专访西安仲裁委员会副主任兼秘书长潘俊星

分清定与订 买房少纠纷

西安仲裁委员会副主任兼秘书长潘俊星

　　潘秘书长告诉记者，从近年来商品房纠纷所产生的仲裁案例来看，逾期交房、逾期办证两者所占比重较大，其中逾期交房占到50％，而逾期办证占到40％左右。紧追其后的是房屋质量类仲裁案件，其他则表现在物业服务、供暖供气、宣传内容与实际所收房屋差距较大等方面。在2009年度十大典型案例中，一起由于房屋噪音超标，当事人要求退房并要求赔偿损失的案件，在西安仲裁委员会审理的商品房买卖合同纠纷中尚属首例。

　　目前在一些商品房买卖纠纷中，出现了由于定和订的不同造成的纠纷。从法律角度上讲，定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。

　　订金在法律上是不明确的，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。[!--empirenews.page--]

　　典型案例（一）

　　一房二卖

　　张某有三室一厅住房一套，因为该住房离工作单位太远，决定将其卖掉。当年5月，张某经人介绍将房屋以12万元价格卖给李某。双方商定：李某先交款6万元，张某将钥匙交给李某，过段时间双方再办理房屋过户手续，办完手续后，李某应马上支付余下的6万元房款。

同年6月，张某以房地产价格已上涨，要求李某再增加一万元价款。李某认为书面合同已经成立生效，白纸黑字不应更改，并要求立即办理房屋过户手续。张某表示不适当提高房屋价款就不办理过户手续。同年7月10日，张某将房屋以15万元的价格卖给了阎某并办理了房屋过户手续。当天下午，张某将6万元钱送还李某，并要求李某3天内从住房搬走并交还钥匙，因为该房已卖予他人。李某申请仲裁庭仲裁，要求依法保护其购买的房屋产权，解除张某与阎某之间的房屋买卖合同。

　　仲裁结果：仲裁庭认为，本案中，第一个买卖合同固然订立在先，且已经部分履行，但未办理过户手续，因而买卖关系不成立；而第二个买卖关系完全合乎法律规定，因而有效，应予以保护。同时也应当承认第一个买卖合同已合法成立，只是因为未办理过户手续而不能产生合同规定的效果，即李某不能取得房屋的所有权。但李某可根据书面合同请求张某夫妇承担违约责任，赔偿他的损失。

　　典型案例（二）

　　逾期办证引发的纠纷

　　申请人与被申请人于2004年5月24日签订了商品房屋买卖合同，购得被申请人开发的商品房住宅一套，合同约定：被申请人2004年8月31日交房，交房后365天内 （即2005年8月31日前）被申请人为申请人办理房屋权属登记，如不能按期办理房屋权属登记，则向申请人承担总房款5％的违约金。截至申请人仲裁之日，被申请人既没有为申请人办理房屋权属登记，也没有向房屋管理部门提交办理权属登记的相关资料，被申请人的行为已构成违约，为此申请人提出仲裁请求：1、裁决被申请人立即履行尚未履行的义务：为申请人办理房屋权属登记；2、裁决被申请人给付申请人违约金11460．85元；3仲裁费用由被申请人承担。

　　仲裁结果：被申请人于本裁决书送达之日起五日内向申请人支付房款1％的逾期办证违约金2292元。逾期给付按银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的利息。被申请人于本裁决书送达之日起90日内，履行申请人所购房屋权属证书的办证义务。逾期按已付房款4％支付违约金，并继续承担办理房屋产权登记手续义务，直至申请人取得房屋权属证书为止。

　　典型案例（三）

　　噪音导致退房

　　2001年7月16日申请人与被申请人签订了一份商品房买卖合同。在采暖期开始供暖后，申请人发现室内噪音持续不断，使其无法正常生活。遂要求被申请人查明原因，予以治理。被申请人派人查看后称住户下层为管道层并安装有加压泵，机器噪音难以免除，并承诺设法修理。但事实上，被申请人没有采取任何措施。此后，申请人多次以书面形式要求被申请人对噪音进行根治，并于2005年3月委托环境监测中心再次对室内噪音进行监测。监测结果为，昼间关窗条件下，检测值为51．5分贝，为躲避持久的噪音污染，在被申请人一直没有采取任何消除噪音措施的情况下，自2002年冬季开始，每到采暖季节被迫在外租房居住。

　　仲裁结果：解除双方所签商品房买卖合同，被申请人返还申请人为购买商品房所支付的公证费、评估费、保险费等费用以及自2002年起至2008年采暖季在外租房租金的损失，共49322元，总计偿付532597．65元。这起由于房屋噪音超标，当事人要求退房并要求赔偿损失的案件，在西安仲裁委员会审理的商品房买卖合同纠纷中尚属首例。