二套房贷首付不低于40% 全部房源须一次性公开

　　随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，引起国务院高度关注，国务院办公厅日前发布通知，要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求等，以促进房地产市场平稳健康发展。

　　国务院办公厅日前发布通知，要求加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，二套房贷款首付比例不得低于40%。

　　这份题为《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》共有五大条目，十一项内容，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任五方面对楼市调控做出详细规定。

　　对于备受关注的二套房贷款政策，国务院再次重申二套房贷款首付比例不得低于40%，并且以家庭为认定单位。通知明确指出，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　此外，为了打击开发商的捂盘惜售行为，通知明确规定，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

　　通知明确提出，要重点督察房价上涨过快的城市和地区，强调工作责任制，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

　　事实上，去年12月份，国务院常务会议就指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。随后相关部门先后出台了二手房营业税、土地出让金首付不得低于50%等相关楼市新政。

　　政策解读

　　未提“改善型住房”

　　【政策表述】：国务院通知要求，金融机构要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　【专家解读】：二套房贷首付四成并不是新政策，但与此前的文件相比，本次通知的措辞发生变化，没有提及“改善型”二套房可以享受首套房贷的优惠。社科院金融所金融市场室副主任尹中立指出，这意味着，去年底出台的这一政策“口子”可能被封上。

　　2007年，中国人民银行和银监会首次提出二套房贷首付不低于四成的政策。2008年底，为了扩大内需、拉动消费，国务院常务会议出台新政策，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平、再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　须一次性公开全部房源

　　【政策表述】：通知指出，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

　　【专家解读】：北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋表示，开发商常用的捂盘销售、排队买房、不断提价等营销手段，无非是摸准了购房者“买涨不买落”的思维，通过制造“供不应求”的假象推高房价，实现利润最大化。杨少锋认为，在没有资金压力的情况下，开发商往往并不着急拿预售许可证，用挤牙膏式的市场推盘策略，造成整个市场供应偏紧的局面。

　　地方越权减免税要纠正

　　【政策表述】：通知指出，进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。 各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

　　【政策解读】：“遏制高房价、稳定房地产市场成为地方政府的责任。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示，针对房地产市场的“地方版”配套政策调整不久将相继出台。 一位不愿透露姓名的券商地产行业分析师表示，通知提出要重点督察房价上涨过快的城市和地区，强调工作责任制，这在以往国务院下发的通知中较为罕见。可以看出，中央已经给了稳定房价不作为或者积极性不高的地方城市一个明确的信号。

　　剑指“地王”频出

　　【政策表述】：通知要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

　　【专家解读】：国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“探索土地出让综合评标方法等涉及土地市场的政策，一方面是防止‘地王’现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”

　　《通知》提出“增加住房建设用地有效供应”，中国房地产业协会副会长朱中一说：“稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。需要改进的是，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在３年左右能开发完；二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上做适当浮动，防止过高地价提升房价。”

　　进一步规范国企房地产投资

　　【政策表述】：通知要求，国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

　　【专家解读】：来自专业研究机构的报告显示，在去年上半年各月成交排行前十的商品房开发地块中，六成的高价地块均有央企背景的企业站在后面。对于央企进入房地产领域，本月7日，国资委副主任黄淑和明确告诫，央企要慎入房市、股市和期市。

　　国务院国资委研究中心主任李保民表示，目前全国有51家央企有房地产业务，这是央企在发展过程中客观存在的现象。李保民表示，将考虑将有房地产业务的央企缩减一半左右。

　　北京工商大学经济学院教授胡俞越则建议，国企若要投资房地产，可以让他们去投资经适房和廉租房。

　　防止境外“热钱”冲击

　　【政策表述】：通知指出，有关部门要加强对跨境投融资活动的监控，防止境外“热钱”冲击我国市场。

　　【专家解读】：社科院金融所金融市场室副主任 尹中立表示，当前在全球普遍低利率环境下，国际跨境资金短期流动加剧，在欧美资本市场和房地产市场相对低迷的同时，新兴市场这两个领域价格不断上涨，不断吸引着“热钱”的进入。

　　尹中立说：“预计今年海外热钱会进一步进入新兴市场国家的股市房市等领域，带来这两个领域的泡沫膨胀。国家正是基于这样的担忧，提出加强对跨境投融资活动的监控，防止境外‘热钱’冲击我国市场这样的政策。”

　　严禁开发商捂盘惜售、随口要价

　　根据国务院办公厅通知要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

　　通知还要求，住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。

　　国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。

　　价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。

　　税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

　　在土地方面，通知要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。

　　中西部地区建廉租房将提高补助

　　通知指出，中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。

　　通知说，各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。

　　通知要求，保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。