捂盘惜售:开发商追求利益最大化 政府屡禁不止

        捂盘惜售，字面意思就是开发商捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售。按常理，没有哪个开发商舍不得将房子拿出来卖，因为通过销售获得利润是每个开发商的最终目的，但开发商会选择一个能让其利润最大化的销售时机，因此，捂盘惜售的实质其实是开发商的一种销售策略。

　　实质：开发商追求利益最大化的方式

　　在目前的房地产市场上，捂盘惜售已不是个别楼盘所采取的销售措施，而是不少开发商屡试不爽的“吸金大法”，已成为房地产市场上普遍存在的一种现象，也成了媒体报道开发商“长盛不衰”的字眼，以至于它成为2007年8月教育部公布的171个汉语新词之一。

　　既然捂盘惜售只是开发商所采取的一种销售策略，那它为什么又会被房地产市场主管机构严厉打击，被媒体频频曝光和批判呢？

　　通俗地讲，捂盘惜售可以抬高房地产价格，用相关机构的表述就是捂盘惜售严重扰乱了房地产市场的正常秩序，而此两者都建立于中国房地产行业的特殊性之上，城市人多地少，必然造成房地产市场供不应求，正是对后市的利好判断，才让开发商肆无忌惮地捂盘，而捂盘惜售再次助长房价的疯长，两者相生相长，带来房地产市场的一次次涨价旋风。房价首次快速上涨的2007年，捂盘惜售频频现身楼市，市场一路飘红的2009年，捂盘惜售浪潮再次席卷楼市。雅荷地产总经理助理隆孝伟说，捂盘惜售的实质其实是开发商追求利益最大化的方式，它只存在于房地产上升通道压力比较小的情况，而在目前房地产市场前景不明朗的情况下，出现捂盘惜售的几率非常小。

　　基于此，在政府历次对房地产市场的严管中才会将捂盘惜售与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，并表示“要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚”。 新一轮的楼市调控，相信对房地产市场的规范化管理又将提到一个新的高度，就在近日正在举行的全国两会期间，西安市市委副书记、市长陈宝根在接受记者采访时表示，今年西安市将严厉打击炒房、囤积住房等违法行为，防止房价过快增长。

　　形态：一般有三种表现形式

　　究竟如何界定捂盘惜售，购房者如何判定？对此记者打电话咨询了西安房屋管理局，工作人员告诉记者，按照国家规定，楼盘在办理完商品房预售证之后，必须在十天之内开盘。以此作为标准来判断，似乎捂盘惜售并不难辨，但其实捂盘惜售多以其他的形式表现出来。

　　其一，开发商可以尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分批次地拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。因此，购房者通常会遇到，一个销售了好几年的楼盘，反倒能买到小区中最好的房子。开发商正是通过捂盘，将好的楼位和单位留到最后销售，它囤积优质房源的成本和风险都很小，赚取的利润却很大，好房子以后可以涨价，也没有卖不出去的后顾之忧。

　　其二，提高开盘价，变相拉长销售周期。最典型的就是上海黄浦江畔的汤臣一品，2007年11万/平方米的单价看似漫天要价，它也确实遭受了市场的冷遇，但就在2009年当上海房价最高涨到19万/平方米的时候，汤臣一品11万/平方米的单价不仅不显得离谱，而且还显得就是这个价值。这种情况下，高价位其实是一种开发商的策略，而其真正的目的是捂盘。这种高位定价的策略对周边楼盘将会起到对比参照的作用，让购房者对楼价的心理接受底线不断上升，以前4000块钱觉得贵，现在8000元反而觉得差不多，因此高位定价会变相地推高房价。

　　其三，一些楼盘还可能谎称进入楼盘的清盘阶段，如果购房者买房，就会碰见只剩部分不好单位的情况；另外也有部分有实力的开发商，会将房源转售为租，等房价涨高之后再进行出售。总之，在房地产一路飘红的当下，为了获取更多利润，开发商总会采取更多方法捂盘以抬高销售价格，购房者一定要多加辨析。

　　应对：尽可能多地了解楼盘信息

　　中国社会科学院金融研究所易宪容在文章中表示，捂盘缘于房地产市场无风险，中国房地产市场是一个政策性市场，政府几年来的房地产市场政策都是要求国内房地产市场房价要稳定，整个房地产市场的价格就一定处于只涨不跌的状态下，房地产市场的高风险也完全由政府来承担了。中国房地产市场也就是一个没有风险的市场。在他看来，国内房地产市场的捂盘现象，并非通过一些技术规则就能够解决问题的，而是应该全面改变中国的房地产市场发展模式，改变目前存在严重缺陷的土地政策、住房政策、银行信贷政策、房地产税收政策等。

　　当然，如果从小处着眼，在当前的政策环境下，消费者在决定购买前，只能通过网络、相关部门获取尽可能多的楼盘信息，以防受到不法开发商的欺骗，另一方面，对于有捂盘行为的开发商，购房者也要勇于向相关监察、执法机关举报，以维护更多购房者的合法权益。

　　陕西省工商联房地产商会秘书长宁高伟告诉记者，其实在目前情况下，房地产市场信息还是不够透明，造成房地产市场上购房者与开发商之间信息的不对等，这就使得购房者没有办法得出楼盘销售的真实情况，所以对于消费者个体，也只能从侧面去了解楼盘的相关情况。真正要杜绝捂盘惜售等扰乱市场的违规行为，只有进一步完善相关的房地产市场监管政策。