楼市调控打出第一拳 拿地首付不低于50%

　　“遏制部分城市房价过快上涨”政策第一拳，打向开发商囤地、炒地。

　　12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

　　囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一，五部委加强土地出让收支管理是在14日召开的国务院常务会议后，推出的第一个具体调控措施.

　　14日召开的国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　“目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分在20%-30%之间，远低于此次五部委通知的规定。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云说。

　　他认为，该通知的实质就是全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。

　　中国指数研究院副院长陈晟的表述更直接。“文件的出台，会挤出开发商手中的部分资金，进而促进开发商加快楼盘销售，回笼奖金。其结果就是国务院会议上所提出的，增加普通商品房的供给。”陈晟说。

　　“这一政策对资金充裕的公司影响有限，对势力弱的小房产公司会有打击。”一位房地产老总私下直言。

　　但这位老总最担心政府还有后续动作，这样会对整个行业形成“综合打击”。

　　据记者了解到，以住建部、国土部等部门牵头的调控措施政策正在酝酿之中，其基本思路是增加普通商品房的供给。

　　其中，国土部关于加强房地产批后监管、严厉打击闲置土地等措施已具雏形，只待发布时机。思路是，与金融管理机构联手增加土地市场透明度，重点监管典型“地王”和闲置地。

　　住建部今日将召开全国建设工作会，可能有相关表态及政策框架透露。可以确定的是，强化推进公共租赁住房已是板上钉钉；加强预售交易环节监管和市场透明度方面也或有新规。

　　治标先治本,在中央明确提出遏制部分城市房价过快上涨势头之后,有关部门首先开始对高烧的土地市场动刀。

　　财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署最近联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,将开发商拿地的首付款比例提高到了五成,而此前地方大多执行20％～30％的首付政策。

　　中国社科院研究员杨重光认为,此举类似于提高买房的首付比例,会加大购买方的资金压力,反映了中央政府试图对当前偏热的房地产市场进行调控。相比此前企业在拿地后付款环节的宽松,此后政策上将有所收紧。

　　值得注意的是,相比于2006年三部委下发的《国有土地使用权出让收支管理办法》,此次发文部门加入了监察部和审计署,更加凸显了监督职能。

　　上述通知还提出,地方要“不折不扣”地将土地出让收入全额缴入地方国库,实行彻底的“收支两条线”管理。官方数据显示,自从1987年土地有偿制度开始初步建立至今,我国土地出让收入已逼近6万亿元。

　　降温土地市场

　　2008年受房地产市场低迷影响,国内重点城市土地市场也萎靡不振,时常出现多宗地块无人问津或者以底价成交的情况。这种情况下,北京、深圳、南京一些重点城市相继出台托市政策,调整了土地出让金的缴纳方式。

　　由于中央政府此前在一系列规范土地出让的政策文件中,允许开发商一次性或者分期缴纳土地出让金,同时又没有对首付比例做出明确规定,这就给了地方执行上的操作空间。

　　降低土地出让金首付比例的城市有不少,其中,CBN记者此前曾独家报道,在北京今夏的四块地王中,除广渠路15号地土地出让金需要一次性付清外,其余的三块均约定在签订合同后的三日内支付土地出让金的20%作为定金,剩余部分可以在180日内付清。

　　北京土地整理储备中心负责人本月初也透露,新近在北京顺义以50.5亿元的天价拿下一地块的大龙地产(600159,股吧),也是在签订土地出让合同时缴纳了20％的首付款,余下的40亿元可在半年内付清。

　　CBN记者也获悉,在南京,包括保利以17.9亿元拿下的栖霞区马群大庄6号地块在内的数个高价地块,其土地出让金的首付比例均在30％,其余部分可另行在一定期限内分期缴纳。

　　在今年信贷宽松的背景下,地方政府这种土地市场托市的政策,降低了企业拿地时的资金成本,客观上造成了今年“地王”频出的现象。

　　15日的国土资源部党组务虚（扩大）会议上,国土部部长徐绍史也表示,当前地产市场持续升温,量价齐升,“地王”频现,需要跟踪观察。

　　亚豪机构市场总监郭毅对CBN表示,开发商目前拿地过程中可“以小博大”,用少量的资金就能参与竞拍一块高价的土地,加剧了土地市场的竞争激烈程度。而提高首付款比例,实际上是提高了对开发商融资成本和资金运转能力的要求,为过热的土地市场降温。

　　土地市场过热也助推了地方的“土地财政”现象。目前,北京、上海两地今年的土地出让收入已超过700亿元,占到当地财政收入的约三分之一。

　　央企仍在天价拿地

　　郭毅认为,新的土地出让规定的推出说明,“在中央明确了遏制虚高房价的原则方向后,各个部委将会逐步出台相关细则予以落实。”

　　但也有观点认为,提高土地出让金首付比例的措施是一把双刃剑,可能会带来正反两方面的影响。

　　杨重光认为,提高首付比例后,短期内土地价格可能会有所压低。但也可能出现另外一个后果,就是大型的房地产开发企业拿地的垄断优势更加明显,而不利于中小开发企业。

　　这在今年已经有先例。今年北京广渠路15号地竞拍时要求土地出让金一次性付清,但竞拍过程依然激烈,央企背景的方兴地产最终以40.6亿元的价格获胜,而潘石屹领导的SOHO中国也跟拍到了39.5亿元的高价才放弃。

　　国土部下属中国土地勘测规划院一位不愿透露姓名的研究员认为,由于当前信贷依然较为宽松,土地市场并不缺少资金,提高首付比例政策能够发挥什么样的作用还有待观察。

　　在国企开发商的推动下,依然高烧的土地市场也证明了上述分析人士的担忧。昨日,保利地产(600048,股吧)旗下保利（北京）房地产开发有限公司用30.4亿元的高价拿下北京朝阳区东风乡高井村居住混合公建用地,这个价格是起始价的4倍多,最终楼面价达到23506元/平方米。

　　上述中国土地勘测规划院人士认为,是否会出现大企业拿地冲动更旺盛,小企业反而受到遏制的情况,一方面要看市场的具体表现,另一方面也要观察地方对政策的执行力度。“市场资金多,再多的土地供应难以应付企业的争抢。对土地市场影响最大的政策还是在信贷和财税领域,下一步要看这些方面是否有新的动向。”