楼市调控新政打击改善型需求 西安市场反应不一

　　“国十一条”将加大差别化信贷政策执行力度。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

　　对此，一家国有银行负责房贷业务的人士表示，国务院一年多以前曾明确表示：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。而此次出台的新政，在二套房的界定上没有再提及“改善型住房”。“如果按照新政的字面意义来看，房贷政策肯定是收紧了，而且对‘改善型住房’的贷款打击最大。”该工作人员表示，与目前正在实施的房贷政策相比，国务院此次出台的新政，似乎取消了“改善型住房”的优惠。

　　记者从银行方面了解到，目前改善型住房在实际操作中，仍可享受首套房的优惠，利率可下调，但房贷首付要求为四成。如果按照国务院新的政策，这方面的优惠是否还能保证就是未知数了。一家股份制银行负责房贷的人士接受记者采访时也表示，这一块政策的变化是他们最关注的，如果取消改善型住房的优惠，对二套房房贷的影响比较大。而有银行则表示，房市新政最主要的问题是首付问题，因为取消了改善型住房一说，即只要是第二套房均以二套房标准缴纳首付。首付才是问题的核心，而利率则不是关键问题，因为利率本来就要市场化。

　　同时，在记者采访过程中，也有银行表示，首套房或是二套房并非其评价利率的唯一标准，而是在客户方面会从客户自身资质、还款能力、信用记录等方面进行评估，同时对于客户所购房产的性质、用途和价格也会有全方位的考量。再根据评估的具体结果进行利率方面优惠的考虑。其余几家银行则表示，由于央行并未同时出台相关政策，具体怎样落实，还要等上级通知。

　　开发商:象征意义大于实际意义

　　对于“国十一”条新政，西安开发商有着基本相似的解读，比较普遍的看法认为，调控象征意义大于实质意义。

　　复地优尚国际副总经理王涛：虽然2009年12月以来中央三番四次出台房地产新政，但从实际影响上看，未来会使西安的房地产市场更加健康的向上发展。17日复地优尚国际社区两栋楼解筹，成交率非常高，从客户群的构成来看，主要还是以刚性需求和改善型需求为主。从这一结果看，只要抓住客户的真实需求，打造有品质的好房子，政策的影响一定是正向的。当然 “国十一条”政策的出台，对购房人的心理会产生影响，其中规定二次置业首付不低于40％，对投资购房的增长也会有一定抑制，市场短期的波动是正常的，但不会有太大影响，市场应能够接受。而存款准备金率的上调，会使依赖外部资金生存的房企面临新的考验，但政策的显效会有一个过程。如今，经济复苏势头毋庸置疑，政策的出台有可能会造成市场波动，但像2008年般的深度回调可能性很小。另外一个大背景，就是大西安建设已进入了快车道，对于目前打算置业的人来说，关注好房子，关注一些有发展潜力的区域，应是更好的选择。

　　泰盈地产市场营销部总监张晓：“国十一条”的出台，显现了房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”，这多少给开发商心理会造成一定的压力，但其目的是促进市场更良性的发展，也能抑制投资投机性购房需求，维持市场正常秩序，投资客会少一些，投机成分比较多的城市，如北京、上海等，楼价可能会有所调整。但存款准备金率上调，使企业的资信再次面临考验，对市场也是一种调整的信号。

　　振业地产营销总监周驰：只要地方政府的土地财政不改变，地价就下不来，房价也难大跌。如果有影响，也许会做个俯卧撑，不过相信没上一次俯卧撑那么猛烈，因为经历过上一次的俯卧撑，老百姓也学理性了，不会完全相信媒体的忽悠了。相信现在深深后悔在上一轮调整中没有把握时机购房的朋友还是大有人在的。另外，短期购房需求急剧释放后，肯定有一个休整的过程，但休整不意味着下跌，由于西安房价是缓慢上涨而非喷发，加上西安房价和全国房价相比并不高，因此西安房价下跌的可能性不大。

　　业内人士黄先生：新政的出台是解决目前房地产市场过热的问题。房子是特殊的商品。政策指向很明显，但执行力有待观察，其象征意义大于实际意义。2009年房价迅猛上升，民众在通胀压力下提前消费房子。从2009年的市场看，库存量消化殆尽，4月至5月市场供应量大量增加，市场可能会出现有价无市的现象。西安房地产市场拐点可能会在5月或6月出现一次回调。目前“国十一条”细则尚未出台，开发商都在静观其变。

　　房屋中介：交易量骤减

　　在近一年的高歌猛进后，房地产市场似乎真的要进入冬季了。从去年12月起，市场刮起“一阵紧过一阵”的政策调控“寒风”：“营业税征收年限2改5”、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（即“国十一条”）等政策先后出台，给以淡季开局的2010年二手楼市走向罩上了一层雾纱。

　　日前，本报记者调查发现，西安的房地产行业与全国市场类似，二手房交易骤减，一些中介公司近半月来的二手房成交量几乎为零。

　　“国十一条”后，市场观望情绪大增。加上去年底实际上透支了部分今年的交易量，双重原因导致1月初交易量大跌。

　　如果说去年底的透支消费只会影响暂时的交易量，政策的连续出台，其影响力应该更加持久。21世纪不动产有关人士告诉记者，元旦之前，业界“逆市扩张”的呼声还很高，从最近看来，业界的几大品牌基本上都放弃了增开店面的打算。

　　交易中心 “难得清闲”

　　楼市人气如何，从房地产交易中心的热闹程度就可看出。记者昨天下午到位于西大街的西安房地产交易大厅，大厅内人并不多，在营业税和契税缴费窗口前甚至空无一人。在记者接下来观察的半小时内，只有三五个人前去咨询或办理业务。

　　据窗口工作人员介绍，从4日开始，每日的成交量平均为5套左右，而上月的日过户量则在200套左右。“1月、2月是房地产市场传统的淡季，市民购房的刚性需求在去年年底已基本释放，优惠政策的退出是今年二手房市场格外冷淡的重要原因。”该工作人员还坦言，去年年底前的两周里自己的工作几乎没有停过，而现在则比较空闲。

　　中介门店门庭冷落

　　记者前日在电子正街一中介门店了解到，近日接到客户的电话咨询，均是询问关于新政细节的，而上门的客户则比较少。这样的情形在全市大多数区域都有发生。据玛雅房屋一分店的小陈介绍，他在1月11日一早就接到了五六组客户的电话咨询。这些客户都属于改善需求类型，对怎么样确定二套房的细节特别关心，因此特意来电话询问新政策的具体内容及门店解读。

　　21世纪不动产高新一分店经理表示：“由于高新区域二手次新房受到改善客户青睐，而此次新政强调明确了二套房首付不低于4成，故对此类客户或将造成心态上的影响。”

　　可见购房者对政策的敏感度较以往增加，由于近1个月政策频出，使得购房心态上的影响。”

　　可见购房者对政策的敏感度较以往增加，由于近1个月政策频出，使得购房者纷纷选择持币观望，等待局势明朗再购房。

　　分析：买房成本水涨船高

　　“国十条”中的一条重要政策，就是要求二套房贷首付不低于40％。

　　以一套总价90万元左右的三居室为例，假设银行的评估价格在70万元左右，如果以30％的首付，可以贷款49万元左右，首付为41万元。如果首付上升到40％，那么只能贷款42万元，首付达到48万。加上升级置业高额的营业税，实际支出必然超过50万元，达到总房价的近六成。

　　“如果买个三居室都要首付50多万，二手房的低价优势将大打折扣。目前二手房市场上升级置业的需求占总交易量近一半，如果这些人难以接受高首付，那么二手房的半壁江山就将消失不见。”玛雅房屋陕西总部副总经理王华认为，这样一条政策，无疑将升级置业类型的二手房置于死地。

　　预测：价稳量跌

　　从几家中介机构的统计数据来看，受政策变动影响，西安二手房1月份成交价格相对稳定，但成交量下滑明显。1月成交量较去年12月份相比萎缩，下跌幅度在近五成左右。尽管成交价格稳定，但买卖周期明显拉长，不论是购房者看房速度、下定付意向速度均较去年12月有所放缓。

　　21世纪不动产监测数据也显示，面对近期房地产市场陆续出现的政策调整，西安二手房市场买卖双方产生了不同的后市预期，博弈现象日渐扩大。加上季节性淡季及优质房源在去年大量去化等因素影响，元旦假期后的二手房整体成交量已较去年平均水平下降约一半。

　　看着这样的成交情况，有分析人士持悲观心态，随着此次“国十一条”政策效应的进一步加剧，2010年二手房市场或将“冷启动”，买卖双方再陷僵持，预计1季度二手房整体市场或将持续观望。（记者 杨颖 朱云清 赵若乔 田红梅 蒋莹 实习记者 段娜）