艰难前行城改商品房夹缝中求生

　　本报12月3日一篇题为《何去何从，城改商品房路在何方》的报道刊发后，引起读者与业内人士的广泛关注，许多业内人士纷纷就城改商品房的开发销售及面临困境与记者进行交流，其中不乏此类项目的实际操刀者，也向记者“大倒苦水”，讲述城改商品房如何在政府与媒体眼中“里外不是人”的艰难处境。

　　政府公告“意味深长”

　　就在本报刊发《何去何从，城改商品房路在何方》报道的前一天和当天，西安市未央区和雁塔区城中村改造办公室分别在媒体发布《公告》，公布了所在辖区一批合法城中村改造名单，并对假借城中村改造之名违法开发建设、销售的项目给予警告。《公告》声明“一些不法开发商打着城中村改造的旗号进行违法房地产开发和销售，既干扰了正常的城中村改造工作，也损害了政府的威信，更使购房者的合法权益无法得到保障”，为了以正视听，特将已经取得《西安市城中村改造方案批复》的城中村予以公布。

　　记者看到，在未央区的《公告》中，有文家村、孙家湾、炕底寨等10个城中村名列其中，雁塔区的则是长延堡村、西三爻村、辛家坡村等6个村子属于合法的城中村改造项目。在雁塔区的公告中，同时介绍了合法城中村的评判标准：一是必须取得西安市城中村改造办公室审批的城中村改造方案批复；二是必须完成整村拆除；三是正在办理或已经取得规划、建设、土地等相关手续。《公告》强调“只有具备了上述条件的城中村改造项目才可进行房地产开发”。

　　一位参与城中村改造的地产公司营销负责人在看到《公告》后对记者表示“区政府的措辞很有意思，值得玩味”。该负责人告诉记者，在一些城中村改造项目因为“五证”不全被省内媒体曝光之时，政府出台的《公告》可谓“意味深长”，在城中村改造这一敏感话题上，政府部门只能通过委婉的、迂回的方式给老百姓传递一种信息，凡符合《西安市城中村改造管理办法》和有关政策规定的城改商品房可以购买，巧妙地回避了地方政府的政策与法律相互抵牾的尴尬。

　　城改房抑制房价疯涨

　　虽然城改商品房进入市场以来，欢迎者有之，反对者有之，各种争论和批评也从未中断，但是毋庸置疑的一点是此类楼盘有效平抑了西安楼市快速上涨的房价。这一点也正好成为某些人责难城改商品房的深层原因。

　　但对大多数普通老百姓而言，此类楼盘能够相对轻松的实现自己的买房梦，相对那些高尚楼盘的“天价”数字，更多的购房者成为城改商品房忠实拥趸。在先天存在明显缺陷的同时，优越的地段和成熟的生活环境也成为城改商品房最突出的竞争优势，再加上高性价比的价格，此类楼盘自然会在巨大的楼市“蛋糕”中分得一杯羹。

　　华府御城开发商陕西华创实业有限公司策划总监金勇对记者说道，从2003年到2007年，西安楼市平均价格在3300元—3500元之间，相对比较平稳。但到了今年，市场上大多数楼盘价格都在4500元以上，个别时候甚至突破了5000元，短期内迅速上涨的房价对西安的大多数购房者来说难以承受，而城改商品房则满足了这一市场需求，因此发展前景比较看好。金勇表示“买得起豪宅的人毕竟只占极少数”，因此城改商品房有着巨大的市场潜力和购买力。

　　曲江诸子阶项目营销策划经理郝占昭说道，市场上有一个现象值得关注，就是在城改商品房仅一墙之隔的地方，同类楼盘的价格要高出很多，有的价格相差甚至高达上千元。同样的地段，差不多的品质，购房者自然更倾向于购买价格更优惠的房子。记者调查发现，类似这样的情况确实不少，例如紧邻华府新桃园的融侨城，售价已经达到了7000元，而华府新桃园的均价只有4800元。业内人士表示，随着外阜大品牌开发商的进驻，西安楼市的价格也随之一路高涨，城改商品房因其迎合了西安人的购买力而备受追捧。

　　办证与销售成为瓶颈

　　针对城改商品房的争辩和议论从一开始几乎就没有停止过，尤其在此类商品房大量涌向市场的时候，城改商品房一度成为众矢之的。因为与生俱来的种种问题和缺陷，使其在后期开发与销售中面临重重困难与逆境，用一位开发城中村改造楼盘的地产商的话来说就是“其中甘苦只有自己知道”。

　　采访中，多位城中村改造楼盘开发商表示，虽然此类楼盘困难很多，但总结起来最大的困难和制约在于“办证”和销售两方面。一般而言，城改商品房的开发程序是先拿到西安市政府同意改造的批复，然后办理建设用地规划许可证，接下来实施土地确权，后面依次是建设工程规划许可证和施工许可证，最后则是商品房销售许可证。看起来比较简单的几个程序，在现实中要实施的话，难度之大真的是难以想象。一位参与城改商品房开发的老总感慨道：“这也是城改房开发的最大难点，我们希望政府能在这一方面给予足够的重视。”

　　业内人士表示，在办证过程中，最大的难度在于办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证及土地确权这几个环节，其中牵扯到所改造村子的补偿标准以及安置选址意见等，这些往往需要几十轮甚至上百轮的艰苦谈判和利益妥协，其中的斗智斗勇和体力及精神上的巨大损耗有时会让人接近崩溃的边缘。“一个项目从开始拆迁到最后开发建设，用全身脱一层皮来形容一点也不为过”，一位在北郊开发城改房的知名地产公司老总对记者说道。

　　城改房的困局和明天

　　据记者了解，目前市场在售的城改商品房楼盘，“五证”俱全的可谓凤毛麟角，90%以上的此类楼盘都没有销售许可证，有些项目能有两个以上的证件已经算是不错的了。华府御城策划总监金勇对记者说道：“城中村改造已经好几年了，西安市场上的城改项目仍然没有规范，大量假借城改名目的违规开发楼盘，给正规城改项目带来了不少麻烦”。一位不愿透露姓名的城中村改造开发商也对记者说道“市场上已经销售两三年的城改商品房项目，到现在证件不全的现象仍然很普遍，这其中的原因十分复杂，仅仅依靠开发商和政府职能部门很难扭转目前的局面。”

　　另一个制约城改商品房开发的就是销售，从工商局的检查罚款到媒体的接连曝光，城改商品房可谓命运多舛，在市场的夹缝中苦苦挣扎。“之所以造成这种情况，责任不仅仅只在政府部门，更重要的是一些开发商缺乏责任心和良知，不愿意将前期销售回笼的资金用于补交土地出让金和其他相关法律法规规定的费用”，一位知情人向记者透露此中内幕。该知情人表示，有些开发商故意拖延或者逃避应缴费用，导致此类项目难以符合商品房开发的法律规定，因此给购房者带来种种不便甚至潜在风险。

　　“虽然城改商品房因其产品的特殊性，存在很多问题，但大的方向和长远来看是造福各方的好事情，希望社会和百姓能够多一些宽容和理解”，陕西华创实业有限公司策划总监金勇表示：“唯有各方共同努力，才能促进城改商品房早日走上健康发展的阳光大道”。（记者  苗雨）