2010年或加息 银行房贷基准利率或提高

　　从已出台的政策来看，政府的主要目标不是打压房地产市场，而是要“保持房地产市场的平稳健康发展，遏制部分城市房价过快上涨”，故出台的政策是“有保有压”。因此，这次房地产调控政策对房地产市场的影响和冲击就不会像2007年那次调控影响那么大。不过，具体来看，可能对2010年房地产市场不同方面有一些影响。

　　■银行房贷基准利率或提高

　　在房地产金融信贷政策中，针对购房者的按揭贷款政策是最有杀伤力的。2007年“9·27”房贷新政让房地产市场骤然坠落就是例证。且这一政策即使在2008年金融危机中也没有废止，只是在执行中由政府和银行根据市场情况放宽执行，这为政府调控市场提供了一个最有效的手段。

　　在目前的市场和舆论背景下，2010年执行“9·27房贷新政”由宽趋紧也是必然，但暂时不会有更新的、更严厉的房贷政策出台，最多会进一步明确改善性需求鉴定标准，严格执行改善性需求之外的二套房、三套及三套以上住房、非普通住宅等已有房贷政策，达到抑制投资（机）需求、稳定房价即可。

　　另外，就是在通胀预期及其实际变化情况下，银行房贷基准利率可能提高，目前这种低利率时代可能难以维持，专家预计2010年可能有1-2次加息机会。

　　■保障住房或井喷并对商品房产生一定冲击

　　2009年12月18日上午，住房和城乡建设部召开2010年全国建设工作会议。住建部部长姜伟新在会上发言时表示，住房和城乡建设部2010年将继续大规模发展保障性住房建设，计划建180万套廉租房和130万套经济适用房。并将严格执行《2009-2011年廉租住房保障规划》。从这一点来看，旧城或棚户区改造、保障住房建设政策执行力度将会加强，保障住房供应可能井喷，并对商品房市场产生一定冲击。

　　2009年10月16日住建部等七部门联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》。意见强调，在优先保证职工提取个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50％以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10％执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。这将解决相当部分保障房建设资金不足的问题。

　　全国人大财经委员会主任委员石秀诗近日透露，住房保障法已经纳入十一届全国人大常委会立法规划。一旦立法，过去那种只说不做、多说少做的情况可能改变。

　　■投资性需求会有部分退出

　　从短期1-3个月来看，市场会受一些冲击，主要是政策效应导致短期观望会使成交量回落。

　　原因是短期密集出台系列政策后，购房者会觉得政策转向了，房价可能难以再大涨，加上很多地方特殊的购房补贴、减免税等政策2009年底到期后，该买房的都或许提前买了，需求会出现一个空当期和观望期。

　　从2010年整个市场需求趋势来看，需求相对于2009年可能会有所下降，但幅度不会很大，也会大大高于2008年的水平。

　　在相关政策基调和措施明确后，投资性需求肯定会有部分退出，只有那些资金实力强、风险偏好型投资者可能还会入市；另外，继续支持自住型购房需求，政策一方面会让这部分客群不再那么焦急，另一方面也表明这部分需求将是2010年市场的主力需求；同时，政府加大拆迁改造和保障性住房建设，将会释放出部分被迫性需求，这部分需求绝大部分也是属于刚性需求和改善性需求，量能估计不小。故综合来看，2010年市场需求是有增有减，不会大幅度下跌。

　　从2010年整个市场供给趋势来看，放量是不可避免的。

　　这一方面是政策要求加大供给，另一方面是市场自身规律所致，在整个2009年价量齐升的情况下，供给由于自身的滞后性，很多在2009年下半年投资的项目基本都会在2010年上市销售，故2010年市场供给急剧增加是必然的。