西安楼市也疯狂 "开盘即被热抢"原因何在

　　最近，只要你留意房地产楼盘开盘之后的新闻宣传，无一不是一个论调“开盘即热销或售罄”。而在全国业界同时也流传着这样一种声音，“全国商品房房源紧缺，已经出现供求失衡的现象”。就此现象或传言是否真实，记者经多方打听，寻找“事实”背后真正的原因。

　　优质房源紧缺抢房频发近一个月，全国不少重点城市楼市出现抢购潮，北京、上海等一线城市，已经出现房源供不应求的情况。比如，上海已出现了严重的供求失衡的现象，刚推的新盘就被一抢而空，成交均价也直逼2万元/m2，北京也是如此，光本地购买力就在70%，而外来购买力也占到了30%左右，直接制约房源的销售量。

　　对于西安市场而言，截止本月20日，全市区销售640套房，成交均价在5733元/m2，住宅均价5310/m2。一位不愿意透漏姓名的业内人士表示，西安房源并不紧缺，有统计数字显示，日前，全市正售房源有12万套之多，根本不存在此类问题。西安作为二线城市，今年市场上成交的商品房套数，已经创下历年新高。

　　优惠政策到期引发抢房在高新区某楼盘的销售现场，记者听到置业顾问对购房者说，“房贷7折利率即将到期，且面临取消的可能，要是不早点下订单，错过了这一机遇，到时候就白白损失了1万多元呐！”最近诸如此类的传言在全国各地肆虐，对房贷政策收紧的预期问题，引发购房者“恐慌”。很多购房者就为抢搭七折优惠“末班车”，纷纷下单，好享受到这部分优惠。

　　就此记者了解到，西安很多开发企业也是抢在年底前推盘，目的就是为迎合“优政将被取消”的消息，吸引消费者前来选房。记者也采访了某开发企业相关负责人，他表示本来打算元旦后开始推广销售项目，但由于目前市场情况较好，就趁势强推，我们当然是希望尽快回笼资金。

　　据业内人士李先生透露，“去年国家为了促进国民经济而推出的优政，是一种国家阶段性调整措施。我现在也是用按揭方式来供房的，从今年2月份开始，就享受7折利率的优惠政策。我认为这个政策至少会维持到今年年底前。即使到了明年也不会有太大的调整。而对于购房者而言，一定要稳住心态，不要盲目购房。”

　　故意捂盘造成热销假象目前，全国房地产一个敏感性词语“捂盘”，再一次被炒得沸沸扬扬。开发商“捂盘”到底是要达到什么目的，对于购房者而言，会产生怎样的影响？带着这一系列的问题，记者采访了陕西建祥物业代理公司总经理李连源先生，“开发商‘捂盘’是销售上惯用的一种策略，但今年市场上表现极为明显。比如说，某项目实际要推3000套房源，但一期只推出300套房源，供消费者选购，就营造出‘房源紧缺，热销的假象’。其实，这种‘捂盘’现象，突出表现在一些大盘上，看看销售价格就知道，已经到了破五奔六的线上，购房者往往容易被表面热销的现象所迷惑，必定会盲目购房。其实，我建议消费者可以多看看城西、城北、城东的这些区域内的一些中、小盘，只要项目本身五证齐全，没必要追涨杀跌，造成恐慌心理。”

　　“房贷优惠政策就要到期了，二套房贷政策也要收紧了，现在还能不能买房？”的确，在政策扑朔迷离，还不完全明朗的情况下，是否选择买房？买房时怎样“操作”才能多占便宜少花钱？为此，记者带着部分消费者的“疑惑”走访了相关的信贷专家和地产业内人士，集大家经验之谈为准备和正在购房的消费者们“省钱之道”出谋划策。

　　公积金攒到二套房用最划算

　　消费者：在西安某政府职能部门上班的小王在热线中告诉记者，早就打算在西安南郊买套婚房，从年初看到年末，眼看着房价一点一点的涨上去，近日终于在南郊某楼盘定了一套两室两厅的房子，现在他不知道是用公积金贷款划算，还是普通商业贷款划算。

　　专家意见：采访中记者发现，和小王有同样疑惑的消费者大有人在。据了解，所谓的“二套房”，指的是“利用银行贷款购买首套自住房后购买的第二套房”。也就是说，只要不涉及贷款买房，无论此前有多少套房产，今后贷款买房仍被视作“首套房”。

　　另外，信贷专家提醒消费者，与商业贷款相比，公积金贷款不但可享受首付二成的政策，利率上也更低。但是，如果选公积金贷款的话，第二次贷款只能在贷款全部结清后才能再次申请。一般购房者只能享受一次优惠。专家建议，打算将来购买第二套房的客户首套房应选商业贷款，第二套房用公积金贷款更划算。此外，如果公积金可用金额比较低，不妨选择公积金和商业贷款组合的方式。尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，最大限度地降低每月公积金的还款额。

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　　等额本金比等额本息更省钱

　　消费者：家住沙坡村的马师傅刚在?哄甭蛄艘惶追孔樱?眼下刚交过首付款，正在准备银行按揭的资料，他说，对于银行按揭的程序他一点都不了解，完全是听由售楼人员的安排去准备资料的，他想知道在当下“非常时期”办按揭手续时是否也有什么操作程序可以省钱。

　　专家建议：相关信贷专家告诉记者，一般按揭资料只要按照银行工作人员要求去做就可以了，其实最应该注意的是，现在多数银行实行的是等额本金和等额本息两种还贷方式，可是多数消费者对此并不了解，往往因此吃亏。所谓的等额本息，就是本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。而等额本金则是本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。如果以贷款20万元期限20年来算，等额本息要比等额本金利息高出1万多。因此，专家提醒消费者，有提前还贷需求的贷款人，选择等额本金这种还款方式要划算得多。但若还款总额超过50万元，还是选择等额本息比较合适，毕竟等额本金前期还款对于普通家庭来说压力还是太大。

　　质押贷款应对二套首付

　　消费者：刘女士在北郊买的商品房已经供了两年了，最近她又在曲江看中了一套房子，可是由于二套房贷收紧，按照总房款80万元来算，首付款额四成就得交32万元，对她来说负担稍微有些重，她不知道专家有什么更好的建议可以为她解燃眉之急。

　　专家建议：针对刘女士的问题，记者采访中了解到，多数专家建议刘女士可以用未到期的定期存单、长期国债、保单等办理质押贷款来筹措首付款，同时也可以向亲友借质押物贷款应对燃眉之急。建议刘女士可以按照自身情况办理一年、两年的短期房产抵押消费贷款。等旧房卖掉或是手头宽裕后，再想办法偿还这笔短期贷款，这样只用支付很少的短期利息，还可以提前购到心意的房子。

　　随着西安市城中村改造步伐的加快，西安的城市形象与群众生活品质均得到明显改善和提高，而借助城中村改造工程的深入推进，在经过一系列符合法律法规的市场运作后，一些城改商品房陆续进入房地产市场进行销售。业内人士对此看法不一，购房者对此类楼盘爱恨交加，开发商在开发、销售过程中步履维艰，政府对待城改商品房的态度经常模棱两可，城改商品房无疑成为西安楼市最受关注同时也最具争议的话题。

　　房源供应持续递增

　　2009年11月2日，位于西安北城的雅荷四季城开工奠基，引起了业内人士关注。一个普通的商品房项目开工奠基对业内人士说来很平常，之所以关注，是因为雅荷地产作为西安本土著名的品牌开发商，将自己的第四代升级产品与城中村改造结合起来，这一举动带有更多的象征和符号意义，因此引起同行关注。

　　雅荷地产的举动，似乎给未来西安房地产开发指引了一种方向，即可以通过参与城中村改造获得理想的开发地块。雅荷地产介入城中村改造，改变了以往人们印象中只有那些缺乏品牌知名度的小开发商或者刚刚转型过来的开发商乐意参与城中村改造的印象。

　　此后不久，同样位于经开区的鼎正?中央领郡和位于黄雁村十字的华豪丽晶项目分别展开市场推广，接受咨询登记。再加上市场上早已在售的兰蒂斯城、天伦?御城龙脉、常春藤花园等同类性质的城改商品房，西安楼市近半壁江山已被城中村改造的商品房所占据。城改商品房如雨后春笋般涌现在西安城区的东西南北，并且占据着得天独厚的地理优势，几乎与传统的房地产项目形成分庭抗礼之势。

　　一位房地产从业人员告诉记者，西安市自2005年开始正式启动城中村改造政策，经过几年的拆迁、安置和建设，一大批这样的楼盘在2007年以后逐渐上市，到2008年和今年，西安城改商品房的数量急剧增加。据他保守估计，2009年一年全西安市推出此类楼盘的面积不低于350万平方米。而根据最新数据，明年西安市计划回迁10万市民，相对城改商品房的供应量还会大增。

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　　房屋销售遭遇尴尬

　　其实，很多购房者都对城改商品房情有独钟，这类楼盘最大的优势在于相对较高的性价比，还有处于城市传统中心区的地段优势，以及周边都很便利的生活配套和交通，成为一部分人最理想的房源。

　　记者在黄雁村十字的华豪丽晶采访了一名正在咨询的购房者，采访中，这位小伙子向记者大倒苦水，说现在的房价高的离谱，自己那一点收入根本买不起房，所以想买一个40多平米的小户型，看了好久，就觉得华豪丽晶这个楼盘各方面都不错，自己有意购买。但让小李头疼的还有城改商品房的手续问题，虽然价格较低，但是看了好几个，“五证”俱全的可谓是凤毛麟角，这一点让他迟迟不能下定购买决心，“心里始终不踏实”。类似小李这样的情况其实很普遍，作为行业记者，经常接到这样的咨询电话“请问**楼盘可以买吗，是一个城中村改造楼盘，有政府批文，销售人员说证件要晚一点可以办下来”。对于这样的问题，记者有时也很难回答，只能提醒读者“有一定风险，可以根据自身情况谨慎购买。”

　　经过记者调查了解，目前市场上在售的城改商品房项目绝大多数没有完备的证照手续，好一点的只有两三个相关证件。正是此种原因，严重制约了此类楼盘的销售，甚至被媒体曝光，使其销售陷入被动。对购房者来说，既看好这些楼盘的价格和区位优势，又十分担心将来拿不到产权证，可以说既爱又恨。

　　市场评述褒贬不一

　　针对大量城中村改造项目涌入市场，业内不少人士对此颇有微词，有偏激者认为“严重干扰了商品房市场的健康发展，导致西安房地产市场品质降低，是一种鸠占鹊巢的现象，对正常楼盘销售产生了冲击”。

　　陕西丹尼尔企业集团董事长王国庆对城改商品房的观点毫不客气：“许多村子打着改造的旗号大肆开发违法项目，严重违反市政规划，已经建起来的，政府还不好强行拆除。”王国庆表示，西安市每年这样的违法建设楼盘不下200万平米，大量违法楼盘都卖给了那些低收入者，这些人明知道是违法项目，没有证件，但是因为便宜，还是会购买。到最后，已经演变成了一个社会问题，不再是单纯的房地产开发问题。他认为，在城中村改造问题上，政府应该有更明晰的、更科学的政策和制度，要充分考虑到社会弱势群体在城市的生存问题，急需遏制城中村改造所带来的负面影响，否则其势必会影响整个城市建设的发展，而不仅仅是楼市。

　　雅荷房地产开发有限公司董事长徐束萍则认为，西安实施城中村改造是顺应社会经济发展潮流，是建设国际化现代城市不可逆转的趋势。将那些原来严重影响城市形象、隐藏巨大管理隐患的城中村进行拆迁改造，是一件造福于民的好事情。至于有人说城改商品房冲击楼市正常发展，降低楼盘品质，徐束萍则很不认同，她认为“一个楼盘的品质高低，跟土地来源没有任何关系，完全是开发商自身品牌和资金实力及经营理念的问题，一个有实力负责任的开发商绝对不会做出低品质的楼盘。”徐束萍表示，城改商品房是西安楼市的有益补充，可以完善产品结构，有利于购房者形成梯级消费，只有百花齐放、百家争鸣的市场，才是一个良性的、健康发展的市场。

　　11月26日，迪拜宣布将重组其最大的企业实体迪拜世界，并将把迪拜世界债务偿还暂停6个月。之后，全球部分地区的楼市受到影响，一些物业买家转抱观望态度，减慢入市步伐。

　　坦伯顿资产管理公司墨比尔斯（MarkMobius）称：中国和印度的一些城市可能会步入迪拜后尘，原因是流动性充沛，IPO活络。

　　真的是这样吗？针对这些问题，国内地产专业研究机构在接受《每日经济新闻》采访时，分析了造就今年内地地产“大牛市”的原因，并对2010年展开了预测。

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　　走势分析1

　　内地楼市有迪拜“影子”？

　　迪拜债务危机的本源，被认为是房地产危机。

　　中国投资协会秘书处处长赵庆明曾表示，迪拜大规模的房地产开发，导致向全球债券市场大举借债。迪拜神话的破灭，主要源于现金流收紧后购买力下降，房地产价格下滑，再加上债务到期，从而使危机爆发。

　　中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军指出，迪拜经济简单集中在房地产建设方面，甚至大量借助外来资金开发房地产，短期内或许能拉动经济增长，但从长期来看，这样做风险极大。

　　分析人士认为，某种意义上，今年的中国内地楼市也有“迪拜”的影子。在经济复苏过程中，地产业的表现最为突出，一些地区甚至出现了高度依赖房地产带动经济增长的现象。有业内人士甚至指出，房地产已经“绑架”了中国经济。

　　同策咨询与研究发展中心总监夏宇认为，单纯依靠房地产带动经济发展是非常危险的，不过，今年内地的楼市有特殊性。全球金融危机使外需大幅萎缩，尽管国家出台了众多刺激内需的政策，但收效不大，反而是投资拉动经济效果最为明显，房地产因此受益，出现了大幅增长。

　　研究中心总监陈啸天表示，与迪拜楼市大量依靠外来资金不同,我国受限外令等政策影响，内地楼市中的外来资金并不明显。（每日经济新闻）

　　走势分析2

　　“牛市”诱因明年还存在？

　　国家统计局数据显示，截至三季度末，全国商品房销售面积58371万平方米，增长44.8%；商品房销售额27532亿元，增长73.4%。其中商品住宅销售面积增长46.4%，销售额增长78.2%。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%。

　　在上周的一场小型上海房地产商研讨会上，一些开发商毫不讳言地说，今年是比2007年更好的牛市，进入11月份，上海住宅成交量已经比2007年的最高峰还要高。

　　业内总结的今年“大牛市”的原因主要有：购房优惠政策刺激、信贷规模放开、主要城市经济转型带来机会、实业资本投资地产，以及通涨预期下的恐慌性买房。

　　11月27日中共中央政治局会议对明年经济工作提出，要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，要落实和丰富完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。

　　有地产分析机构由此认为，今年“大牛市”的几大诱因明年还会存在。

　　夏宇认为，明年的购房优惠政策可能会和今年不同，但不会取消，房地产作为国民经济的支柱产业地位不会动摇。

　　陈啸天指出，今年的旺盛需求，已带动二三线城市。这些城市的刚性需求，将在明年集体释放。另外，一线城市收藏豪宅的需求刚刚开始，明后年将进一步上升。

　　中原地产研究中心研究总监陶琦说，可以预见，明年的经济工作方针仍然是“调结构，抗通胀，维稳定，保增长”。因此，流动性依然会很宽松，投资需求仍然会很旺盛，尤其是经过了2009年的楼市，很多人更加明白了房地产的保值作用。

　　除了国家政策的影响，上海、深圳、北京楼市的火爆，还与当地出台的经济产业规划有关。上海通过大浦东、大虹桥的建设，明确了四个中心的职能，开始了第二次产业革命，大量导入外来人口，进而抬升了房价。北京渤海湾、天津滨海新区的建设，深圳和香港的深港一体化，也有效地拉动了外来人口的导入，促进了整个市场的需求。

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　　走势分析3

　　豪宅市场继续“高烧”？

　　今年的内地楼市中，“豪宅”绝对是一个敏感词。今年下半段，正是依靠上海、北京等地的豪宅销售井喷，才使楼市在刚性需求大量释放后，依然能保持强劲的购房需求。时至岁末，全国第一贵的汤臣一品已卖出16万元/平方米天价。整个11月份，上海单价8万元/平方米以上的豪宅卖出了58套，刷新了上海的成交纪录。

　　但不可否认，外部需求的萧条，以及通货膨胀预期，客观上助推了今年的“豪宅热”。一些地产商曾在今年7、8月份向《每日经济新闻》记者指出，很多企业家在出口不力的情况下，把办公司的资金投入到楼市，购买豪宅。等经济复苏后，再将豪宅通过抵押、出售等手段套现。

　　豪宅热卖，也让很多开发商扎堆建豪宅。恒大、富力、星河湾、绿地、北京首创，乃至万科等开发商就大举进入太原，想把房子卖给“煤老板”。

　　在明年全球经济复苏后，外部需求可能重新活跃，实业家们若把资金转出楼市，明年的豪宅市场还能像今年这么火吗？

　　夏宇认为，一些重要的资源产业如煤矿，今年已在进行“国进民退”的资本重组，将弥补部分出口行业的产业资本撤离后的“楼市空白”。上述企业家在企业业务暂时未落定时，会大量购买豪宅等产品，这使得豪宅市场仍有空间。另外，与目前旺盛的市场需求相比，目前内地的豪宅总量仍是不够的，因此不会有过剩危机。

　　陈啸天认为，经过多年熏陶，收藏豪宅已成为富人们的一种爱好。这种收藏爱好将会在明年进一步放大，进而释放出更多的豪宅需求。

　　陶琦则预言，明年上海、北京等地的豪宅与普通住宅间的价差将拉得更大。

　　走势分析4

　　明年还会闹“楼荒”吗？

　　几家地产分析机构的负责人普遍预计，明年的市场需求虽然比不上今年，但肯定不会太差。既然需求不减，那么明年的住宅供应难免会成为一个问题。

　　由于新建商品住宅的供应不足，今年在北京、上海等地，出现了全年新开工量较去年同期大幅下跌的情况，“楼荒”现象明显。易居中国分析师薛建雄说，按照目前的市场需求，到明年6月份，上海商品住宅的存量将跌破400万平方米。

　　不过，地产机构普遍认为，明年楼市虽然会存在供求紧张的可能，但情况要比今年好。

　　陶琦的理由是，今年已有大量土地入市，这些土地都严格规定了开、竣工时间，以防捂盘。与此同时，国家也鼓励开发商投资建设项目，明年的供应量应该要好于今年。

　　国家统计局数据显示，截至10月，全国商品住宅开发总投资额达19954.21亿元，比去年同期上升14.1%。

　　夏宇认为，目前对宏观调控政策的判断，只能预测明年上半年的楼市。明年下半年，随着经济形势的变化，地产业的政策面是否依然如故，就要打个问号。在此情况下，有战略眼光的开发商纷纷加快了开发、销售进度，如万科、金地等开发商已提出施工9个月销售，绿城更提出施工6个月销售。

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　　走势分析5

　　明年房价继续上涨？

　　11月，上海全市商品住宅成交均价为18686元/平方米，环比涨9.64%，比2月份上涨47.45%，而上海2008年职工平均年收入也不过3万余元。

　　房价与个人收入之间的悬殊差距，被认为是楼市泡沫的一大特征。按照目前的购买力，新房屋卖给谁？

　　夏宇认为，普通购房者还是明年尽早买房为好，否则后续房价还会进一步上涨。在他看来，货币的宽流动性政策在明年上半年继续有效，据估计明年将发放6万亿~7万亿元的新增信贷，这为部分高价房的销售提供了大量“子弹”。

　　同时，各地推进城市化带来了巨大的购房需求。陶琦认为，上海、北京、深圳等拥有政策资源的核心城市，将进一步通过产业升级，吸引财富阶层的导入，进而形成新的购房需求。

　　另外，一些城市商品住宅供应窄的问题，将在明年进一步暴露。陈啸天说，事实上，从2005年开始，上海的商品住宅供应就一直有较大的缺口，只是在宏观调控的抑制下，一部分需求在2005年和2008年没有得到释放，造成了当时市场的滞销。在宏观调控政策放松时，这些问题将再次暴露，因此房价的上涨很难避免。

　　迪拜危机启示：经济发展不能过度依赖房地产

　　在世界民众庆幸将要度过金融危机之际，迪拜，这个建在沙漠中的奢华之都，突然传出了债务危机，立刻在全球金融、资本市场掀起了一场飓风，中东之外的多个市场连带受累，全球不少投资者遭受程度不同的损失。

　　虽然从目前情况看，迪拜债务危机的规模以及影响力有限，对全球经济复苏而言，迪拜危机充其量只不过是复苏进程中的一场“余震”，对全球金融市场的影响也将是短暂的。的确，迪拜不是华尔街，但这一债务危机给我们的教训和启示却是深刻的。

　　首先，经济建设要量力而行，不应该靠大规模举债搞开发建设。过去4年多以来，迪拜政府雄心勃勃，以建设中东地区物流、休闲和金融枢纽为目标，要把迪拜打造成世界级观光和金融中心，推进了3000亿美元规模的建设项目。在此过程中，迪拜政府与其所属开发公司在全球债券市场大举借债，筹措建设资金，政府与国有企业的债务像滚雪球一样不断增加，目前公开的债务总规模达到590亿美元，远远超出了自己的偿还能力，因此，泡沫的引爆只是迟早的事情。目前在中国一些地方也存在靠大规模举债搞开发建设的隐患，应该引以为戒。

　　其次，经济发展不能过度依赖房地产业的拉动。尽管阿联酋是全球主要石油生产国，但其中之一的迪拜的石油资源将于2010年枯竭。在这样的背景下，迪拜转向以房地产业和旅游业为主的经济发展道路。迪拜人口只有120万左右，而且外来人口就占了85%，本地人对房地产的需求规模相当小，大量依赖外国人购买，这种建立在非刚性需求的房地产业是脆弱的，对经济的拉动也是不可持续的。以前中国海南以及广西北海也发生过类似迪拜的房地产泡沫，现在中国某些地方仍然不汲取教训，还是以房地产业作为支柱产业，房价被投资客炒得畸高，而真正有住房需求的人却买不起房，这样下去也是不可持续的，应当引起中国各级政府的足够重视，充分认识到经济过分依赖房地产业的弊端，及时调整产业结构，保持经济的健康发展。

　　第三，充分重视货币金融政策对通货膨胀、资产价格、国际资本流动的影响。迪拜执行的本国货币迪拉姆与美元挂钩的政策间接诱发了此次迪拜债务危机。从去年到今年，美元的贬值导致迪拜和海湾地区物价飞涨，通货膨胀率连续数月高达两位数。由于实行与美元挂钩汇率，美元的贬值则意味着迪拉姆贬值，而迪拉姆贬值引发迪拜经济的衰退，这在一定程度上成为迪拜债务危机的导火索。由此可见，在世界经济复苏的过程中保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定，有效监控和管制国际热钱的流入流出，管理好通胀预期，抑制资产价格的过快增长，避免资本市场出现大的波动，不仅有利于中国经济的持续稳定发展，也有利于世界经济的稳定发展。