房产业撑起国民经济一片天-住房建设成就综述

　　从满目疮痍、“居无定所”的漂泊，到繁花似锦、“住有所居”的祥和，新中国成立60年来，我国房地产业伴随着社会主义建设实践和经济体制改革，逐步发展、成长与壮大。60年来，我国房地产业从无到有、从小到大，特别是自1998年以来，迅速发展，成为国民经济的重要支柱产业。

　　住房和城乡建设部房地产市场监管司提供的资料显示，党的十一届三中全会前的29年间，国家仅投资374亿元，建成住房5.3亿平方米。1978年，城镇居民人均住房建筑面积6.7平方米，比1949年的平均水平还低，约有47.5%的城镇居民家庭缺房或无房。然而，随着住房制度改革的深化和房地产市场的发展，在城镇人口不断增加的同时，我国人均住房建筑面积已提高到2008年的28平方米以上（按户籍人口计算）。特别是1998年以来，城镇居民人均住房建筑面积年均增加1.07平方米，保持了较快的发展速度。

　　根据2004年的第一次经济普查数据，房地产业的增加值占GDP的比重达到4.5%%，2007年提高到4.8%。2008年，全国城镇土地使用税、土地增值税、房产税、契税、房地产营业税、房地产企业所得税、房屋转让个人所得税7项税收合计5434.2亿元，分别占当年全国和地方税收收入的9.4%和29.7%，房地产业已成为国家税收收入的重要来源。此外，2008年全国土地出让收入约9600亿元，也是国家财政收入的重要组成部分。

　　正是由于房地产业在国民经济发展中越来越具有重要作用，2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）指出，房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

　　计划体制下房地产业没有“名分”

　　新中国成立后至改革开放前，我国长期处于计划经济体制时期。在社会主义改造初步完成后，城市土地归国家所有，土地交易被取缔。各单位建房要向政府申请，批准后获得划拨土地，房屋建设则列入国家基本建设投资计划，建设资金全部来源于国家的公共积累。住房分配采取实物福利制度，政府部门或企业、事业单位建设的住房，以低租金方式，无偿分配给城镇职工使用。这种住房供应体制，在建国初期，对于迅速改善广大城镇职工的住房条件、维护社会稳定、推进社会主义建设，曾发挥了重要作用。

　　自1952年就到建筑工程部（住房和城乡建设部前身）工作，曾任原建设部政策研究中心主任、原中国房地产及住宅研究会常务副会长的包宗华对这段历史评价认为，从1949年至1978年，是我国房地产业发展处于特殊状态的29年。在此阶段，房地产（不动产）这一词汇，在报刊和行文中“消失”了。在理论上，有一段时间不承认住房的商品属性，并实行公房低租金制度。在开发建设上，土地由政府无偿无期划拨，并规定建筑安装的法定利润为2.5%。在这一阶段里，虽然房地产的开发建设仍在进行，但没有了“名分”。特别是作为房地产业重要特征的商品经济活动，基本上处于停滞状态，被称之为房地产的“休眠”或“淡化”阶段。

　　但是，随着我国工业化、城镇化步伐的加快，城镇人口快速增加，这一体制的弊端逐步显现。由于国家不仅需要投资建设住房，还需要再拿出一大笔资金用于补贴住房的维修管理费用。1978年全国每平方米使用面积的月租金为0.13元，还不足以弥补房屋修缮和管理的费用，国家每年为此补贴多达300多亿元。国家投入住房建设的大量资金无法收回，单一的住房行政供给制越来越难以满足群众日益增长的住房需要。住房投资不能形成良性循环，居民住房投资严重不足，住房问题成为当时最为严重的城市社会问题之一。在计划经济体制下，由于土地不能出让，房屋不能买卖，房地产业不具备生存和发展条件，城镇住房制度迫切需要进行改革。

　　探索制度改革培育房地产市场

　　改革开放以来，我国逐步探索改革城镇住房制度和城镇国有土地使用制度，这两大制度改革推动着房地产业和房地产市场的建立和发展。

　　1978年9月，全国城市住房建设工作会议召开，拉开了我国城镇住房制度改革的序幕。1980年4月，邓小平同志提出了我国房改的总设计方案，明确了住房商品化的发展方向。

　　1983年底，国家统计局发布的1984年统计报表，第一次列入了房地产指标，房地产从此恢复了“名分”。1984年，六届全国人大的《政府工作报告》指出：“城市住宅建设，要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务。”1987年，国务院又批准烟台、蚌埠、唐山3个城市提高工资和房租标准、发放住房券等房改方案。3市的改革方案标志着住房制度改革迈出了决定性的一步。

　　1988年1月，国务院印发了《关于全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》（国发[1988]11号），决定用3年～5年时间，把住房制度改革在全国城镇分期、分批推开。同年，七届全国人大通过的宪法修正草案中，明确了土地使用权可以依照法律规定有偿转让。从1986年至1988年的短时期内，国内房地产企业由400多个迅速发展到3140个，而且开始大批量地由事业经营转为企业经营。

　　1990年12月，党的十三届七中全会提出要通过住房制度改革，加快房地产综合开发和住房商品化的进程。1991年10月，国务院住房改革领导小组在北京召开了全国住房制度改革工作会议，提出：对出租公房的租金按统一标准进行调整。

　　1994年，国务院印发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号），明确了住房市场化改革的目标。同时提出建立住房公积金制度，发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，促进房地产业和相关产业的发展。

　　经过城镇住房制度和城镇土地使用制度的探索和改革，房地产业和房地产市场初步具备了发展环境和条件。1994年，八届全国人大常委会通过《中华人民共和国城市房地产管理法》，确定了房地产开发用地、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等重要制度，也对房地产开发企业和房地产中介服务机构和人员提出了原则性规定，确立了房地产市场体系的初步框架。

　　快速发展房地产业作用凸显

　　《中国统计年鉴》（2008）显示，1998年以来，我国房地产市场呈现快速发展势头。2008年，全国房地产开发投资超过3万亿元，比1998年增长近7.5倍；商品住房开发投资超过2.2万亿元，比1998年增长9.6倍。2001年以来，房地产开发投资占城镇固定资产投资的比例在20%以上。2006年以来，商品住房投资占房地产开发投资的比重一直在70%%以上，以住宅业为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。

　　1999年以来，商品房建设规模迅速扩大。2007年，全国商品房竣工超过6亿平方米，比1999年增长1.8倍；其中商品住房竣工约4.8亿平方米，比1999年增长1.9倍。2007年，全国商品房销售7.7亿平方米；其中商品住房销售超过7亿平方米，分别比1998年增长5.3倍和5.5倍。全国商品房销售额接近3万亿元；其中商品住房销售额超过2.5万亿元，分别比1998年增长10.9倍和11.7倍。住房消费的迅速增长也拉动了装修装饰、家具、家电等行业的迅速发展。

　　随着住宅业成为新的经济增长点，1998年以来，我国非居住类房地产业投资占房地产业总投资的比重也稳定在30%上下，同时保持着较高的增长率。非居住类房地产业在带动城市第三产业发展、提供城市发展所必备的服务体系、增加商业等配套设施、吸纳社会就业人口以及提高城市综合竞争能力方面作出了重要的贡献。

　　根据第一次全国经济普查数据，2004年底，房地产业实现就业人数92.3万，占当年总就业人口的1.8%。更重要的是，房地产业的迅速发展带动相关行业就业数量的大幅度提高。其中，建筑业就业人数增长较快，并且成为吸纳城镇化进程中流动人口就业的主力军。

　　资料显示，截至2007年底，我国共有房地产开发企业6.2万多家，从业人员约172万人，全国城镇物业管理覆盖面接近50％，物业服务企业总数超过3万家，从业人员突破300万人。截至2008年，全国住房公积金实际缴存职工人数达到7745万人，缴存总额达到2.07万亿元，提取总额达到8584亿元，累计为961万户职工家庭发放个人住房贷款1.0602万亿元。全国房地产经纪机构则超过3万家，从业人员超过100万人；房地产估价机构超过4500家，从业人员超过25万人。

　　房地产业30年来的发展历程表明，随着住房制度改革的深化和住房建设的推进，房地产业将为国民经济发展和人民生活改善发挥更大的积极作用。