二套房贷首付提高到了40％ 西安购房者开始观望

　　调控之下，西安购房者的购房心理和购房决策是否会受到影响？记者从采访中发现：大多数购房者会因政策原因延迟购房，等待房价下跌。少数则表示购房行为不会受政策影响，对政策的调控效果也表示怀疑。

　　购房者开始观望

　　上周日记者在高新某售楼部看到，销售部现场看房的人寥寥无几。

　　工作人员表示，该楼盘此前有很多意向登记的客户，最近却很少有人来，购房者观望情绪进一步变浓。看房的冯先生认为，新政出台后，西安房价仍然“岿然不动”，并未见有降价。开发商和购房者都处于一个观望的状态，现在阻止买房最关键的就是楼价太高，希望政府有后续措施能将房价稍微降下来。他自己短期内还是打算租房住。但只要房价能降，就能激起他的购房欲望。

　　陆小姐是二次置业来看房子的，她告诉记者：“目前的房价太贵，所以只是想先看看，实在太贵就不换房了。”她认为，新政对普通改善型置业影响仍较大，会继续观望。

　　市民赵女士也对今后的购房产生了焦虑。赵女士自己购买了一套住房，由于男朋友尚未购房，赵女士准备在结婚后以男朋友的名义购房投资。但新政策对于赵女士来说无疑是个打击。“现在二套房贷首付提高到了40％，再加上高利率，我们买房的积极性确实受了打击。本来连楼盘都已经选好了，新政出台突然增加了我们的支出，还是再等等吧。”

　　新政虽好执行是挑战

　　一些购房者心存忧虑，房地产新政成败在于执行力，国家出台的政策都是好的，但最后地方政府执行起来却成了“一纸空文”。

　　段小姐认为，“‘国十一条’中像‘公开房源、明码标价’这些政策对购房者来说都是非常实用的，避免了开发商哄抬房价和捂盘惜售。以前我们会经常看到一些刚开始卖的楼盘在销控表上就对好户型贴上‘已售罄’三个字。实际上，到底卖了没卖，完全是开发商说了算，购房者没有真正意义上的‘知情权’。但现在新政对这块有了明确的规定，给购房者一个公开透明的楼市，但说到底最重要的还是执行力，政府需要在监管上加大力度，落实新政才能让购房者真正受益。”

　　专家：调控走到了正确的路上

　　“国十一条”的出台到底会否影响到2010年西安房价？记者采访了陕西省城市经济文化研究会会长张宝通，他认为，“国十一条”是2010年房地产调控的基调，中央明确了2010年房地产调控主要任务是遏制房价过快上涨。而之前的国八条、国六条实际上没有从根本上解决问题，以前的政策都是打压投资过热，打压供给，造成了供求矛盾，事实证明，每次打压房市之后都造成了房价的飞涨。 而这次的新政则是增加供给中小户型、廉租房等，满足大多数中低收入者的需求，所以走上了正确的道路。

　　张宝通分析：“房价上涨的本质原因是供不应求，那么只有扩大普通住房建设，满足普通人的需求，才能实现安居乐业，这也体现了科学的发展观。所以这次新政的主基调是正确的。另外，对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买，体现‘有保有压、区别对待’的做法是很科学的。”

　　建议购房者：

　　该买就买不要等房价降

　　新政出台后引起许多购房者的观望，有人预测西安房价也会在不久后有所下降。张宝通却不赞同，“西安的房价不会因为新政而降，对一些一线城市来说，像北京、上海，本身的投资性需求很多，所以受这次新政的影响，房价应该会降，但西安很特殊，需求大多数是刚性的自住型需求，楼市没有泡沫，而且目前都是求大于供。再者，土地是稀缺的，随着城市经济的发展，土地价格也在上涨，所以房价不会降。国家出台政策是为了抑制房价过快增长，而不是打压。所以，房价是涨快涨慢的问题，而不是涨和降的问题。”

　　建议政府：

　　及时清理与新政相悖政策

　　张宝通认为，在一些地方政府现行的房地产政策当中，有很多与“国十一条”内容相悖的，就必须及时进行清理。比如有一些地方政府给楼盘分期发放预售证等。这次“国十一条”中明确提出了项目不得拆分发放预售证。规定了发放预售证的最小面积规模。地方政府在发放预售证、分期缴纳土地出让金等方面此前为开发商开的绿灯，如今要改为红灯了。

　　其次，地方政府对开发商购地的优惠措施，必须要进行清理。“国十一条”提出了新的土地出让金缴纳标准，地方必须废除2009年出台的购地优惠的措施。诸如地方政府出台的一些房地产税收减免优惠政策，也将要进行清理。

　　房贷新政仍存“四大难点”阻滞其效力发挥

　　提要：国务院办公厅近日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中规定，购买第二套(含)以上住房贷款首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。以行政之手介入市场运行，在现阶段中国时常有其必要的一面，但这种事急从权的做法自有其难以弥合的天然缺憾。

　　国务院办公厅近日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中规定，购买第二套(含)以上住房贷款首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　粗略统计，上述举措已经是一个月内政府第5次出手调控房地产价格。由此显示，围绕房地产市场发展的政策基调正式告别国际金融危机恶化以来"保增长、扩内需"的总体方略，转而寻求在有效甄别各类需求的前提下有保有压、分类对待。

　　提高第二套以上住房贷款首付比例的政策意图一目了然，政策成本则相对低廉，短期之内该项新政可能会对投资投机性购房者(甚至还可能会对自住型购房者)形成一定心理冲击，去年以来部分城市房价过快上涨的势头也将因此较快转入间歇性盘整。

　　不过长期来看，该项新政在实践中仍存大量疑点、难点阻滞其效力发挥，其中较为显著的有如下四点：

　　首先，住房贷款在房地产市场运行中的作用并不像想象中那么突出。有数据显示，2009年前三季度，我国商品房销售金额高达27532亿元，而同期个人住房贷款仅比年初增加9520亿元；房地产开发企业当期筹集资金38991亿元，个人按揭贷款仅占5345亿元。两厢比较，大多数房地产交易并不依赖房贷而生，更不用说，在银行发放的所有按揭贷款中，真正针对第二套以上住房的只占一部分而已。

　　其次，通货膨胀归根结底是一种货币现象。去年以来我国房价急速回暖的最直接推力即在于货币宽松几近泛滥，但今年货币政策基调仍将保持适度宽松，我国居民储蓄存款余额仍然保持高位运行，加之去年下半年起一度离场的境外资本卷土重来，在投资渠道极为有限的情况下，房地产市场至少仍将是巨额资金主要投向之一。

　　第三，经过商业化改造，长期政企不分的商业银行已经在很大程度上具备独立的利益追求。不论这些银行实际并不高明的风控能力，仅就其意向而论，他们是否愿意在信贷扩张压力很大的情况下，主动压缩房贷这一最优质的资产，起码是个大可怀疑的问题。

　　第四，以行政之手介入市场运行，在现阶段中国时常有其必要的一面，但这种事急从权的做法自有其难以弥合的天然缺憾。譬如，此次房贷新政对第二套以上住房贷款一刀切式的规定，一方面，其对中间状态的改善型住房的需求考虑的并不周密；另一方面，更棘手的是，本意作为同向施力的"贷款利率严格按照风险定价"是有待商榷的。要知道，对于银行而言，第二套以上住房贷款的违约风险起码不会大于第一套房，其在收、放之间要么自行其便，要么左右不是。

　　以上四点若再加上房地产市场最重要的参与者--地方政府所表现出的暧昧态度，房贷新政因之推行难几乎就是意料中事。因此，除了大力强调系列调控的严肃性、长期性、协调性，更为重要的是，还是要从房地产市场的供给入手，只有这样，作为配套的其他措施才能纲举目张。