城北的人居环境。随着西安城北房地产业的发展，诸如EE康城、凤城明珠、海荣豪佳花园、锦园新世纪、雅荷智能家园、凤凰新城等众多房地产项目如雨后春笋般涌现，给城北的人居环境涂上了新的一笔。目前，城北规划开发的房地产项目越来越多，一些嗅觉灵敏的开发商早已闻风而动圈好土地，一旦时机成熟，立马投入开发建设之中。仅城北当前商品房的预售面积就达243万平米，真可以说，城北让众多开发商趋之若鹜，越来越多的开发商来此“筑巢引凤”。

    城北的商品房销售量增长也很快。在不长的时间内，城北就涌现出不少优秀楼盘，如利君V时代、新一代北城国际、天地时代广场、锦园新世纪、雅荷系列小区、白桦林居、西安印象等项目，这些优秀项目的开发，使得城北区域人气进一步聚集。而城市发展规划又不断为房地产的开发带来更多利好，市政府北迁确定后，诸如雅荷春天、白桦林居等楼盘价格开始快速上扬。

    近年来城北商品房销售量的迅速增加，说明越来越多的人选择了城北安家置业。在城北区购房者中，本市人占到64.1%，外地城镇居民所占比例次之，达到29.4%。与全市平均外地购房者所占比例相比，城北区外地购房者比例平均高出10%左右。外地人在城北置业者较多，一是因为城北区受本市人的“道北”观念影响较大，不愿在此置业。二是因为外省人在城北区经商者较多，如大明宫建材市场、太华路建材市场等诸多批发市场吸引了众多外来人群在此经商，同时也在城北置业。随着越来越多的西安市民看好城北，本市购房者比例应会增加。

    综合来说，近十多年城北房地产业发展的很不错，据不完全统计，目前城北的存量商品房已达600万平米左右。根据西安市2004-2020年用地规划，城北商品房储备土地约有4000万平米。这么大的储备量，为城北房地产业的发展奠定了坚实基础。

　　城北房地产未来前景

    也许真的是塞翁失马，焉知非福。正是由于城北几十年来裹足不前，所以只有它能为西安提供一片广阔的发展天地。
    根据西安市2004-2020年城市发展规划，西安市将形成以市中心为主体，东到临潼，西至咸阳，南到秦岭，北至三原的城市格局。城北将成为西安的新中心，交通总枢纽。西北部为汉城遗址保护区森林公园；北部以经济技术开发区为中心形成装备制造业区、物流中心；东北部结合产河，同时营造渭、灞、产河等“大绿”格局，有效改善城市生态环境，建设成高尚居住、旅游生态区。

    当前，随着市政府的北迁，将在城北建造一片新城区，整个区域以南北向城市中轴线为脉络，营造高低起伏、错落有致的城市形态。整个新城区总占地面积约8.3平方公里，共分为行政办公区、城运公园、商业中心、城市交通枢纽、配套医疗区、文教综合区、居住区、二类工业区等功能区。市政府的北迁，最直接的影响就是城北的市政配套会更快地建设起来，以奠定西安新中心的地位，而此会促进城北的房地产业更快更好地发展。

    西安经济技术开发区（以下简称经开区）自2000年2月被国务院批准为国家级开发区后，2001年西安市政府又批准了二期开发用地，总体规划面积达到23.5平方公里。城北区经济发展强劲，与经开区多年来营造区域环境和发展经济的努力分不开，国家商务部统计数据显示：2005年经开区国内生产总值、工业总产值、工业增加值和实际使用外资四项指标同比增长都在40%以上。经综合评比，西安经开区四项指标在西部重庆、成都等省市十三个国家级经济开发区中位居第一位，“国内先进、西部最佳”的称号当之无愧。目前，西安经开区“二次创业”方兴未艾，一时成为最具潜力的投资区域，带动着整个城北快速、健康地向前发展。作为西部地区最具活力、发展速度最快的区域之一，西安经开区正在成为中西部承接国际产业转移，尤其是制造业转移的重点目标区域。西安经开区在未来的城北担当着核心角色，是城北发展的“发动机”。
 
    近日，备受全市人民关注的地铁二号线工程已经获得国家发改委主任办公会通过，取得了重大突破，经国务院领导传签后将于明年全面开工。地铁二号线（铁路北客站-韦曲）为南北向主客流走廊，线路北起规划郑州至西安高速铁路西安北客站，南至长安韦曲站。线路全长26.4千米，设车站20座。一旦地铁开通，将会极大地促进南北交通，缩短人们的出行时间，将西安南北更紧密的联系到一起。此外，地铁的开通将会促进地铁沿线附近的商品房整体品质的提升，无论是写字楼、商铺，还是住宅，物业价值的提升不容置疑。从香港的发展情况来看，地铁线附近的商品房价格明显高于其他商品房，并且这个趋势越来越明显，地铁运行后普遍使周边地价升值20％-30％。

    现代化进程必然伴随着城市化，而城市化一般分三个阶段：即单个城市发展阶段、都市圈发展阶段及城市带发展阶段。就关中城市化进展而言，现正进入第二阶段，即正在形成以西安为中心的都市圈阶段。“西咸一体化”正是体现这一规律的结果，咸阳位于渭河以北，西安在渭河以南。西安与咸阳的交通联系均在西安北半部。陇海线从城北通过，未来陇海新线将从西安城北跨渭河而过。“西咸一体化”的加速发展，使城北的区位优势日益凸现，促进城北确立地区交通枢纽的地位。

    此外，西安火车新客运站定点草滩区域，铁道部决定建设西安铁路枢纽，国内第一条高速铁路郑（州）西（安）段开工建设，西安站也定址城北。所有这些规划已经确立了城北作为交通枢纽的地位，此地位的确立必将促使城北成为地区物流中心。

    在环境方面，西边汉长安城遗址区域内将建设大面积的生态旅游森林公园，东边?哄比?角洲西部第一水城，将形成13平方公里的水面，万亩柳林再现“灞柳风雪”盛景为期不远。加上北有未央湖和城市运动公园，南有北二环绿化带，城北将逐渐形成“五大供氧基地”。另外，西安市提出，投资80亿元改造渭河，变渭河为城中河；投资50亿元加快北城生态环境建设。城北环境的改善，自然而然会吸引人们在城北居住。同时，依托产灞三角洲的自然环境，这里将成为高尚居住区和旅游生态区。

    城北给了西安希望，伟大且美好的蓝图已经开始在这里实施。根据西安市2004-2020年的用地规划，到2020年，城北将建成约160平方公里的新区，容纳200万左右的人口。估计将有约4000万平米的商品房用地要开发。如果容积率按城北目前的平均水平--1.3来计算的话，未来14年，城北将需要5200万平米的商品房，平均每年约为370万平米。这是一个巨大的市场，几乎相当于2003年西安全市的规模。

    正如未央区所宣传的那样：城北无弱土!我们完全有理由相信，未来的城北房地产将愈发精彩纷呈!