房改进行时：中国住宅市场正在裂变为三分天下

　　中国住宅市场正在裂变为三分天下，即廉租房和公共租赁房、经济适用房和限价房、高档住房。

　　仔细分析，不难发现近几年支持房地产行业高速发展的需求有两个，第一，是中产阶级以上阶层的多次重复购买；第二，是从低收入人群和工薪阶层中新成长起来的相对收入较高的人群。

　　而随着公共租赁房、廉租房、经济适用房、限价房等为“夹心层”’解决的保障性住房的推广和实施，中高端住宅市场的竞争进一步加剧。一位地产行业营销总监说，这一变化将整体改变目前的房价格局，对市场预期造成影响，将会整体影响中高档住宅的房价。其他一些开发企业的销售人员表示，他们已经感受到销售压力很大。

　　尽管高档住宅市场面临着压力，一些开发商仍然看到了公寓、别墅的投资商机，即随着别墅供应量的趋缓、居民收入的提高，对于高档住宅产品的需求将会稳步提升，相比竞争激烈的普通住宅，未来新的发展空间将有可能是高消费群体关注的高档住宅产品。

　　尤其是自别墅用地禁令及住宅新政实施后，别墅及类别墅都一起进入了精品化时代。受“国六条”的影响，独栋别墅将减少至濒临绝迹的地步，纯别墅社区也将销声匿迹。“而随着政府暂停执行‘限外令’，放宽了对高端市场的限制，这为高端市场的复苏带来了生机”，亚豪机构副总经理任启鑫在接受《商业价值》采访时称，“一线城市的别墅项目因此成为了一些手握重金的产业投资者的首选。”

　　正是源于长期的看好和巨大的利润，在这30%的住宅市场里，房地产企业之间的竞争越来越加剧，洗牌大戏接连上演，这点从近期拿地的竞拍现场就能证明。在住宅市场发生裂变的大潮下，房地产企业成熟蜕变，未来将形成品牌企业数足鼎立的局面，房地产产品竞争链将延长，品质正在成为竞争的砝码。

　　“永远没有饱和的市场，只有不满意的产品。”如果没有高的产品性价比和良好的市场接受度，开盘再低的价格也没有稳步上涨的可能。作为一种特殊的产品，商品房的使用期限和使用频率对消费者的影响是漫长而巨大的，不管发展商包装得多漂亮，宣传得多唯美，最后真正打动成熟买家的，只有产品质量本身。

　　由于以后的竞争多发生在品牌房地产企业之间，即可能紧邻的几个竞争楼盘都是重量级、巨鳄级的对手，所以竞争将必然需要产品有质变式的提高与创新，才能争夺到理想的市场份额。如消费者的深入研究、竞争市场的差异化定位以及从规划、户型、装修、园林、配套、建筑质量、策划销售等各方面的提升，即使是架空层、大堂、建材细部等都要精益求精，才能打造出有竞争力、性价比高且把成本控制在合理水平的产品。各环节的专业化分工要更加细、专业化程度要更高。

　　（《商业价值》杂志潇棋）