滞涨局面下的楼市新动向 预测:春节前价格难大

    成交量持续下滑，房价仍在继续上涨，虽然无法断言拐点已至，但楼市滞涨局面却已经大势难改。在滞涨的局面下，市场的几方势力也出现了新的苗头，企业中，一部分争相上市争取更多的融资，在土地市场不惜代价获取资源，另一部分却在定价上犹豫，甚至开始明折暗扣；购买群体也陷入两难选择，一部分冷眼看房价涨跌，另一部分还在伺机进入，更有一部分选择抛售获利离场。纷繁的背后，市场正在酝酿新的调整。

    滞涨现象

    楼市价涨量跌

    经历了上半年量价快速齐涨后，北京楼市从8月份开始出现销量下跌，价格持续上涨态势。

    8月份，北京全市住宅销售面积为168.4万平方米，比7月份下降0.1%，比6月份下降17.2%。3月份以来，北京新建住宅销售价格一路上扬，8月份新建住宅价格环比上涨1.3%，比上月缩小0.1个百分点，价格环比连续6个月走高。据北京市统计局信息，北京市二手住宅环比价格稳步走高。

    据中国指数研究院公布，上周北京市商品房成交面积为35.54万平方米，环比下降6.68%，而成交均价为13700元/平方米，环比上涨7.40%。同期上海、天津、深圳、杭州、武汉等城市也出现不同程度的成交面积环比下跌。

    商品房市场及二手房市场上半年的大量成交消耗了大量优质房源。房源紧缺，业主惜售，供求失调加速了价格上涨。价格飙升致使相当的刚性需求及改善型需求购房者选择观望，从而对交易量产生较大影响。

    原因分析

    高房价是根本原因

    在牟增彬看来，房价太高是滞涨局面形成的最根本原因，“以现在的房价，买得起房的人，太少了。”

    经过半年的高歌猛进，房价已经接近临界点。北京统计局数据显示，北京四环内房价已经超过1.8万元/平方米。据业内人士估计，1-9月份，北京在售项目的实际销售房价至少上涨了30%-40%，部分项目的涨幅更高达50%以上，个别项目涨幅甚至超过了80%，以至于到8月份，北京的房价就已经全面超越2007年的高峰期。同时，今年北京市二手房的累计涨幅也已经近40%。

    牟增彬认为，在宽松的货币政策背景下，地王的频出、投资需求的涌入共同拉高了房价。同时，房价上涨又带动了土地市场的热度和投资需求。这种交互作用将房价推到了前所未有的高度。

    高企的房价，让消费者无法承受，裹足不前，新一轮观望再次形成，交易量下降就成为必然。

    地价推高房价

    4月份以来，全国地王频出，其中尤以北京表现最为突出，土地市场火爆到地王纪录一日一刷新的程度，各区域的楼面地价远远超过2007年的纪录。

    广渠路15号地以接近16000元/平方米的楼面价刷新了2007年底万科拿下大望路27号地时创下的近13000元/平方米的纪录；六里桥地块以15700元/平方米的楼面地价逼近目前周边房价；九棵树地块以6259元/平方米的地价把通州区域地价从5000元级别推高到6000元以上；大兴19号、20号地则以6605元/平方米的楼面地价成为大兴最贵土地。连声称不会再拿地王的万科都在偏远的房山拿下一块地王，楼面地价超过6400元/平方米。

    地王对房价的推动作用是毋庸置疑的。广渠路15号地成交后，周边在售项目和二手房房价应声而涨2000元-3000元/平方米。大兴地王产生后，周边项目价格上涨2000-4000元/平方米。 

    10月纯新盘入市量大增

    开盘项目多达48个 开盘价格仍在高位徘徊

    虽然9月楼市的成交量难如人意，但是对于10月，开发商还是抱有很大信心的，政策层面不断加大打击捂盘惜售行为促使楼市供盘量有所抬头。此外，在政府的引导下，一些新盘也将开盘的时间延至国庆节后，令10月的市场供应仍保持稳定。亚豪机构统计数据显示，10月份即将入市销售的项目达48个。不过，开盘价格仍在高位徘徊。

    其中，首次开盘的纯新盘项目达20个，占总开盘项目的42%，而老项目后期入市的项目仅为28个。从具体项目来看，首次开盘的项目以五环外项目居多，且多是商住楼、公寓、花园洋房等类型。老项目后期加开的项目则以前期热销的项目居多。

    10月开盘项目数量环比9月会有所提升，供应量会有所增加，但是从目前的房价预测来看，10月楼市的开盘价格仍在高位徘徊。据亚豪机构统计数据显示，有价格记录的项目整体开盘均价达17154元/平方米，这个价格远高于9月已经开盘项目的16166元/平方米的整体均价。而统计五环外项目的整体开盘均价可以发现，10月即将开盘的五环外项目整体均价为11818元/平方米，与9月已经开盘的五环外项目整体均价相比，略下降了5.3%。

    专家分析：亚豪机构副总经理高姗对此认为，10月纯新盘的入市量大增透露出一个信息，就是楼市进入分水岭，开发商加快推出新盘希望能够规避风险。4月份以来房价过快攀升对于销量的抑制作用在近期已开始显现，政策层面对二套房贷的紧缩更制约了部分改善性需求和投资性需求的继续释放，四季度的市场走向难以判断，开发商在10月加快推出新盘也是希望能够搭上旺市“末班车”。

    10月价格总体水平处于高位，但五环外的远郊项目却出现了价格下调的趋势，这种高低不均的房价现状说明，楼市将进入盘整期。在楼市成交量持续下滑的背景下，一些区域位置好的项目、一些前期销售火爆的项目、一些开发商资金充足不急于推货的项目，价格仍然保持坚挺，他们还会执行高价策略。而那些地段较远或者开发商急于回款的项目则不会继续坚持高价策略，在成交量持续下滑面前，他们选择了及时调价以达到快速出货的目的。