楼市"泡沫化"隐患显 "地王"身负四重危机当警惕

　　2009年12月22日，总成交价高达255亿元的广州亚运城地块轰然落地。这一单地面积已经超过广州市2009年一年的住宅用地计划供应量，甚至其成交价格可堪比中小城市全年的土地出让金总额。而彼时，距离“国四条”出台仅仅10天，与五部委推出的开发商拿地首付50%的“铁律”新政也只隔了5天。

　　此后第三天，在福州市土地市场2009年的最后一拍中，一家名不见经传的房企以总价4.03亿元拍下一小幅地块，而楼面均价创下15040元/平方米的天价，刷新了作为二线城市福州“地王”的纪录。令在拍卖会现场的福州大学房地产研究所所长王阿忠大呼：调控新政“被破功”！

　　福州楼面地价1.5万元的新“地王”诞生后，短短两周以来，新“地王”周边已开售的楼盘均价出现“坐地大涨”的现象。记者发现，涨得最厉害的一楼盘均价从1万元飙至1.2万元，10天涨的价几乎胜过过去的10个月！

　　这些仅仅是2009年“地王”疯狂的一页，“地王”们的惊艳出场一次次地为原本就已开足马力上涨的房价注入强心剂。同时，它为楼市“泡沫化”危机埋下越来越深的隐患。王阿忠接受《经济参考报》记者采访时指出，在“地王”身上有四重危机值得警觉：强烈的地价连锁反应；引发房价再度暴涨；资本过度向房地产业聚集；房价背离民生所引起的社会不安。

　　“虽然过去的一两个月，一些开发商拿地的脚步有所放缓，主要是土地市场缺乏高性价比的地块。一旦有合适的地块，必将疯狂竞价。”深圳兰江地产总裁杨大谷认为，“如今，靠银行放贷拿‘地王’的开发商打算动工的依然是少数，未来的房地产市场供应还是难以为继。”

　　在国内14个大中城市从事房地产开发的金地集团董事长凌克告诉《经济参考报》记者，过去的一年来，一线城市房价涨幅远高于二、三线城市，其房地产“泡沫化”程度也远比二、三线城市大。近年来，由于二、三线城市商品住宅销售额占全国的比重不断增大，一定程度上冲淡了全国房地产泡沫含量，也掩盖了一线城市房地产泡沫危机。

　　据中国指数研究院统计，2009年前10个月，北京市房屋租售比达到1∶434，上海市达1∶418，深圳、杭州等地均突破1∶360，远高于国际通行标准，显示当前的房地产市场风险累积日益加大。另据中国社科院新近发布的《住房绿皮书》指出，京、沪、杭等20多个城市商品住宅价格出现泡沫，北京房价中泡沫成分约占五分之一。

　　历数近30年来全球或区域经济金融危机，有不少都以房地产泡沫破裂为导火索：最近的迪拜债务危机、美国次贷危机均源于房地产泡沫，其蔓延之快、影响之广令人瞠目；1997年香港楼市崩盘，房价在一年内缩水一半；上世纪90年代初日本房地产崩盘导致日本经济20年一蹶不振……货币宽松、巨额贷款、低息低税、投机成风，这些楼市危机爆发前的共同“症状”中国目前全部具备。

　　在中国，房地产占投资四分之一，对GDP增长贡献度达2个百分点，与建筑业增加值合计占GDP超过10%，直接相关产业60多个，其对经济的渗透早已深入骨髓。而从1998年以来11年多来，房地产投资保持20%以上的增速，房价也几乎一直在加速上升。经济高增长——过剩流动性——楼市泡沫，这一链条中风险重重。

　　是泡沫，就总会破裂！从目前来看，地方政府、银行、开发商、炒房者、央企、股市主体，将是房地产泡沫破裂的首批受害者。

　　地方政府当居受害者“清单”之首。目前，一些地方政府“债台”已经筑起，据不完全统计，地方财政负债现已超5万亿元，其中一大块是借银行信贷实施大规模投资计划，未来很多项目还需持续“砸钱”。王阿忠告诉《经济参考报》记者，很多地方政府主要财政来源就是卖地收入，土地出让金、房地产相关税收约占地方财政收入的40%，有的高达60%以上。可以想象如果楼市崩盘，地方政府将面临前所未有的债务风险、信用危机。(来建强)

　　2009年各地“地王”简表

　　总成交价“地王”

　　广州亚运城地块：12月22日，总成交价高达255亿元。

　　上海徐汇龙华路1960号地块：9月30日，总价72.45亿元。

　　北京顺义区天竺开发区22号地块：11月20日，成交总价50.5亿元。

　　楼面价“地王”

　　厦门思明区云顶南路G23地块：9月8日拍出，由厦门恒兴置业创造，平均楼面地价高达30940元/平方米。

　　北京顺义区天竺开发区22号地块：11月20日，由大龙地产创造，平均楼面地价达29859元/平方米。

　　苏州金鸡湖大道06号地块：9月22日，由绿城集团创造，楼面地价33668元/平方米。

　　近五年主要的“国字号”政策

　　2005年3月，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》(即国八条)，首度明确要采取有效措施，抑制住房价格过快上涨，并要求省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责。一个月后，新“国八条”出台。

　　2006年5月，国务院办公厅下发建设部等9部委15条《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，细化“国六条”，并提出“90/70”标准。

　　2007年9月27日，央行、银监会共同发布通知，将第二套房首付提至四成。虽然这条政策够不上“国”格，但是近5年来最具“杀伤力”的房地产调控手段，够“国”威。

　　2008年初，国务院出台的《关于促进节约集约用地的通知》强调，为了切实保护耕地，就得大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、土地利用效率高的符合中国国情的土地利用新路子。业界称之为定调“死守18亿亩耕地红线”的国策。

　　2009年12月，国务院常务会议决定的“国四条”目标是，综合运用土地、金融、税收等手段，保持房地产市场的平稳健康发展，遏制部分城市房价过快上涨的势头。特别引人关注的是，国家提出，继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。