独家对话冯仑：反周期策略与洞房高潮

　　编者按：2009年10月，新浪地产网《与地产大佬午餐》首期推出，我们与冯仑在位于北京CBD的万通中心CEO餐厅午餐、对话。我们将持续连载与冯仑对话内容，与大家共享冯氏幽默睿智。

《与地产大佬午餐》之对话冯仑

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　　从2007年开始，万通地产越来越表现出突破一般发展模式极限的发展加速度。

　　2008年，万通地产逆市飞扬，公司实现营业收入48.41亿元，同比增长122.44%，在所有A股上市房地产公司之中成长性第1，抗风险能力第5，市值也位居前列。

　　2009年截止11月6日，万通地产已经波澜不惊地获得了2个重磅项目，并签约了一个重要战略框架协议：其一，三亚奥林匹克湾2200亩土地的项目；其二，获得距北京东五环45公里的河北香河800亩土地，建筑面积近50多万平方米；其三，与天津生态城投资开发有限公司签署战略合作框架协议，启动中新生态城的首个项目，并在这一战略高地项目中资源优胜，先手在握。

　　同时作为万通地产的母公司，万通实业四大业务板块谋篇布局大势已成。除了房地产开业业务板块通过万通地产完成之外，另外，在工业地产方面2009年，万通新创完成了16万平方米的无锡数码工业园区的收购。目前，万通新创正在筹备“工业及商务园基金”。在基金管理方面已有和正在参与发起的基金有万通房地产增值基金、基础设施基金、中城联盟基金三支。在资产管理方面，最为著名的则数在美国纽约新世贸中心的中国中心，这个项目已经带给人们无穷的商业想象。

　　多年从商经历让冯仑和万通拥有非常强的风险意识。万通一直在避免那种看起来增长很快但未必美的“自杀式增长”，即当销售额增长、利润增长、营业额增长、规模增长同时，每股净现金流却是负的。冯仑形容这种增长越快，现金流越少的“自杀式增长”，就像背着炸药包冲锋，当越接近目标的时候，身上的炸点就越多，随时可能引爆。

　　而让冯仑欣慰的是，虽然万通在这个年份大幅扩张，但风险没有任何的增加。万通地产上市公司的有息负债率很少，非上市公司的万通实业约为24%。而万通实业也以15亿成为北京本地注册规模最大的公司。

　　冯仑将其归功于“反周期”策略运用。

　　在冯仑的研究中，民营企业有四种情况下最容易死掉。一是社会革命，二是科技革命，三是自然灾害，四就是商业周期风险。前三者基本与大势相关，属于不可抗力，而企业作为个体能有一定作为，也是最容易死掉的则是商业周期风险。

　　冯仑花了多年的时间一直研究反周期，最后发现反周期并不复杂，并非一定要提前洞悉透彻商业周期的趋势，事实证明，趋势往往是不可研判的。反周期的核心在于自身保持财务稳健前提下的增长。

　　长年观察，冯仑发现香港前十家或者前五家最好的地产公司，他们的净负债都是在30%以下，所以要求万通的负债也以30%为临界点。在30%的负债边界下，公司跑得再快都不害怕。相反，如果超过了这样的边界，万通则坚决控制。

　　冯氏的“洞房高潮”论正出于此。“年轻的时候做事情容易受别人的影响，我觉得最有意思的事就是"隔壁进洞房，自己高潮"，很多人都是让别人替自己做决策。应该要做到，别人进洞房，自己照样该几点睡觉几点睡觉，这就是从容。”

　　冯仑在50岁生日之际给自己的生日礼物是在台湾环岛骑自行车。几天骑下来，冯仑最大的感悟是，最快的速度既不是冲刺跑，也不是不跑，而是匀速不停地跑。而在商业行为中，通过“反周期策略”才能达到匀速而不停地跑，就是财务稳健，同时财务增长。虽然每年的增长相对比较稳健，就是20%，30%，但是增长20年却非常了不得。

　　从万通在这个年份的发展看，无疑将反周期策略应用更为得心应手。万通在08至09年间，大多数房地产商对土地噤若寒蝉的时候，拿了很多地，成本比拿“地王”要低很多，同时万通与策略伙伴，通过跟股东的关系，跟泰达的关系，解决了既拿地，又降低了风险，在低负债情况下高增长，成为这个年份的最大赢家之一。

　　（未完待续）