付士山：西安房地产市场实话实说

——新浪陕西房产主编付士山总经理访谈录

　　站在2010年的门口回望即将逝去的2009年的西安房地产市场，一个“涨”字几乎可以涵盖09年市场的所有内容。

　　西安东郊浐灞房价每平米上涨800元左右，西安曲江、高新区的房价最高上涨千元左右……西安统计局日前公布的数字也同时显示，11月份西安房价同比上涨3.8%，为近年以来最高点。而国家有关部门近日公布的一组统计数字，更是将西安房价的涨速排在全国第五的位子上。

　　一组组令人心跳的“涨价数字”，让古城市民惊叹之余多了些疑问：为什么西安的房价涨得如此迅猛？到底是谁“助涨”了西安房价的快速攀升？明年房价走势如何？

　　为了详细了解一个真实的西安房地产市场，记者特约采访了新浪陕西房产主编付士山，以对西安的房地产市场有一个客观真实的认识。

　　西安房价稳健上涨

　　记者：去年的今天，整个房地产市场处于金融危机的阴云笼罩之中，但仅仅时隔一年时间，房地产市场已经是涨声一片，实际上今年的房地产市场到底是怎么样的一种状况？

　　付士山：在今年年初的时候，全国房产市场真是 “跌”声一片，包括很多专家甚至专业机构都曾预测，整个房地产市场还将在低谷徘徊半年到一年，甚至还预言调整会持续两三年甚至更长，还有人预言09年房地产市场将出现哀鸿遍野的悲凉景象，但是，80%的预言都错了，全国楼市在年后开始急速反弹，出现量价齐升的状况，那时候大家把它称作“小阳春”，而后来近一年的房地产一路飞涨的市场表现更让去年那些悲观主义者大跌眼镜，就连曾经是中国最昂贵也是最滞销楼盘的汤臣一品，眼下却十分畅销。

　　记者：那么西安的房地产市场是什么情况？哪些楼盘涨价幅度比较大一些？

　　付士山：回到西安的房地产市场，可以说西安市场基本保持比较稳健的态势，也就是说在去年全国大降的时候未见降价，今年全国市场都在疯狂涨价的时候，西安价格也没有成倍往上翻，但今年房价相比以往还是有比较大的增长，比如说去年年底，西安高新区的房价都在4000元左右，即使在今年3、4月，也都在4300元左右浮动。1个月后，房价直冲5000元。6月，5000元的房子在高新区已经很难找了，高新区房子的均价已经达到5500元。

　　说到具体的项目，比如曲江的大盘中海国际社区，6月16日调查的价格高层5000元/㎡左右，小高层5500元/㎡左右，到了8月份，高层均价涨到了5800元/㎡，小高层均价涨到6300元/㎡，高层涨幅到了16%左右，小高层 14.5%左右。

　　再比如城北首创的首创国际城项目，今年06月初的均价是3880元/㎡，到了8月均价涨到4400元/㎡，涨幅达到13.4%。

　　到底是谁“助涨”了西安快速攀升的房价？

　　记者：我还是不明白，既然房价这样高，房子依旧是供不应求。据了解，西安市一些中高档住宅楼项目，均在开盘当日遭到“哄抢”，西安西高新某项目甚至创造了2小时销售1.2亿元的奇迹。到底是什么原因导致出现这种现象？

　　付士山：本来房价也和其他商品一样是受供求关系影响的，但是在房地产市场，在一系列错综复杂的各种因素交错混杂的环境下，房价的涨跌就出现了很多市场和非市场相互影响的混乱局面。

　　我想从这样四个方面来看房产价格的问题。

　　首先是政府一方。

　　西方次贷危机与金融海啸下的2008年，在出口和投资增长大幅下挫的时候，国家原来一直执行的对房地产行业的打压政策不仅没有继续延续下来，反而从中央到地方政府先后出台一系列房地产刺激计划，以顺利完成“保八”的任务，包括4万亿的投资、棚户区改造、降低信贷利率、减轻税负、刺激汽车和家电下乡以及增加流动性。在这样的前提下，2009综观中国楼市，其实就是国家推高楼价以拉动富人消费投资、扩大内需、缓解金融海啸下的经济发展不利因素的一年。

　　其次是消费者。

　　现在市场的火热，从长远来看是城市化进程的加快，大量的农村人口进入城市加大了对房地产市场的需求，加上整个中国人“恒产”与“恒心”这样的传统观念的影响，使有支付能力的人群甚至是没有支付能力的年轻人都争相加入到购房大军当中来，从近期来看，今年房产市场的火爆可以看做是去年刚性需求的集中释放。更因信贷政策的宽松，加剧人们对通货膨胀的预期，刺激人们将更多的钱投入到楼市，以求保值。去年，从中央到地方推动的救市政策，尤其是过于宽松的信贷政策，缓解了开发商的压力，却也为通货膨胀埋下了不确定因素。同时，这些刚性需求的在西安楼市的集中释放，也自然为房价以后节节攀升打下“埋伏”。因为“抢购消费”，必然会诱发商家为获取最大利益而掀起的“涨价风潮”。

　　第三是开发商。

　　2009年对几乎所有的开发商来说都是意外的惊喜，不但09年赚得盆满钵满而且市场的热度持续不减，这就意味着10年他们还有不小的赚头。本来已经做好减缓开发进度，降低开发投资规模的计划，打算过几年苦日子，在“漫长的冬季抱团取暖”，没想到刚迈过09年年关，市场的“小阳春”持续升温，几乎热火乐乐一年时间，一方面国家给与一系列优惠政策没有终止，另一方面消费者一下子开始变得很有钱了，价格慢涨几百他们几乎毫不在乎，甚至出现了久违的排队买房的景象，即使有问题的项目，只要略施小计，房子还是卖的花花的，这样下来，开发商才有了大把的现金大举拿地，全国“地王”不断，呈现出“城头变幻大王旗”的热闹景象，甚至为拿地出现无数起暴力拆迁的案例……

　　还有一个方面的因素来自专家和新闻媒体。

　　就地产市场内部关系而言，政府、开发商、消费者三大行为主体的利益分配与平衡是问题的关键所在；而学者、媒体的公正、中立和理性应该是促进房地产市场健康发展的重要力量。然而，这本来应该坚守社会责任、良心和正义的基本义务现在已经变得面目全非，很多专家学者面对瞬息万变的市场变化，不但立场摇摆不定，甚至脱离作为学术的基本的底限，不时抛出令人错愕的奇谈怪论，让不明真相的消费者无所适从；同时，媒体在房地产市场上的声音也不容忽略，本着集团利益的考虑和生存压力，很多时候媒体也扮演了不恰当的角色，针对市场乱相不但没有起到科学引导消费置业的作用，甚至有煽风点火扰乱视听的嫌疑。这两天，任志强也在指责是央视造成房价全面上涨。

　　来自以上四个方面的因素综合在一起，就是09年房地产市场乱相、房价不断上涨的根源所在。

　　揭开房地产市场的黑幕

　　记者：我们在采访中了解到，与往年不同的是，今年的西安楼市随处可见开盘“哄抢”的惊人一幕。西安西高新某项目能在2小时创造销售1.2亿元奇迹，即是一个典型的例子。很多人都在怀疑这涨价和哄抢买房背后的“黑幕”，您对此的了解应该比较深入一些？

　　付士山：其实这真算不上什么“黑幕”，在业界这些早都是“公开的秘密了”，业内人士都知道，这其实都是一些开发商自导自演的雕虫小技，就是用所谓的“内部认购”来刺激楼市拔苗助“涨”营销策略。

　　具体来讲，一些开发商为了营造自己所售楼盘的火暴场景，往往都会针对消费群体使出浑身解数。其中惯用的“营销策略”就是新楼没有拿到预售证时在开盘前的“内部认购”。他们的操作办法是，开发商先是把一个大的楼盘按期或单栋甚至一个单元划分开来，然后分批打出“开盘预售”的优惠广告，吸引追求价格实惠的消费者“内部认购”。期间，为了能拿到所谓的“低价位”认购号，许多消费者不惜大清早排队或托人抽号，致使100套的楼盘可能吸引500多人“内部认购”。

　　商家这样做的目的，就是想先把消费者拉进门来，让500多人为100套房竞争。时机成熟时，商家便会启动早已准备好的“阶梯式涨价”营销策略，拔苗助“涨”。当初“内部认购”时承诺的房价，在后来的抢购中会成倍翻涨。西安市东郊浐灞某地产的3500元“内部认购价”最后翻涨至4600元，即是最好的“助涨”例证。

　　另外，最近的抢购也和楼市政策密切相关，全国经济工作会议之前楼市疯传的楼市调控“急刹车”，使得急于搭乘“购房补贴政策”等救市政策“末班车”的许多西安市民，年前出现恐慌性置业现象，原本年后或更迟一些的购房计划，都因此提前，促使原本就高涨的房价因为过盛的消费而再度水涨船高，以致出现11月份西安房价同比上涨3.8%的最高点。

　　2010年楼市扑朔迷离

　　记者：随着最近国家接连不断地推出一系列调控措施，很多老百姓都又开始迷茫起来，不知道明年的房地产市场会朝什么方向发展，明年的房价会不会降？

　　付士山：按说，房价不应该像目前这样涨得这么厉害，毕竟危机还未结束，其他国家房价还在低水平徘徊，但我们除了在今年的房价一直飙涨，甚至超过危机前的07最高水平。这是一种非正常的现象，因为它不仅远离了人们的收入，也远离了国家的经济基本面。

　　国家最近一系列调控新政策的出台，说明国家来年对楼市不会采取“急刹车”的调控政策。如此一来，之前楼市调控“急刹车”预言引发的百姓恐慌性置业，将会在未来逐渐放缓脚步。西安市商品房日成交量从12月4日的883套下降到现在的500多套，即显示了调控新政策的市场影响作用。尽管如此，我认为：明年西安房价依然不可能下调，只是在下半年会因为百姓承受能力的增大而有所缓和。

　　尽管国家调控新政明确提出“要遏制部分城市房价过快上涨的势头，稳定市场预期。”但是，并未彻底回暖的经济，仍然要靠房产的消费来整体拉动。鉴于此，西安明年的房价，在国家调控政策滞后的影响下，在一定时期内仍然会保持一个上升势头。但当房价的涨势超越百姓支付能力的时候，房产消费的逐渐放缓，一定会影响到价格的涨势。预计在明年下半年，西安房价会基于这方面的原因有所缓和。