涨跌难断房价走势成了楼市谜团 西安楼市又如何

　　赌房价，似乎已经成了近三四年来一个令媒体和老百姓心跳加速的“悬疑剧”，总有人试图猜准最后的谜底，于是，我们听到一大堆人喊升升升、另一群人叫降降降；结果呢，房价，却总是“说也说不清楚”，看也很难看得明白。

　　关于房价的话题，从来也没有消停过，街头巷尾、茶余饭后，百姓议论的生活大小事有它；报纸荧屏、网络新媒，社会民生的热点新闻有它；政府会议、经济报告，国家宏观经济的“晴雨表”中也少不了它。最有趣的一件事，就是两位在地产界小有名气的人物徐滇庆和牛刀，在2008年为了房价的升降公开打赌，并且约定，预测不准的一位要在报纸上公开道歉，一年后，结果出来了，徐滇庆还真不含糊，在南方都市报上自掏腰包打广告承认错误。这么一个品价格为何总是弄得人心里七上八下呢？

　　不同于普通商品的“心理价格”

　　记得2002年左右，在一本财经书看到一句话：“商品房是抵御通货膨胀的有力工具。”当时，颇感兴奋，自以为又找到了一个读懂房地产的“真理”；时至今日，这个道理已经为广大消费者（往往是投资者）所了解——不少人急着买房，就是害怕通货膨胀的不期而至，让自己的钞票“毛”了。

　　因此，不同于普通的消费类商品，商品房作为具有增值保值效用的不动产，在市场交易中存在特殊的“心理价格”，又被称为“心理预期”，对于房价上涨或是下降的心理预期会导致人们踊跃购房或是观望，当然，也不排除普通人常见的“羊群效应”，一种争相抢购的表象会吸引更多人的参与其中。

　　就拿我们西安来说，大致在2005年以前，商品住宅的消费还是以自住型为主，2006年后投资性乃至投机性的购房日渐增多，房价的增幅开始加速，由市场化初期的每年均价增长一百多元达到现在的六、七百元，这种增速显然与经济发展和收入水平不相匹配——这一趋势与全国大城市基本一致；房价的起伏也与股市的潮起潮落息息相关，说明房地产的资产价值属性日渐凸显，而满足居住的消费类属性有所弱化，一个例证就是高端收入人群大量购置房产保值，从而拉动整个市场价格水准的抬升。

　　土地交易改革的“功过是非”

　　有人认为，导致房价数年来节节攀升的一个“罪魁祸首”是土地交易制度的改革即“招拍挂”的实行，标志性事件是2004年的“831大限”——从这一年的8月31日起，以往盛行的协议土地转让叫停，全部实施招（招标）拍（拍卖）挂（挂牌）。此种观点是，“招拍挂”价高者的游戏规则推动土地价格飙升，拉动房价上涨；2008年一度中断的“地王现象”在近期重演，结果是“面粉比面包贵”，地王周边楼盘纷纷涨价。

　　而在西安，也有一种观点认为，国内众多大牌地产公司的进入使得原本平稳的土地市场风云突变，仅在2007一年就使得房价上升1000元左右。显然，土地制度的改革带来的一个结果就是全国楼市的形成，2004年以前很少有外地公司进入西安，因为拿到土地的“门槛”很高，但招拍挂中的资金为王，实力说话，让拿地的“门槛”更多的是倾向于资本的高低。然而，地价上涨真的是房价高涨的主要动因吗？

　　郎咸平等专家认为，这种观点是错误的，如果房价由土地的价格来决定，那么住房销售的价格就应该以成本定价；而住房以成本定价的话，国内的房价绝对不会发展到目前这种高得离谱的地步。

　　应该说，是对于房价继续上涨的预期，促使开发商一掷千金大胆拿地，这一点与消费者的心理预期如出一辙、相辅相成。就西安来说，虽然土地市场开放、国内大牌公司竞相征地在一定程度上推动地价上涨、房价因成本提高而有所增长，但是，我们也应该看到，大公司带来的竞争加剧实际上提高了西安楼市的性价比，这比单纯的比较房价更有意义。另外，中新、富力、雅居乐、绿地、盛恒、首创等实力雄厚企业在城市边缘的拓荒式开发，使得西安城市结构趋于完整、科学、合理。

　　中国的房地产市场化只有十年时间，不能把房价的不合理上涨简单地推诿于土地制度和交易方式，仅以西安为例，2004年前“小国寡民”市场中的房价小步慢走固然让人留恋，但是，融入全国大市场乃大势所趋，只要商品房的性价比稳步提升，就意味着社会、人民创富能力的增长。

　　调控政策的“加油”、“点刹”

　　房地产作为国民经济支柱产业，影响、关联100多个行业，“衣食住行”的住房以及房价更是直接关系国民生活和社会安定。国家对于房地产的宏观调控可能是所有产业中最多的，2005年之后尤为密集。

　　宏观调控犹如开车的“加油”和“点刹车”，经济过冷时踩油门，过热之时又要踩刹车，房价的升降因此受到直接或间接的影响。房地产是资金密集、资金依赖性产业，开发贷款、购房贷款、建筑商贷款无不依靠银行融资。银根宽松、利率较低时，往往也是房价升幅较快之际，例如美国次贷危机爆发之前的情形；政府采取宏观调控措施，控制信贷规模，提高贷款门槛，会使购房者暂缓购买房屋，从某种意义上减少了房屋需求，供应增加，需求减少，会迫使开发商降价回笼资金，一如2008年国内开发商明里暗里打折促销。

　　2009年房地产销售的量价齐升与4万亿经济刺激的宽松金融环境不无关联，然而，在日子过得红红火火之际，众多学者、业内人士展望明年不免忧虑，地王频出“面粉卖得比面包贵”、住房价格过快上升“观望情绪又起”、楼市股市过热伴随其他行业过冷等等，政府会不会出台新一轮的、更为严厉的宏观调控政策？一些城市率先出台的取消二套房贷优惠政策可视作一个迹象。瑞银首席经济学家陶冬在本报举办的城市观点论坛上明确表示，新的调控一定会出炉，最快的时间可能是明年下半年。房价的“拐点”会在明年、后年出现？现在没有几个人敢放言预测了。

　　总之，房价之所以“说也说不清楚”，主要是因为影响、制约的因素太多了，使其充满了变数。