西安二手房交易缘何掉链子

　　一手房交易将突破千万平米   二手房门前冷落车马稀

　　2009年三季度以来，西安一手房市场出现非常明显的假量双涨势头，每月都有超过百万平方米的销售量，仅三季度成交就超过去年全年的成交量，今年一手房市场首次破千万大关已无任何悬念。与此同时，西安二手房市场也呈现出阶段性上涨的势头，在房价被不断拉升的同时，成交量却无大的突破。西安楼市一、二手房交易量逐渐拉大距离，已经形成7：1的比例，与其他城市接近对等的态势相比，西安二手房交易量不足并严重滞后，如果得不到有效梳理，将阻碍整个楼市的发展。在北京、上海等一线城市二手房市场交易骤然升温，甚至创出今年以来新高的态势下面，，西安二手房交易却不温不火，是什么阻碍了西安二手房交易？

　  收入低、房价高    形成剪刀差

　　长期以来、西安地区企事业机关单位普通职工收入一直偏低，十年内虽有不多的几次调整，但幅度有限，如果遇到类似2007年CPI“疯涨”的状况，一般职工难以承受。但综观十年来西安的房价，用今非昔比形容并无不当！这十年，西安房价从均价2400元/平方米涨到了5000以上，如果把工资与房价上涨的幅度相比，不难看出两者之间的巨大差距。

　　收入低、房价高让工薪阶层根本无法接受，就算抛开高启的一手房，较低价格的二手房也会使他们望而生畏。

　　有效供给严重不足 出现“肠梗阻”

　　近年来，西安加快了城市建设，棚户区、城中村、市政建设等大型工程致使大规模拆迁一涌而上，从拆迁到安置留下巨大居住空间，这样给二手房市场增加一定负担。在自行过度的前提下，一部分有条件的被拆迁人纷纷用买房过度来解决居住问题。西安市场二手房需求旺盛的为50-90平方米房子，而90年代的拆迁安置房比较适宜，但这部分房源经过市场多轮淘换，已无潜力可挖。

　　次新二手房被推向台前，但交易依然面临窘境，一是面积偏大，超出该群体购买范畴；二是部分房源产证时效不足（未满二年）产生高额税负，使购房者不堪负重。

　　可上市交易的公房本应承担重要角色，但大多数产权单位由于自身原因几十年不办产证，在政府加快办证的政策督导下，有的即便办了也不发放，更别提上市交易了。

　　还有相当一部分商品房，已经投入使用多年，因种种原因至今无法进入办证渠道，使许多应该具备交易条件的房屋难以进入交易程序，使二手房市场“肠梗阻”现象加剧。

　　自住需求有限积累跟不上房价上涨

　　与大多数小区住少空多和以投资为主的一手房相比，超过九成的二手房购买者是以自住为主。许多人至今住在简易的平房、或租住的房子中，长年奔走在楼市，不断在一、二手房间盘算、调整，并寻找机会。有的已积累丰富的购房经验，但面对不断上涨的房价，与手中捉襟见肘的有限积累，不得不更加谨慎。一位在楼市奔走五年、至今依然没有买到房子的购房者说，我不是没有机会，关键是每次买房的钱总和房价有一定差距，永远都买不起房子。

　　价格优势不明显   购房者宁可弃旧买新

　　今年三季度，西安二手房市场出现波动，成交均价一路走高，达到3601元/平方米。城内、高新区等一些热点地区二手房价堪比一手房价，使许多购房者不得不改变原来购房计划，放弃繁华地区二手房，改选位置相对偏远的一手房，在新旧之间寻找平衡。还有一部分选择了没有任何保障的小产权房，为了住上新房到了不顾个人财产安危的地步。折射出部分低收入群体在实现“居者有其屋”的理想过程中充满了辛酸。  在众多购房群体当中，还有部分购房者至始至终都坚持买新房的观念，多种原因综合起来，造成西安市二手房市场不温不火。

　　我们有必要回顾一下2006年西安楼市的一组数据，该年西安共销售商品房261.1万平方米，二手房75.26万平方米，两者比例为3：1。今年1到10月西安商品房销售958.97万平方米，二手房销售147.34万平方米，在一手房价量双涨的同时，二手房却“掉链子”，从市场角度看，这种情况不太正常，市场表现就是不温不火。健康的市场首先应缩小一、二手房之间差距，各种形态的房子都有交易，小房、大房、二手房、一手房，只有使这种梯度顺畅运转，才能从根本上改变目前市场二手房交易不温不火的现状。另外，针对广大低收入群体来说，理性购房量体裁衣，不盲目追高是保障生活品质唯一可以自己决断的。