分析人士认为：房地产业仍处于新一轮牛市中

　　近一段时间，政策“信号”密集释放，部分一线城市楼市出现了积极反馈：供应量增加，价格涨势趋缓……呈现出一定的降温迹象，楼市调整再入“试探期”。这是楼市回归平稳发展的“表征”，还是再次蓄势冲高之前的一次“喘息”？

    ■探因政策信号密集释放

    进入7月以来，国内房地产市场的一个新动向是：政府“有形之手”出手明显增多，其方式可归纳为两类。

    一是“重申”“强调”执行已有的政策。比如，面对上半年迅猛增长的房贷，银监会近日重申严格执行在实际操作中已有松动的“二套房贷”标准。此前，银监会还下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。此举被市场解读为房屋个贷的“收紧”。再如，上海市住房保障和房屋管理局近日也公开重申，严格执行实行多年的“三万平方米”规定：即商品住房项目超过三万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于三万平方米。

    二是整治捂盘、囤地等违规违法行为。如上海于7月中旬出台《商品房销售方案备案管理暂行规定》，首次规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示，房地产开发企业应尽快申请预售，房管部门应尽快审批等，以遏制开发商“少量多批”“捂盘惜售”的做法。北京市建委最近也集中查处捂盘现象，并对违规开发商进行处罚或责令整改。广州市相关部门负责人日前公开表示，将对闲置未开发的“地王”进行查处。

    上海一贷款中介机构的负责人分析，上半年楼市的快速复苏提升了经济发展的信心，但新增供应不足、泡沫化苗头等问题也逐渐暴露出来，下半年楼市走向可谓“喜忧参半”。因此，政策信号密集释放，既是为解决困扰楼市健康发展的迫切问题，也是在释放信号对市场进行“试探”。

    ■探果显现一定“降温”迹象

    政府出手，楼市反应灵敏。上海中原地产卢湾区区域总监吴敏介绍，投资性需求对政策的变化较为敏感，近期“二套房贷”政策严格执行，投资者出手更加谨慎，预计7月份卢湾区“新天地”板块的成交量萎缩40% 左右。中原地产闵行区七宝店的业务员则介绍，7月份以来银行对房贷明显收紧了，“以前三四天就可以批下来，现在至少要一周”。

    近期深圳新房成交量骤降。据世联地产统计，7月20日-26日这一周，深圳的新房成交量为870套，较上一周减少39.6%。世联地产认为，深圳新房市场成交量的大幅回落，部分原因是近期信贷从紧所致。

    部分一线城市则出现了“量增价跌”的态势。中房指数系统7月20日-26日监测的32个大中小城市中，有19个城市商品住宅成交面积出现环比下降，其中降幅超过10%的有12个。

    中房指数系统副主任陈晟认为：“近期楼市成交情况相对前几周表现较为黯淡，全国楼市显现出一定的降温迹象。”陈晟认为，对作为国民经济回暖主力的房地产业，政策的基调是“稳定”，但对部分城市房价攀高、“地王”频现等现象，政府相当关注；如果判断为“过热”，就有对政策做出一定调整的必要性。上述一系列积极变化说明，近期政府对楼市实施的“新动作”有着立竿见影的成效。

    不过，楼市仍在过大关。目前部分城市房价依然偏高，许多购房者已无力承担。此外，虽然部分城市新增供应量有所回升，但国内楼市可售房源总量仍在下降，个别一线城市的房屋库存量甚至已低至“警戒线”。这不由让人担心：眼前楼市的“降温”迹象，是回归平稳的“表征”，还是再度蓄势冲高之前的短暂“喘息”？

    长城证券分析师认为，中国仍将坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，因此房地产业依然处在新一轮牛市的进程中。深圳大学国际金融研究所所长国世平认为，如果政府加强对楼市的调控，房地产市场可能进入新一轮的调整期。据《经济参考报》

    市场观察

    短期价涨量跌难言楼市拐点

　　业内专家认为，7月成交量下滑，一方面是受淡季影响，另一方面，由于去年压抑的刚性自住需求在上半年成交量急速扩大后逐渐消耗，在房价已推至较高水平下，持币观望再次出现。银监会近期重申“二套房贷”政策要严格执行，加之对未来进一步市场调控政策推出的预期，改善及投资性需求也大受打击，难以支撑起继续扩大成交量的能力。

    对于深、穗、杭这三个城市成交量的快速走跌，中国指数研究院的分析人士认为，这三个城市可能出现市场拐点，若该区域成交量在未来几个月继续走跌，其市场走向有可能再次成为风向标，全国性市场拐点也将到来。

    而对于“拐点”说，许多受访专家并不赞同。招商证券的房地产行业分析师指出，尽管目前成交量回落，但与2007年有所不同，2007年是缩量导致房价下跌，目前的缩量最多也就是遏制房价的涨幅。

    一位接近管理层的地产专家表示，7月本身就是淡季，成交量下滑属于小幅波动，其原因很复杂，不能轻言“拐点”，未来趋势还需要进一步跟踪观察。

    光大证券房地产行业分析师赵强认为是上行周期中的小调整。房地产市场大趋势仍然是往上走，而且，今年房地产市场是全国性复苏、局部(一线城市)过热，最近政策打击的正是一线城市的投资需求，所以一线城市先出现调整。

    未来研判

    政策全面收紧可能性不大

　　对于未来的市场走势，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，7月一线城市成交量环比明显下滑，说明成交量在6月已经见顶。三季度，成交量将继续下滑，而价格不会跌，一线城市“价涨量跌”格局仍将持续2-3个月。

    联合证券房地产行业分析师鱼晋华也认为，由于房价过快上涨，加上二套房贷的收紧，短期房屋成交量预计会呈现回落态势。而房价在供应短期难以改善的情况下预计还是维持上涨趋势，不过势头会有所减弱。从目前的新开工进展来看，预计进入四季度，供需矛盾有望得以缓解，成交量有望出现回升。

    也有业内人士指出，房价上涨过快依然表现在北京、深圳、上海和杭州等局部城市，武汉、厦门、重庆等二线核心城市尚未有明显上涨，这既表明不会有全局性、实质性政策紧缩风险，又说明二线城市房价未来可重点关注。鱼晋华也认为，由于宏观经济的持续回暖有赖于房地产投资的拉动，所以政策层面全面收紧的可能性不大，二套房贷政策执行的松紧程度也将随着楼市的冷暖而变化。据《证券时报》 

    观点PK

    投资房产不一定能防通胀

    据了解，不少买家急于买房并非自住需求，而是为了防止通货膨胀而带来的人民币贬值才出手投资。

    弹：满堂红研究部高级主任肖文晓表示，不是所有的房子都可以防通货膨胀，房价已经虚高的房子就不可以。他认为，在现在楼价已经处在高位的情况下，投资者更应该谨慎：中心城区的楼房是不错的选择，出租回报率不错；投资周边的楼房利润可能更丰厚，但风险也比较大。“现在楼价可能已经有所虚高，经济还没完全复苏，楼价却已达到或超过07年。”

    赞：中原地产项目总经理黄韬也认为，买房防通胀一说不能一概而论，通胀通缩和房价的升降各有各的规律，“接下来经济未必就会进入通胀周期，买房防通胀在很大程度上只是心理上的安慰。”他建议，对于8到10年作为一个比较长远的投资周期的投资者的话，通过收租回报的方式是比较稳健的。

    现在买房投资的门槛还算比较低

　　有地产人士认为，下半年买家应该如何应对很重要，如果政策收紧幅度不大，则对现在楼市影响不大，如果像2007年那样严格地执行宏观调控政策则有可能会对楼市有一个比较大冲击。

    弹：合富辉煌研究部首席分析师黎文江建议，买家不用太迫切，第四季度入市是一个比较好的时机。“现在新货较少，四季度货源比较多，新盘上市价格一般低开高走，价格上可能有优惠。”中原地产项目总经理黄韬也表示，自住型的买家不用太计较政策和楼价的高低，最关键是要看自己的需要。而对于那些可买可不买的投资型和改善型的买家，可以再等等，10月份左右才入市。

    赞：但也有业内人士持相左观点，“通胀几时来？没有一个确切的时间表。但是现在无论是存款利率还是贷款利率都走到了历史的最低点，这确实是一个不争的事实。”从这点上看，现在买房投资的门槛还算比较低，是可行的。罗莎琳 M14??
7月楼市一片“涨声”住房成交面积却普遍下跌

    ■7月楼市一片“涨声”

    北京：新建住宅价格已经连续4个月上涨。上半年，北京四环路以内新建住宅期房均价为16967元/平方米，比一季度上涨1843元；四环至五环路住宅期房均价为15748元/平方米，比一季度上涨951元。许多项目的售价，已经超过2007年房地产市场过热时期的最高价。

    上海：商品住宅成交均价达到每平方米15770元，环比6月上涨1.58%，这也是今年3月以来连续5个月出现上涨。

    深圳：商品住宅销售均价每平方米超过16000元，环比6月上涨8.47%。

    天津：新建商品住宅成交均价环比上涨6.9%，为7713元/平方米。

    重庆：7月27日到8月2日，商品房成交均价4291元/平方米，较上周每平方米上涨123元，环比涨幅为2.95%。

    武汉：中心城区及东西湖、江夏、黄陂区在内，427个住宅楼盘共卖出新房10616套，其中主城区5765元/平方米的均价比6月大涨160元，涨幅创一年来新高。

    南京：住宅成交9106套，创下今年单月成交新高。当月多板块住宅成交均价纪录也被刷新，其中城中板块住宅成交均价已达16673元/平方米，河西板块直逼1.2万元/平方米。
    ……
    7月，多个城市房价环比涨幅超过10%。联合证券重点跟踪城市中，深圳、天津、武汉、长沙、杭州、苏州和厦门价格环比有上涨，仅一座城市出现下跌。不少城市的房价已经接近历史高位。瑞银亚洲房地产研究部预计，今年6月至2010年底，国内房价将上涨20%。

    ■与脱缰的房价相比住房成交量却普遍下跌

    7月，30个城市的商品住宅总成交面积环比下跌约4%，其中，15个城市的商品住宅成交面积环比下降，北京、上海、广州、深圳4个一线城市首现月成交量全部下跌的局面。

    佑威楼市通系统对上海楼市的监测数据显示，7月，上海商品住宅成交面积为194万平方米，环比6月减少5.37%。这也是上海楼市成交量在持续6个月的上涨后首次出现下跌。

    7月，北京期房商品住宅的销量为12840套，剔除其中的经济适用房和限价房外的期房商品住宅签约套数为10862套，较6月的日均385套下跌9.1%，这是北京楼市在五月后的第二次回落。

    广州和深圳7月楼市都已是连续第二个月出现成交量下降。

    楼市成交量的调整正呈现区域化局面。华南的厦门降幅超过20%、东莞超过6%，华东的杭州降幅超过30%、温州降幅超过20%、宁波降幅超过10%。

    业内认为，7月楼市成交量回落，一是因为楼市处于淡季，二是源于去年压抑的刚性自住需求，在上半年集中成交后逐渐消耗。

    另据相关机构统计，上周33个大中小城市，楼市成交面积环比上升的城市只有11个，在下跌的22个城市中，有13个环比降幅超过10%。其中，重庆、广州跌幅均超过20%，北京、成都、武汉、深圳也出现比较明显的环比走低。