曝光:西安开发商利润达20% 谁是幕后真正推手

        在这个节奏声敲击着主旋律的时代，古时伍子胥过韶关“一宵发白”的故事早已不足为奇。就房地产市场而言，就有着多少民众的置业梦追赶不上房价的步伐，而“花落一宵梦。”至于房价为何愈演愈浓，上演“夸父逐日”，真正的房屋成本仅是它的多少分之一?开发商对于这个敏感话题的遮遮掩掩，被业界笑谈为“犹抱琵琶半遮面。”

　　剑指房价 谁是幕后推手?

　　近期，全国两会大幕开启在即，民众的声音及人大代表关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山，而重头更是剑指房价。

　　据了解，在两会的历史上，“关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山”无疑是一个相当惊人的数据。它意味着，将有数以千计的提案聚焦于房地产议题。高房价究竟是如何造成的?是谁在当幕后推手。答案不得而知，众说纷纭。至于一套房屋的成本，每个人心中都有一本帐可算。而开发商一直在房产成本方面的遮遮掩掩，则被业界笑谈为“犹抱琵琶半遮面”。

　　试图解开西安地产账本之“谜”

　　目前社会广泛认为，房地产是暴利行业，房地产业利润之高，堪登各行榜首，也让普通老百姓望而咋舌。由于缺乏权威部门的统计和公布，房地产业利润到底有多高成了一个谜。为此，记者采访了西安当地的开发商、房产中介，试图揭开西安房屋成本的基本构成和利益链条。

　　土地成本和各项税费占50%左右

　　记者走访了相关区域及楼盘负责人，均是各有自家算盘精打细算。某相关人士说：“向国家缴纳的费用主要是土地成本和各项税费，这些费用占到房屋成本的主要部分，京沪穗房产联合会曾在去年做过调查，认为这两部分费用基本上占到了房价的47%～64%，然而，从西安的情况来看，这两项费用应该在50%左右。综合来看，近年，尤其是去年全国房价出现大幅上涨的主要原因是土地成本的上涨和建筑人员工资的上涨幅度较大所致。”

　　因地因“货”而异 西安开发商利润在20%左右

　　“当然，也不排除，个别开发商以优越地段等优势来抬高房价，赚取高额利润。这一点从去年的‘地王’不断涌现便能说明问题。然而，这一因素推高房价在西安相对较少。当然，具体到房子，不同的工程项目、不同的原料来源、不同的进货批次、不同的质量等等，也有一定的差别。”陕西建祥置业总经理李连源说。

　　“总体来看，西安市房产开发商的利润基本上在20%左右。说实话，虽然净利润率不是很高，但由于总数额特别之大，因此利润绝对值也是非常高。”高新区一知名房地产开发公司总经理坦言。

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　　6大房地产成本

　　据分析，房地产约有6大成本，占到成本的90%左右，此外还有一些其他成本。

　　土地成本

　　目前在售楼盘的土地基本上是两三年前获得的，当时每亩土地的价格在200万元以上，而现在基本上在300万元左右，这一项占到了房屋成本的20%～25%左右。

　　建安费用

　　其主要指的是建筑成本，以西安目前在售楼盘面积的楼 面 面 积 来算，每平方米成本占到了2000元左右，这一费用近年来增长最快的是人员工资，相对来讲，钢筋、水泥等成本增长并不大。这一项占到了房屋成本的30%～35%左右。

　　配套设施

　　主要包括水、电、气、道路、管网、绿化等。以西安目前在售楼盘面积的楼面面积来算，每平方米成本占到了500元以上，当然，这个项目里小区定位越高端，配套费用的价格越高，西安的高端住宅此项成本基本上在800元以上。这一项占到了房屋成本的10%以上。

　　各项税费

　　包括给税务部门缴纳的营业税等税收、给建委缴纳的城市配套费用。以西安目前在售楼盘面积的楼面面积来算，每平方米成本占到了500元左右，这部分费用相对透明，在房屋成本里比较明确。这一项占到了房屋成本的10%以下。

　　项目销售费用

　　主要包括人员工资、广告宣传、项目推广等费用，每平方米成本在100元左右。这一项占到了房屋成本的3%左右。

　　前期公关费用

　　这笔费用虽然占房价的比例不大，但是也相当可观，原本不应该统计在房价成本之内，但羊毛出在羊身上，最终还由购房者来买单。这一项占到了房屋成本的0.5%～2%不等。