西安楼市持续发力 价升量跌或成后市定局

    2009年的西安房价有点像风中的芦苇，左右摇摆、飘忽不定，甚至让不少业内专家也难有定论，而房价“俯卧撑”的报道不断见诸报端，令在低价时准备买房的购房者一头雾水，无所适从。西安上半年房价水平，3、4、5月西安住宅均价分别为4583、4612和4601元，进入7月份以来，商品住房成交均价4887元／平方米，同比增长10．47%，首次超过10%。

　　7月销售全国普降西安独涨

　　据国家发改委、统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市虽然房价继续冲高，但成交面积比6月份下降了19.21％。在经过上半年的持续发力后，7月全国楼市出现区域调整的局面，北京、上海、广州等一线城市首次出现了月成交量全部下跌的局面。虽然全国各主要城市房价涨幅接近一成，但是成交面积却下降了两成左右。业内专家分析认为，由于受到政策、市场需求以及房价高企等因素影响，今年的“金九银十”很可能会出现“旺季不旺”的被动局面，提醒开发商要有足够心理准备。

　　相比之下，西安的房地产销售依然保持强劲增长势头，值得关注的是，6月份西安全市住宅成交突破百万大关，销售面积达到了101.1万?O，环比上涨9.96%。数据显示，7月份西安房产销售在全国普降的背景下增长明显，西安市房管局信息中心数据表明，7月份，全市商品房销售面积104.87万平方米，同比增长64.94%，环比下降5.59%；其中商品住房面积98.37万平方米，同比增长68.27%，环比下降6.18%；

　　针对此次现象，西北大学城市与资源学系教授杨新军表示，西安作为国内房产开发的二、三线城市，无论房价还是销售量，相对上海、深圳等城市泡沫很少，楼市发展相对平稳，几乎不会出现大起大落的发展局势。西安城市化浪潮正在加速推进，大量的刚性需求保证了西安房产销售面积不会大幅滑落，再加上城中村改造推出的高性价比楼盘也纳入销售统计，因此在全国主要城市销售面积下降的同时西安房产销售不降反升并不奇怪，杨新军认为这种情况正是“西安楼市的真实反映”。

　　市场因素主导西安房价波动

　　对于当前西安房价的上涨，专家认为这是正常的市场现象，不会引发楼市震荡。

　　西安交通大学房地产研究所杨东朗认为，目前西安房价的上涨是理性的，他对记者说：“价格的变动恰恰证明了市场的理性，因为房价是围绕房屋的市场价值波动的。房价的波动体现的是活跃在这个市场中的供需双方的关系，供需双方越理性，整个市场就会越稳健。”

　　谈到近期房价上涨的原因，杨东朗认为，“近几个月，国民经济的各个环节都呈现出了稳步回升的迹象，人们对自己未来的预期明显趋于乐观，这股情绪会刺激房地产的价格上涨。”

　　陕西省社会科学院经济研究所所长张宝通指出，当前房价的上涨主要因为购房刚性需求的释放，交易量扩大所致。如果房价持续上涨一段时间，购房者都不买房了，房价自然就会向下波动，这就是市场的规律。

　　下半年西安楼市可能价升量跌

　　2009年，在全国楼市大幅转好的情况下，西安楼市不管是成交量还是成交价格均出现了大幅度的上涨。易居中国研究院克而瑞西安机构统计显示，上半年住宅共成交450.68万?O，同比2008年上半年的成交量上涨了59.70%，同比2007年上半年上涨了26.55%，6月全市住宅成交环比大幅上涨9.96%，以101.1万?O的成交量突破百万大关，楼市呈现了前所未有的火爆局面。

　　最新统计数据表明，7月份西安商品房成交均价达到5080元／平方米，同比增长8．57%，其中商品住房成交均价4887元／平方米，同比增长10．47%，较6月份环比增长2.65%。尤其在7月份，西安商品住房成交价格同比增长在2009年首次超过10%。

　　新东尚营销策划部谢艳丽认为，既然楼市成交量已经达到峰值，那么“峰回路转”则是常情，上下的波动就属于正常现象。毕竟，西安商品房市场连续四个月量价齐升要归功于西安楼市买方市场刚性需求的持续推动。

　　陕西省房地产研究会会长王圣学分析认为，进入8月份，沉积了一年的刚性需求在今年上半年得到了有效释放，而政府出台的购房补贴政策效应也在逐渐消弱，随着开发商对未来利润的乐观预期，西安房价还将进一步上扬，预计需求量将会有所下降。王圣学告诫开发商，房价应“谨慎上涨”，避免盲目乐观使楼市再次陷入发展危局。他表示，根据现在的发展趋势分析，下半年西安楼市很大程度上会出现价升量跌的发展态势。