新浪访谈：走差异化路线的东方罗马花园

    很早就听说过东方罗马花园这个位于产灞的项目，该项目1期是在去年6月份开盘----汶川地震之后，经济危机之前。如此说来开盘的时间点并不好，但仅仅五个月的时间卖出1.7个亿。这个销售额对于往年而言不应该算是很好，但在去年那个特定的时间段确实也不能说不好。

    初闻东方罗马花园之名，让我更多的联想到罗曼蒂克这个词语，虽没有亲见，但浪漫的氛围可以想象到。和朋友一起驱车到达产灞，在东方罗马花园站下车时，难免会因为开发商煞费苦心的宣传而心存敬意。可以想来，一个简单的站牌，一次次重复的报站，是多么大的宣传力度，也是多么细致的宣传方式。走进东方罗马花园广场，巴洛克式的建筑风格低调但又不失华贵，走进高大的销售中心，穿越熙熙攘攘的人群，来到东方罗马花园副总经理郝万仓的办公室，开始了今天的访谈。

东方罗马花园副总经理郝万仓

    项目的差异化定位

    新浪陕西房产：东方罗马花园项目定位新颖，甲壳虫平层小户、QQ小复式、LOFT错层等等，加之大量的巴洛克式风格建筑这一切的景象让人联想的是当代都市白领生活，如何想到瞄准这一点去进行定位和营销？

    郝万仓：据我们多年的经验，在销售时最先售完的都是小户型，当然很多项目是由于小户型的数量本身就比较少。但经过我们的调研，随着房价年年升高，很多年轻白领由于资金原因，买大户型压力会较大，而中小户型却找不到较好的户型和位置，所以在我们项目希望能够弥补市场这方面的空缺，专注做中小户型，在产品上走差异化路线，同时也满足市场需求。
此外，作为投资性置业者，他们也较青睐于小户型，因为成本低回报快，而且收益相对较高，这也是很多人买小户型的原因。

    新浪陕西房产：项目的建筑很多是巴洛克风格，能否介绍整个项目的亮点？

    郝万仓：我们这个项目的设计理念是倡导新的生活概念、新的生活方式。首先从细节营造出“罗马风韵”。欧式墙、欧式柱、花池、罗马浮雕墙等石材元素的运用充分体现其广场的大气，在景观设计方面处处以人为本，融合中西文化和古今园林的手法营造出欧式特色的园林。

    其次，人工景观和自然景观的有机结合。园区主题中心景观两边的跌水与喷水雕塑的有机结合营造了不同的景观效果和空间环境。另外，根据不同环境、开放过渡空间等运用了植物、小品、景墙、自然置石与杂木林混植等技法。

    第三，人工水景与自然水景的结合。水系景观是整个楼盘景观设计的核心，小区绿化景观系统结合小区步行系统，以中心广场的雕塑喷泉水池为中心，引出不同特色的水景贯穿整个小区，使之成为小区绿化景观空间的灵魂。

    我们努力的打造小区的品质，这点从广场就可以看出来，虽然我们的楼盘还在建设之中，但希望通过小区的园林景观设计让更多置业者了解我们，认识我们。

    新浪陕西房产：从开盘至今，东方罗马花园的销售一直不错，是用怎样的营销策略？

    郝万仓：由于项目定位的受众群体是青年人，所以这个项目很注重网络宣传。据我们销售人员统计了解到，客户获悉我们项目信息的渠道中，有50%是通过网络，其余的50%是通过DM、报纸广告、户外广告、专业杂志等渠道获得。其实很多人都怀疑通过DM单去做项目推广，但我个人觉得营销的方法没有对与错，只有适合不适合，最后要看的是成交量。我个人觉得发DM单这种主动出击的推广模式恰恰弥补了常规广告无意识性的宣传。从客户获悉信息的统计数据看就不难找到答案。当然我们也会在销售的不同结点做报纸、户外、其他媒体及活动等，这些属于提升我们产品形象的范畴。

    但任何营销手段的最后比拼的是产品品质。产品适合市场才是硬道理，产品过硬加上合适的销售方法才能创造好的销售业绩。

    赢得市场份额

    新浪陕西房产：东方罗马花园属于产灞生态区，但具体点说应该可以将项目的位置处于产灞和城北之间，在项目选址上是基于怎样的考虑？

    郝万仓：产灞的发展是我们非常看好的，近年来很多开发商入驻产灞，区域的发展是不言而喻的。而东方罗马花园地处东二环与北二环铂金十字南200米（矿山路向东1500米北侧），东临产灞生态区，西隔二环与正在建建设的大明宫国家遗址公园相望。西潼高速、城市高架快速干道、绕城高速、东二环、北二环等遍布左右。此外，公交线路的陆续开通和即将建设的地铁3号线加快了该区域的发展步伐。虽然目前区域发展相对缓慢和落后，但城市的发展会带动地段的发展，尤其是产灞和大明宫发展的辐射作用，使这一区域的升值潜力将会很大，未来的配套也会随着项目的落成而逐步完善。

    新浪陕西房产：今年的目标销售额是5亿，面对这个数字有没有压力？目前已完成多少？

    郝万仓：从去年下半年到今年年初，在楼市不景气之际，我们的销售影响都不大。去年6月份开盘到年底，我们完成1.7亿的销售额。这个销售额对于去年来说我认为还是可以的。今年我们的目标任务是5亿，这个数字是有些压力，但是有压力才有动力。据我们统计今年上半年的数据，现在已经完成近一半的任务，所以对于完成今年的目标任务量我还是很有信心的。
根据目前楼市情况，我认为西安房地产最困难的时候已经过去，所以对于下半年的情况我依旧看好。

    新浪陕西房产：现在有越来越多的外埠房地产企业进驻西安，作为西安的本土房地产公司有没有压力？

    郝万仓：首先很欢迎这么多大型的房地产开发商进驻西安，因为这表示西安房地产的前景被很多人看好，这点是值得高兴地。

    其次，我认为外埠房企的进驻对于本土房地产企业的发展是有好处的，因为只有在竞争的压力下，才会将产品的品质提升到更高的的层次，另外，外埠房企的进驻给西安带来很多新鲜的优秀的理念，这让西安房地产行业受益无穷，也让我们本土房企学习到很多的知识。

    至于压力我认为没有，因为我们作为本土房企，对于西安市民的要求及期望非常了解，我们的产品也许更能满足当地老百姓的需求。此外，我们产品的定位也在走差异化路线，这个市场很大，需要不同定位的产品去弥补市场空缺。