恒大正式主板挂牌上市 投资者趋之若鹜

　　今日，恒大地产（3333.HK）正式在香港联交所主板挂牌上市。发行价每股3.5港元，公开发售16.1亿股，占公司股本的10.8%，集资额近60亿港元，按招股定价计算恒大地产总市值将达到525亿港元。

　　11月3日，香港媒体报道，恒大地产暗盘成交价介乎3.8 港元至稍有溢价的4 港元之间，较上市定价高出14%。消息人士透露，引用回拨机制后,公开发售部分可供分配股份数目增至4.84亿股,相当于全球发售总数约30%。其公开发售获73.84亿股有效申请,相当于超额认购44.72倍,冻结295.37亿元,国际配售亦获大幅超额认购。一手中签率仅为50%；散户认购7手才稳获派一手。

　　郑裕彤加码入股

　　恒大地产（03333）能够在近期一众内房新股突围而出，除了本身实力，获大?I沙追捧及以低价招徕，亦为市场热捧原因。恒大近年引入不同背景资金以壮大公司规模，由科威特基金、投资银行到城中富豪郑裕彤均为股东；加上土储高达5,000万方米及以低至5倍的二○一○年预测市盈率招股，遂令投资者趋之若鹜。

　　为了部署来港上市，恒大去年引入多名机构投资者入股，包括新世界发展（00017）主席郑裕彤私人投资旗舰周大福企业，及科威特Global Investment House；加上早已入股恒大的投资银行美林及德银，股东实力雄厚。

　　至今年十月恒大重新启动上市计划，由于定价低及挟「土储王」之名，虽然同期有不少内房股招股，仍吸引一众大?I沙入飞。长实（00001）、英皇集团主席杨受成、中渝置地（01224）主席张松桥、澳门赛马会董事总经理李志强均透过国际配售认购恒大股份；原本已为恒大股东的郑裕彤更加码投资5,000万美元，于恒大上市后持股量将介乎4.18%至5.56%。

　　郑裕彤上月中出席恒大投资者推介会后扬言「锺意买恒大」，爱其销售额大兼「抵买」，深信投资恒大不会「坐艇」。长实执行董事叶德铨于同一场合亦指，恒大业务遍布全国，认同其销售模式。

　　定价适中留「水位」

　　恒大是次上市获「群星拱照」，但公司未有因此「开天索价」，反而以每股3至4元招股，相当于明年预测市盈率5至6.6倍，股价较资产净值折让高达三成九至五成四，在同期内房新股中可说是相当便宜。

　　恒大主席许家印表示，公司原拟集资过百亿元，惟招股价「太便宜，卖得很心痛」，宁愿卖少一点。他更笑言，恒大上市后市场会有四类人，「没有下单（认购股份）的人感到后悔、下单少的人感到遗憾、下单多的人有成就感，至于恒大原有股东就感到痛心，因为把股份卖得便宜。」

　　凭借低廉售价，恒大是次招股公开发售获得四十六倍超额认购，国际配售则超购十一倍。虽然市场反应热烈，但恒大为了让投资者有更多「水位」，宁选择中间价3.5元定价，务求让股价有更多上升空间。

　　恒大地产是内房中的麦当劳

　　恒大地产（03333）旗下地产项目分布内地二十四个主要城市中的十七个省会或直辖市，目前共有四十三个开发中项目，涉及楼面近四千二百万方米。要在同一时间开发庞大土储，恒大的「撒手??」是将产品标准化，美林更形容恒大为内地发展商中的「麦当劳」。

　　恒大保荐人之一美林早前发表研究报告指，恒大主要竞争优势在于将产品标准化，整体发展过程包括选择项目、设计、选材、投标、兴建以至推广，均采用标准化模式进行，令营运效率与成本控制均可做到最好，犹如内地地产界的「麦当劳」。

　　恒大一手中签率仅50 %

　　另外，市场消息传出，在今日挂牌的恒大地产(3333)，一手中签率为五成，认购七手的投资者，才可以稳夺一手，认购反应十分热烈。恒大地产总共有超过七万七千名投资者认购。其它新股方面，市场消息指，内房股花样年(1777)有多名具实力的基础投资者，包括华人置业(127)主席刘銮雄、「玩具大王」蔡志明以及中渝置地(1224)主席张松桥，至于内地的保利集团，亦会认购一亿元的花样年股份。消息又指，高盛证券将会成为花样年的联席全球协调人。内房新股龙湖地产(960)，有市场消息指国际配售部分的超额倍数已达四倍，不少长??投资基金以及保险公司都有兴趣认购。民生银行将于下周一开始竞购，下周五公开招股，十一月二十六日挂牌上市。该行拟发行不超过三十八点二亿股H股，以招股价七至八元计，集资达三百亿港元。

　　产品标准化  力拓市郊地

　　除标准化，恒大另一「杀?簟故俏锷?具发展潜力的市郊地皮，以追求更高毛利。副主席兼总裁夏海钧早前透露，公司一般会先研究省市规划，然后锁定一些在不久将来会加强道路等基建的外围地区，再竞投这些地区地皮。由于有关地皮发展潜力尚未释放，集团便能以低廉价钱取得土地。当项目近完工及开始售楼，有关地区基建亦陆续竣工，自然能卖得更好价钱，带来可观利润。

　　恒大地产以主打发展二线城市住宅项目的大型内地房产商，手上土地储备覆盖全国24 城市，楼面高达5,120 万平方米，冠绝同侪，均较碧桂园，万科及中国海外为高。

　　另据介绍，由于其大部分地皮于06年及07年购入，土地购置成本便宜，每平方米土储成本仅为445元人民币，主要分布在全国24个城市拥有54个地产项目，大部分位于省会级的大城市。事实上，现时内地主要城市地价及楼价均有显著升温趋势，使集团今年首9个月获得合约售楼收益逾230亿元人民币，上季销售楼面及金额为同组之冠，且有多个在建项目在手，楼面面积多达1,700万平方米，预计明年的售楼收入将会大幅增加。有市场分析人士指出，过硬的恒大品质以及进取的拓展策略，使得恒大在房地产开发上一路走来、全线飘红。

　　恒大资产结构合理，明年售楼收入将爆增到410亿元

　　据港媒报道，目前恒大总资产364.5 亿元，负债总额274.4 亿元，资产负债率为75.2%。2009年上半年，恒大实现净利润5亿元，与2008年同期的8.6亿元相比下降41%；收入16.35 亿元，与2008年同期的25.25亿元相比下降35.2%。

　　2009 年上半年，恒大销售成本10.89亿元，占期内总收入的66.6%；毛利率达33.4%，与2008年同期的37.2%相比有所下滑。但接近恒大上市的人士认为，其75%的负债率等数据，“随着公司上市，很快都会优化的”。

　　而高盛最新预测，恒大2010年的营业额将爆增到410亿元，盈利将达到77亿元，较今年预测盈利10亿元暴涨7.7倍。

　　在众所关注的房地产企业现金流方面，恒大截至今年年中未偿还的银行及其他借款为101.72亿元，截至今年三季度末为145.66亿元。其中，非流动负债的即期借款年中为58.39亿元，三季度末为58.85亿元。同时，恒大地产应付账款累计51.22亿元，高出2008年全年的44.6亿元。

　　恒大解释称，借款增加主要由于新开发项目及收购土地储备，其借款利率已经由年中的10.16厘降到9.08厘。此外，其全部未偿还借款均以土地使用权、投资物业等作为抵押。

　　恒大市值达千亿，有望成为内房股的状元星

　　作为近期赴港上市的四支内房股的姣姣者，恒大已经成为众多投资者所青睐的投资对象，同时也引发恒大到底市值能够达到多少的疑问。

　　招股资料显示，恒大初步计划出售总股本的15%，融资10亿美元左右。由此计算，公司市值将达520亿，成为在港上市内地民营房企之首。但从目前恒大的招股数量来看，较早前传出占发行总量的15%还要低，目前只占发行总量的10.8%。而10亿的融资金额或是上限。由于出售股份减少，恒大市值估计更高。消息人士预计，由于恒大上市定价会有所让利，随着股价的上涨，恒大市值冲刺千亿应该没问题。

　　另外，从今年前三季度来看，恒大正显示出强大的发展势头。克而瑞最新报告显示，今年第三季度恒大分别夺得销售额、销售面积等五项强势指标冠军，显然，按恒大目前的发展势头，撼动冲刺千亿也只是时间的问题。

　　“销售额从238亿元到350亿元再到500亿元，这是一个很大的跨越，任务非常艰巨。如果我们实现了恒大的成功上市，那么我们又会出现一次更大的跨越。”2009年年中，经历了两个寒冬之后恒大董事局主席许家印在内部讲话中表示，恒大要“稳健经营、再攀高峰”。