2009年上半年房地产市场特征及发展趋势预测

　　09年上半年，国内外经济环境不断好转，加之国内“双扩”政策的推动，市场信心恢复，在国家与地方政府不遗余力的推动下，大部分购房者走出观望，全国房地产市场强劲反弹，呈现小阳春现象，市场极高的活跃度。

　　上半年市场主要表现为：

　　政策持续向好，各省市不断推出促进住房消费与扩大企业融资的政策；

　　土地市场成交活跃，流标情况明显改善，政府改变供地策略，加速推地；

　　住宅市场成交量大幅回升，已接近或超过07年同期，部分城市项目有优惠减少到提价之后，仍呈现热销状态；

　　开发企业信心重增强，以国企和大规模民企为首，开始在全国范围内拿地，重点城市地王频出；

　　通过以上市场表现来看房地产市场明显回暖，究其根本，宏观经济环境好转、国家政策扶持、金融环境放宽、股票市场复苏、价格调整到位、社会舆论正面导向对市场回暖起到了决定性的重大推动政策。09年下半年市场走势如何，与上述几大因素息息相关。

　　趋势预测：

　　政策方面将继续实行积极的财政政策，保障内需。2009年第一季度，GDP增长率为6.1%，相比08年四季度继续下降0.7个百分点，要达到“保8”的目标，GDP还需要快速增长，且根据本年“扩内需”的经济工作重点，预计今后在金融、税费等方面政策还继续稳步放松。在08年末09年初政府已出台大量的调控政策，根据政策自身的累积性和延续性判断，在以后的一段时间内将以执行和落实已出台政策为主要工作重点。

　　地方政府采取多种手段加速推出优质地块，促进土地成交，一改土地市场颓势，土地市场局部过热，但市场全面回暖尚需时日。2008年下半年土地市场的寒冬，使政府财政收入骤减与开发企业土地储备工作难以开展，随着09年楼市小阳春、融资渠道拓宽，开发企业恢复拿地信心，2009年土地市场由惨淡转为稳定，继而转为火爆；政府采取预出让、购地、土地推介会等多种手段，与开发企业及时沟通，保障土地顺利出让；预计今后政府为保障4万亿投资计划建设用地、获取土地财政收入，开发商为企业谋求发展，在今后的半年内各省市会加大推地量，再次进入新一轮拿地热潮。

　　商品房市场成交量大幅提升，热点城市成交量超2007年，但商品房价格持续高企，楼市未来走向不明朗，可能呈现微波震荡后再次进入调整期。在国民经济形式尚未全面向好的背景下，依托于政策的利好，目前全国楼市再次呈现出量价齐升的现象，可以说这次的小阳春完全是政策放宽和积压需求集中释放造成的；维持房价上涨的基础因素还未得到稳定，有可能再次使挤压未净楼市泡沫再度膨胀，陷入观望的僵局。未来经济的是否好转与政策能否继续放宽，影响着楼市走向，目前尚未明朗。但目前市场上地王频出、推高房价、投资投机客开始涌入市场的现象若长期持续，政府或将会对二套房、契税等政策作出调整，是金融机构再次紧缩“银根”，以提升置业成本，将会对刚性需求产生抑制，购房者再次持币观望，楼市或将进入第二轮调整期。

　　国资与规模房企销售收入暴增，再度扩张，为企业发展抢先布局，民企与中小型开发企业发展环境继续恶化。本年度万科、保利、中海、绿城、富力等全国性上市企业销售收入猛增，公司现金流状况得到改善，纷纷开始在全国范围内拿地扩张。从目前市场环境来看，中小型企业融资难、拿地难的情况难以得到改变；今后市场将会形成规模垄断。