西安市住宅大修资金管理办法邀您提意见

    花了几十万元新买的房子也会像人一样出现“生病”和“衰老”，需要进行及时而必要的“医治”。而住宅专项维修资金（大修资金）就是用于房屋正常维护的重要来源。西安市第一部《西安市住宅专项维修资金管理办法》即将出台，8月11日起，市法制局在网上公示，并向广大市民征求意见。

　　据介绍，市法制局将市政府正在审查的《西安市住宅专项维修资金管理办法》（征求意见稿）公示，旨在面向社会广泛征求意见。以进一步提高政府立法的科学性和民主性，增强立法透明度，保障立法质量。

　　据了解，新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区内维修资金的日常管理工作由市房屋维修资金管理中心负责；阎良区、临潼区、长安区及周至、户县、高陵、蓝田等县的维修资金交存、使用和管理工作由当地物业行政管理部门负责。

　　对于广大市民都十分关切的大修资金的交存、管理、使用和监督等问题，《办法》讨论稿做了详细的说明，市法制局希望市民朋友能够积极参与讨论，结合生活实际，发表自己的意见和建议，以便将住宅专项维修资金真正做到惠及住户、益及房屋，维护业主住房权益。

　　凡欲参与的热心市民，可发送电子邮件到fzj@xa.gov.cn，也可拨打电话87617303或发送传真到87295985发表看法、或提出意见；还可登录到西安市法制局网站http://www.xafz.gov.cn/structure/查询详情。

　　内容速览

　　交存使用  操作不复杂

　  从11日开始，西安首部《住宅专项维修资金管理办法》征求意见稿开始进行网上公示。围绕市民关心的房子大修资金咋交咋用等热点问题，记者从市房管局了解到，《办法》对住宅专项维修资金的交存、使用、监督管理、法律责任等方面做了详尽的规定。

　　首期维修资金  按工程造价5%~8%交存

　　根据意见稿中的规定，一个物业管理区域内有两个以上产权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位，应当交存维修资金。

　　商品房住宅的业主、非住宅的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%~8%。

　　出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

　　入住新房前应交完维修资金

　　《办法》规定，业主交存的维修资金属于业主所有，自存入专户之日起按照国家有关规定计息。业主在办理房屋入住手续前，应当将首期维修资金交存至维修资金专户。未按规定交存的，建设单位不得交付房屋。建设单位和业主在办理房屋权属转移登记时，应当向房屋权属登记机关提交首期维修资金交存票据。

　　维修资金实行由业主大会自主管理或者物业行政管理部门代为管理的方式。鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主大会自主管理。

　　但有关工作人员同时表示，目前我市比较成熟的业主委员会较少、结构松散，在实际对维修资金的使用时，往往引发出很多矛盾。

　　资金使用 按建筑面积比例分摊

　　《办法》要求，维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例分摊。

　　由物业行政管理部门代管的维修资金使用时，物业公司或业主委员会（相关业主）根据维修和更新、改造项目提出使用方案；维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用方案；当出现屋面漏水或电梯损坏时，可启动应急措施进行维修。物业行政管理部门审核同意后，5日内按规定程序划转维修资金。

　　由业主大会管理的维修资金使用时，相关业主人数的2/3以上依法讨论通过使用方案方可实施。

　　代收维修资金  应尽快转入专户

　　维修资金由业主大会自主管理的，应当接受所在地物业行政管理部门对其账户和资金使用情况的监督。专户银行应当每月向物业行政管理部门、业主委员会核对并发送维修资金银行存款对账单。及时向业主公布维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊等情况。

　　开发建设单位或者物业服务企业已代收维修资金的，应当按规定将代收的维修资金划转至维修资金专户。逾期未转入专户的，由物业行政管理部门责令限期转入专户，对拒不转入专户的，处维修资金总额1％以上5％以下的罚款。

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　　他山之石

　　怎样管理  六做法可鉴

　　 市房屋维修资金管理中心通过调研发现，成都、南京、杭州、上海等城市在住宅维修资金管理使用中，有六种做法值得西安借鉴。

　　做法一 物业维修基金专户存储、专款专用。物业维修基金由市物业维修资金管理中心以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,记账到户。

　　做法二  物业维修基金闲置期间,除可用于存放银行、购买国债或者法律、法规规定的其他用途外,严禁挪作他用。

　　做法三  物业维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计算利息,每年转存一次。

　　做法四  物业维修基金增值收益扣除财政部门核定的管理费用后,其余转作维修基金每年滚存使用和管理。

　　做法五  物业维修基金的管理费用由市财政部门核定,在维修基金的增值收益中提取,并纳入预算外财政专户资金管理。

　　做法六  物业维修资金管理中心应每年公布一次物业维修基金筹集和使用情况；每年定期向财政部门报送财务报告,并依法接受审计部门的监督。

　　你问我答

　　它像房子的“养老金”

　　住宅大修资金有啥用途

　　它像房子的“养老金”

　　据市房屋维修资金管理中心工作人员介绍，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。住宅共用部分包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　设立大修资金的目的是为了提高和保持房屋完好率，延长房屋使用寿命，保障房屋安全，维护业主的共同利益和社会公共利益。因此，专项大修资金也相当于房子的“养老金”。

　　截至5月底仅超10亿元

　　西安大修资金专户有多少钱

　　截至5月底仅超10亿元

　　1998年，建设部颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。此后，全国27个省会城市和直辖市城市中有21个城市以人大立法或政府令、市长令的形式颁布实施了有关维修资金的管理办法、实施方案、草案或暂行规定，海口、银川、石家庄、太原、沈阳、西安6个城市则一直没有相应的管理办法。

　　其中，成都、南京、杭州、上海、天津等城市的管理制度较为完善，目前成都市已归集维修资金30亿元，杭州市已归集22亿元，南京市已归集40亿元。截至今年5月底，西安累计归集在政府专户的维修资金仅为10.83亿元。

　　业主想修房不知钱在哪

　　未划转大修资金有啥麻烦

　　业主想修房不知钱在哪

　　目前，我市居民新购住房交存维修资金按照购房款的2％~3％交存，与国家新的维修资金收取比例规定按照每平方米建筑安装成本价格的5％~8％交存维修资金的规定相比，收取数额相对较低。

　　长期以来，一直存在着某些开发建设单位或物业服务企业代收了维修资金，但不及时划转至资金管理专户，长期占用、挪用的现象。在房屋出现问题需要维修时，业主的大修资金却不知去向，这类业主的投诉不在少数。但由于监管制度不健全，相关政策依据不足，因此对这类案件的处理非常棘手。

　　2005年前住宅基本没有

　　每套住房都有大修资金吗

　　2005年前住宅基本没有

　　目前我市维修资金的归集以商品住宅为主，并较为规范，但房改房、直管公房、拆迁安置房等维修资金的归集还没有开展。但成都、杭州、南京等城市都已开展了这方面的各项工作。

　　我市2005年前建成的已出售的房屋，基本没有建立维修资金，其共用部位、共用设施设备已出现了损坏，如房屋承重结构损坏、屋面漏雨、下水主管道堵塞、小区道路破损等问题。但因没有修缮资金，所以无法维修，极大地影响房屋使用安全。