下半年楼市咋发展 西安地产大腕告诉你

    本期嘉宾：陕西省社会科学院学术委员会副主任张宝通西安交通大学房地产研究所所长杨东朗西安中登集团副总裁张河西安深鸿基房地产开发有限公司副总经理茅巍西安大德地产总经理王缙和西安金源地产集团副总经理曹志龙主持人： 本报房产部主任 文远东时 间： 2009年7月16日15时30分-17时地 点： 曲江鸿基·紫韵会所

    主持人：欢迎大家来到本报首期西安地产老总沙龙。“5·12”以来，有很多人和事都很出名，包括一头猪，猪坚强。所以2008年房地产市场上有一句名言，就是要学猪坚强。今年楼市出现了一段“小阳春”，很快就又步入“盛夏”了；楼市的突然转暖，超出了很多人的意料，房价还会涨吗？

    关键词一：房价

    杨东朗：西安房价一直在小涨

    不同心态的人对房地产市场的期望不一样。我认为下半年西安房价趋稳小涨，理由主要是西安楼市供求基本平衡。

    综合各种数据，根据我们的研究，从1992年到2007年底，西安房价一直在涨，但幅度比较小，没有出现平均价格下降；2008年房地产价格出现了停滞，在最艰难的时候，房地产的价格增幅为零。西安房价涨幅比例在1%—10%之间，最高也就10%，原来是4000元每平方米，现在涨到4400元每平方米，均价4600每平方米，与2007年持平。

    我始终认为，影响房地产价格的是地段、地段，还是地段。

    张宝通：廉租房不会妨碍房地产市场

    总的来看，各方都有房价上涨预期。

    在谈房价的时候，最基本的理论就是收入房价比，国外收入房价比分析的完全正确，但拿来分析中国房价是完全错误的。中国目前中产不是主体，拿低收入者来分析房地产市场，我觉得是风马牛不相及。

    另外我不认为廉租房会妨碍房地产市场，要加大力度大量盖廉租房，满足低收入者的住房需求。这样一来，富人买房就会成为一种很自然的事，房价再涨也不会牵动国人的心。

    要改变房价猛涨现象，唯一的办法就是大量批地、大量盖房，供求矛盾解决了，房价就降下来了。

    张河：住房消费集中助推房价

    房市的走势我觉得跟消费者钱多少没什么关系，如果大家把钱集中在住房消费上房价肯定要涨，如果大家不是把钱放在住房消费上，而是存在银行里，或者用于其他的消费，房价就不会涨得这么快了。西安人不差钱，怎么样让大家不要集中把钱花在住房上，这是一个市场引导的问题。

    主持人：西安楼市的发展态势如何？

    关键词二：趋势

    杨东朗：

    仍会保持健康势头

    西安房地产市场是比较健康的，总的供应量和需求量基本平衡，所以我认为我们西安市场还会保持一个健康的势头。

    张宝通：
   
    西安楼市前景大好
   
    我认为中国的房地产从来没有过热，从来都是热的不够。供不应求才可以赚利润，中国楼市总的形势是供不应求，所以我认为西安的房地产前景是非常好的，总的趋势远远不能满足需求，要扭转中国人对房地产的认识，如果还拿国外的分析，肯定会误导消费者。

    王缙和：

    房价总体趋涨

    前几天出现了银行对钢铁生产企业贷款将进行限制、严格审批的消息。这几天宝钢大幅度提高产品供应价，理由是原材料是在过去高价的时候进的，现在提价是要保住自己的成本。以宝钢为列，原材料价格长期呈上涨趋势，对房地产行业的冲击肯定会有，房产成本肯定要回升。据此可见，房价总的走势是趋稳看涨。

    曹志龙：刚性需求是发展“核”动力

    从地区的差异我说一下感受：我是从珠三角过来的，来西安有半年时间，我们集团在城北卖房子的时候发现西安楼市有陕北购房团、铜川购房团等刚性需求，这是西安楼市的明显特点。我觉得，这是西安楼市长期发展的“核”动力，西安楼市还有更大的发展空间。

    主持人：随着近期二套房贷的收紧，有人预言这有可能是新一轮楼市调控的前奏。而楼市波动的结果必然带来开发理念的升华和技术的革新，请大家围绕这个话题谈一谈。

    关键词三：理念

    杨东朗：用公共空间拉升区域增值

    开发住宅，应该是经济效益和环境效益并举，现在多数开发商只注重经济效益，环境效益不是很好。另外，还有社会效益，比方说菜市场、幼儿园等小区配套及邻里将来的交往等问题处理也不是很好。

    我有一个思路：利用公共空间，拉升整个区域的品质，改善居住环境使区域增值；我觉得现在这方面必须很快做好，让购房者有一个认同感和归属感，这样，区域板块的价值提升，形成良性开发。

    张河：高尚楼盘与区域环境要协调

    要把小区打造成一个高档的区域跟居住的人有关系，当然也和大家对整个小区的整体的管理有直接的关系，要不然光你这个小区干净了，小区外面干什么的都有，这个小区就不是一个高档的小区。

    王缙和：用城市总量调节产品差异

    很多城市如上海、北京，是拿一个城市的总量来做楼市的，这就比较好。拿一个城市的总量来说，我们可能是在交通比较发达的地方建小户型，这样一个城市的总量就很合适了。