房产定价权垄断对房地产市场影响的分析

　　摘要：在我国房地产市场同时出现了房价上涨、房屋空置率高涨和住房需求难以满足的现象。论文首先分析了房地产供应和需求的特点，在此基础上进一步分析了我国房产供应和需求的关系。然后通过对房地产价格形成机制的分析，揭示房地产定价权垄断在房地产开发商手里是造成这种现象的根本原因。并分析了这种权利的行程机理，提出相应的改进措施。

　　关键词：定价权   垄断    需求    供应

　　1问题的提出

　　目前我国房地产市场出现了房价持续加速上涨的现象。政府也运用各种手段进行调控，但收效甚微。按照经济学的解释，房价持续上涨，反映的就是房屋供应长期小于需求，供不应求才会造成价格持续不断的上涨。房价的加速上涨反映的是房屋的需求矛盾越来越突出。但是在房价快速上涨的同时，我国房地产业的空置率问题却显得越来越严重，房产的空置无论是从绝对值而言还是从比率而言，都是让人惊心的。如果说是需求推动的价格上涨的话，那么按照经济学的理论，房产的销售应该不成问题，不应该存在这么高的空置率。在空置率高涨的同时，出现了许多消费者无力买房的现状。如果按照经济学解释的话，在需求能力受阻的情况下，房屋价格应该回调到消费者能够承受的程度，才是合理的现象。但是我国的房地产价格去一路上扬。既然目前的价格许多消费者没有能力消费，那么为什么一边是房屋空置，一边是房地产价格持续上涨。论文认为造成房价上涨，房屋空置率上升，消费者住房需求不能满足的根本原因在于房地产企业对房地产定价权利的垄断，定价权利的单方面占据剥夺了消费者在定价过程中的话语权，从而形成房产行业的这种现象。

　　2房产需求的特性分析

　　2.1 房屋需求缺乏有效的替代品。房屋作为人生存的最基本生活条件之一，它是独一无二的，是没有其他替代品的。这种需求只能通过房屋来满足，没有其他的替换品。它不像苹果这种有替代品的商品，今天苹果价格高，我们可以通过消费他的替代品梨来满足我们的需要。房屋是没有替代品的，有了需求的话，就必须通过房屋的占有来满足需求。在这里有一个问题需要澄清，那就是许多人认为房屋市场有两种可以相互替代的产品，那就是买房和租房。当没有能力购买房屋的时候，可以通过租赁来满足需求。其实这里是误将房屋的消费和房屋的消费方式混为一谈。买房和租房作为两种不同的房屋消费方式，它根本上还是要通过对房屋的排他性占有来满足自己的需求，这种占有的方式并没有影响对房屋需求的刚性。同时从长远角度来看的话，租房只是对暂时延缓了买房需求，它只能说是对房屋需求的延迟，他并没有从根本上满足消费者对房屋的需求。从根本上来讲，在我国这种思想文化体系下，房屋需求最终还是要通过买房来进行实现的。所以房屋市场需求是一个刚性市场，这种需求是必须被满足的，而且还是一个没有替代品的市场。

　　2.2 房产需求的区域性特征。人口生存的区域性，造成了对房屋需求的区域性特点。在目前的环境下，任何人的生活基本上要和一定的区域联系起来，没有办法达到自由流动的局面。那么这种生活的区域性就会造成人们对住房需求的区域性。如果你生活在上海，那么就注定你的房子必须在上海消费，而不能在其他城市消费。不能说上海的房子价格高，而另外一个城市的房价低，你就去另外的城市去购置房产。所以这种区域性的消费特征在某种程度上就行了房地产市场的地域垄断性。在某一个地域，你必须消费我这个地域的产品，而不能通过消费其他地域的产品来满足自己的需求。

　　2.3 房屋需求对价格及收入缺乏弹性。房屋作为人生存的最基本生活条件，是必须被满足的。它不像有些产品，在价格或收入变动的时候我们可以消费也可以不消费。比如说去看电影，价格或收入可以影响我们去看也可以不去看，对我们生活得影响并不是重大的。房屋对我们来讲没有选择的余地，是必须要满足的房。它对价格的弹性很小，几乎可以说它对价格没有弹性。价格上涨的时候，房屋作为人的最基本生活条件，没有办法忽略这个需求。而当价格下降的时候，如果有房产的话，考虑购买所支付的价格和收入状况，很少有人会通过购置更多的房产来增加自己的效用。同时房需求对收入来讲也是缺乏弹性的。如果说收入低的话，你不能因此忽略对房屋的需求，同时如果收入高的话，考虑的房屋的价格和收入水平，很少会有人增加对房屋的消费量。

　　2.4 房屋需求的延迟性。房屋需求具有明显的延迟性的特点，如果没有满足的话，需求不会因为时间的变化而消失，它会继承下来。有些产品比如说是苹果，你今天么有消费，随着时间的变化，明天或许你就没有了这种需求了。房屋这种需求是一旦发生，只有通过房屋的占有来满足，否则的话，它会随着时间的转变延迟下来。前面讲过的租房和住房，租房只是在一定程度上说是暂时缓解了对房屋购买的需求，这种需求并不会因为租房而消失，但这种需求可以延迟。因为条件限制，这种需求没有强迫必须立即满足，但最终必须满足。

　　3房屋供应市场的特点

　　3.1房屋供应的区域性和差异性。房屋作为一种消费品，具有明显的区域性特点，因为房屋这种产品是要和土地这种资源结合在一起才可以形成。如果说你在西安建设一栋房屋，那么这个产品就要占用西安的一块土地资源，从而这个产品就只能停留在这个地方，在这个地方被消费者消费。它不像其他产品，可以在不同地点自由的流动。同时房屋产品对土地资源的这种排他性使用，造成了房屋产品的差异性，每一个房屋都会因为它的地理位置而表现出和其他产品的差异性，这种差异性就造成了对相应的消费者的供应垄断。

　　3.2 房屋供应的滞后性。房屋的生产过程包括土地的获得，建筑工程的实施等流程需要很长的时间才可以有产成品的供应。这种生产过程显然不能过迅速的满足消费者对房屋的需求。从而造成房屋供应对需求的滞后性。

　　3.3 房屋生产成本的模糊性。在这里的模糊主要指土地价值和价格的模糊性。因为土地资源没有经过生产加工，那么土地的价值就很难清楚地获得，从而妨碍了土地价格的形成。对于房地产生产者来说，到底以什么样的价格获取土地来说才算合理，房地产商也很难清楚地说明。既然没有一个标准的依据，结果就形成了在目前土地供应政府主导的模式下，土地价格的无限制上涨，因为这个土地价值很难说清，开发商最后只需要把这个价格加到成本当中就可以了，所以地价就可以无限制的上涨。即便按照土地价格来计算房地产成本，其价格是否和价值统一，也是没法说清楚地。所以总体上来看，房地产生产的成本呈现模糊的特征。从另外一个角度来看，近年来房地产供应者也在有意识的模糊房地产的生产成本，为自己获取更大的利益打下基础。

　　4 房地产的供需状况分析

　　4.1 房地产需求势头强劲。在我国房地产的需求表现出强劲的增长趋势，主要是因为以下这些原因，有城镇化建设的进一步加速、宏观经济形势的持续走好、房地产需求延迟性的累积、城镇适婚年龄青年的增加、大学扩招、心理涨价预期对潜在需求的提前释放和房屋投资需求的增加等因素共同导致了我国房地产需求的加速增长局面。

　　4.2 房地产供应随着需求势头的增长也在增长。但是总体增长的速率低于需求增长的速率。主要愿因在于土地供应的限制、建设周期、政策的调整和地产商对房地产价格的涨价预期会抑制房地产商的供应意愿。

　　5 房地产商对定价权利的垄断

　　5.1垄断定价权利的使用

　　根据上面的描述，我们作出上图来描述房价的形成过程，考虑的房地产需求的刚性，以

　　及其对价格和收入的不敏感特征作出一条平行于纵坐标的需求曲线，见图D0就表示需求线。

　　同时认为房地产供应市场和其他产品供应特征区别不大，用S来表示供应。首先假设在D0和S的交点E点达到了供需平衡。那么这个时候的成交价格为P0，成交数量为Q0。那么这个时候由于房地产需求的增加，而且由于房地产需求的刚性特征，这种需求的增加只考虑人的实际需求，而不管其收入或房地产价格因素。因为这些因素没有办法剥夺人对房地产的需求。这这种情况下，需求由D0移动到D1。在短期内供应线S不会发生变化，那么这种需求拉动的情况下，会造成房屋价格上升到P1，此时房屋的供应量为Q1。但是由于房地产需求属于刚性需求，它有这么多的需求，但是它不一定就可以承受现在的房价。在这种情况下，我们发现在真正有支付能力的需求肯定小于总的需求D1，假设真正有支付能力的需求为D2。那么如果说真正需求为D2的话，这时候的房屋价格应该是P2。

　　但是问题就在这里，这时D2的需求量是在价格P1的情况下，有支付能力的需求量。如果说房地产商这个时候按照P2的价格来销售房屋的情况下，显然有支付能力的需求量会向右移动，但此时生产者愿意供应的数量为Q2的。在这种情况先，按照供需决定的价格是，市场供应价格应该是P2，房地产商获得的收入为O P2C Q2。而此时由于巨大的需求存在和信息实力不对称等因素，房地产商垄断了定价的权利，它有决定房屋价格的权利。按照上述分析，当价格为P1时，他同样可以销售Q2数量的房子，这个时候获得的收入为O P1B Q2，房地产商可多获得P1 P2C B的收入。那么房地厂商就会利用其定价权利来谋取这些利润。

　　假如这个时候房地产商已经生产了Q1数量的房屋，这个时候就会存在Q2 Q1数量的房屋滞销，这时房地产商应该如何来决策呢？假如房地产商愿意以P2的价格来销售房屋，这个时候房屋的销售量肯定会超过Q2，但是却不会超过Q1数量。因为只有这么多的房屋。那么这个时候销量最大情况下房地产商获得的收入为O P2F Q1。如果房地产商按照P1销售时，他会获得收入为O P1B Q2。这个时候如果P1 P2C B大于Q2 Q1CF，那么从当时的收入来看，以P1价格销售时就是一个更优的选择。如果P1 P2C B小于Q2 Q1CF，考虑到Q2 Q1数量的房屋积压，在房地产商掌握定价主动权的时候，房地产商本身就有抬高价格的权利。同时强大的需求和土地资源的有限性也在支持房屋价格的上涨，所以这个时候房地产商按照P1销售时，他还会乐观的期望会获得最少BAQ2 Q1预期收入。那么目前的P1 P2C B和乐观预期的Q2 Q1BA还是保证了房地产商的更高收入。所以在这种情况下，房地产商当然会利用其定价权利的垄断，来定一个超过合理价格的高价来攫取更多的收入。那么房地产的空置也就是一个房地产商的理性选择了，随着需求的加速释放和增长，这种现象会呈现一个加速进步的过程，那么就是房屋空置越来越多，房屋需求越来越多，房价越来越高。

　　5.2 垄断定价权利的来源

　　5.2.1 房屋需求和供应的不平衡是房地产商获得垄断定价权利的根本来源。在我国的房地产市场上，表现出需求的加速增长趋势，这种增长的原因在前面已经予以分析。但是和需求相比而言，供应的增长速度明显赶不上需求的增长速度。在供应方面来讲，我国的土地供应制度应该说是房地产供应限制较大的一个因素。那么在强大的需求面前，供应者就理所当然地控制了商品的定价权利。

　　5.2.2 房屋供需双方的信息不对称。在房地产市场上，供应者和购买者由于其实力差异较大，本身就不利于消费者和生产者的谈判。同时消费者也没有能力和精力去获得关于房地产的相关信息，而供应者可以凭借专业的服务来充分的获得消费者的信息。在这种严重的信息不对称局面下，当然信息的充分占有者就掌握了定价的主导权利。

　　5.2.3 房屋的区域性垄断。上面分析过房屋的供应和销售都呈现出明显区域性特点。那么对于房屋来说，任何一个房屋由于其土地资源的独占性，都是的差异性产品。从而对于区域性的消费者来讲，任何房屋都会呈现出区域性垄断的特点，那么垄断的供应者当然就会获得定价权利了。

　　6改进与建议。这种房地产供应者的定价权利垄断，显然的扭曲了市场的价格形成机制，利用其垄断地位带来了超额利润。论文认为应该从以下几个方面进行改进。

　　6.1 进一步增加房屋的供应。这里主要探讨的是，改进土地的供应模式和控制土地资源的利用效率。在土地资源有限的情况下，提高其配置的社会效益，也就是尽量满足人们对房地产的基本需求。在土地供应时更要考虑土地资源利用的社会效应，而不是土地资源所带来的经济效益。所以目前的土地供应模式应该继续商榷。在土地资源的利用效率上更应该照顾广大消费者的基本需求。总之社会效应应该成为房地产业的首要目标。

　　6.2 增强消费者在房地产价格形成中的议价权利。可以通过消费者的联盟、政府支持和社会信息支持等手段增强消费者的信息掌握能力和谈判能力，形成一个相对公平的价价格形成程序。

　　6.3 国家房地产宏观政策。房地产政策在目前缺乏系统性的调控手段、而且目标不是很清晰。所以首先应该确定清楚经济发展目标与社会稳定目标之间的关系。明晰宏观调控政策的目标。同时政府的调控手段要以规范过程入手，从过程角度的控制来实现其目标。而不能以简单的行政手段代替过程控制。

　　7结论

　　文章认为房地产商的垄断定价权利是目前房价上涨、房屋空置率高涨，消费者住房需求难以满足这种现象的最根本原因。所以目前的房价控制政策应该从调控垄断的定价权利入手，来释放消费者在房产定价过程中的能量。使房产定价程序性公平合理，保证房地产行业的整体健康运行。

　　备注：本文属个人观点，如有不同观点，可与本人讨论，殷劲光qq：395107726