恒大超额认购46倍 卓越置业搁置IPO

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    摘要：在股市回暖的秋季，30家内地房地产企业梦绕香江，想用国际资本一解资金短缺之痛。昨天记者独家获悉，28日公开招股结束的恒大地产，I展超额认购高达46倍，国际配售超额近12倍，市场以最火热的资金爆炒恒大！由于?I展超额过多，甚至可能启动回拨机制。

　　一边是海水，一边是火焰。

　　在股市回暖的秋季，30家内地房地产企业梦绕香江，想用国际资本一解资金短缺之痛。昨天记者独家获悉，28日公开招股结束的恒大地产，?I展超额认购高达46倍，国际配售超额近12倍，市场以最火热的资金爆炒恒大！由于?I展超额过多，甚至可能启动回拨机制。

　　相比之下，深圳房地产龙头企业之一的卓越置业原定于11月3日上市，昨天却表示，考虑到当前的市场状况，公司决定搁置计划中的香港首次公开募股(IPO )，同时将把认购股份的资金返还给申购者。

　　高盛预测恒大明年暴涨7.7倍

　　“太吓人了！”昨天得知恒大地产在市场并非十分活跃的情况，多位业内人士表示惊叹。记者昨天从可靠渠道获悉，22日至28日在香港公开招股的恒大地产，?I展超额认购高达46倍，冻结资金近300亿；国际配售超额近12倍，冻结资金近700亿，总共冻结资金近千亿，为近期罕见。

　　从去年备受冷落，到今年年中恒大主席许家印信誓旦旦说“随时启动IPO”，再到10月减少融资股本，最后是28日的备受市场追捧，恒大地产的上市之路可谓一波三折。

　　据最终招股材料显示，恒大地产最终定价在每股3港元至4港元之间，相应市盈率5～6倍，最高融资额为64.6亿港元。恒大地产此次招股总数约16.149亿股，90%为国际配售，10%为公开发售，此外还有15%的超额配售权。

　　市场普遍认为，以恒大地产的企业素质，目前的定价是极具吸引力的。许家印自己也坦言，“自己有点心痛”，恒大股的上市定价太便宜，所以他宁愿缩减发售股数。此外，恒大地产计划每年派发盈利的10%作为股息。这也成为吸引投资者的一个重要原因。

　　按照香港联交所安排，11月5日恒大地产将正式上市。而高盛最新预测，恒大2010年的营业额将暴增到410亿元，盈利将达到77亿元，较今年预测盈利10亿元暴涨7.7倍。

　　由于市场情况过于火爆，有消息人士称，恒大甚至可能启动回拨机制，恒大发行的股份可能在国际配售和公开发售的比例有一个微调。

　　据了解，回拨机制是指在同一次发行中采取两种发行方式时，例如市值配售和网上定价发行、市值配售和法人投资者配售或者网上定价发行和法人投资者配售，为了保证发行成功和公平对待不同类型投资者，先人为设定不同发行方式下的发行数量，然后根据认购结果，按照预先公布的规则在两者之间适当调整发行数量。目前，大多采取将网下配售的额度中的一部分回拨给网上，这样就增加了网上发行的额度。现阶段，在发行大盘股时回拨机制经常被采用。

　　“地王”估值模式还有吸引力吗？

　　10月以来，在香港资本市场，恒大地产、卓越地产、福建明发、厦门禹洲、花样年等中资地产商相继启动招股。据统计，加上已通过聆讯和蓄势待发的企业，目前，排队赴境外上市的内地房企超过30家，实际募集和计划募集的资金合计逾500亿港元。

　　不过，当数十个中国内地房地产企业瞄准香港股市，欲借上市一役实现飞跃时，却发现，这条路确实不好走。卓越在不愿降价出售下，率先打退堂鼓，暂缓上市。禹洲亦只能以低位2.7元定价，明发集团国际配售仅仅足额。

　　早前发行的恒盛破发，刚刚上市的禹洲平淡，内地房地产企业在国际投资者的眼中，估值已经打折扣了吗？

　　回头看看2007年香港IPO募集129亿港元的碧桂园，低价巨量储地，早已是碧桂园为之自豪的开发模式中最主要的一个环节，被称为全国“最大地主”，碧桂园创始人的女儿杨惠妍由此登上了《福布斯》内地首富榜。但如今看来，风光难再。但这意味着“圈地---融资”模式已经不被市场认可了吗？

　　此前可能有这样的声音，但恒大这块试金石再次让我们对“地主”刮目相看。在投资者的眼里，最先关注的就是其披露的每平方米445元的平均土地成本。

　　恒大称招股书显示，“我们是中国众多地产开发商中，拥有最大土地储备的开发商，我们的土地品质高、成本低，总建筑面积约达5120万平方米，平均土地成本为每平方米约人民币445元”，“我们是中国所有地产开发商之中，覆盖最多省会或直辖市的开发商。于2009年9月30日，我们共有54个房地产项目，其中超过83%位于直辖市和省会城市的城区”。

　　正是这个中国的新地王，让投资者将钱投给了它。反观上市搁浅的卓越，平淡无奇的禹洲，商业地产的时代或许还没有来临。