两会后楼市再度"亢奋" 新政倒逼开发商提前开盘

        北京楼市春寒料峭 两会刚过再度“亢奋”？

　　入冬以来的第十场降雪让北京的天气骤然下降，而和寒冷天气一样的则是3月初北京楼市惨淡的成交量。据统计，3月第一周，北京商品房总成交量仅为2099套，比2月第一周下跌了65.2%，其中住宅仅为1200套，环比2月同期下降了71.8%。

　　北京中原三级市场研究部统计数据显示，3月3日至14日，北京楼市的总成交量为11175套，在多一天的情况下相比09年同期成交量下降了16.1%。商品房总成交量出现了33.1%的下降幅度，特别是商品房住宅更是出现了48.9%的下降幅度。

　　“小阳春”还是“倒春寒”

　　那么3月上旬，北京楼市的萎靡不振究竟有着怎样的原因；成交量下滑的背后是“小阳春”的到来还是一场实实在在的“倒春寒”呢？

　　对于这个问题，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋就对记者表示：“3月份北京楼市成交量下跌的主要原因就是供应量的不足。首先是受当前环境的影响，开发商集体延缓了推盘的速度，年初这段时间推出的新盘数量不足2009年的一半，尤其是3月上旬，开发商在政策尚未落地前大多小心翼翼，定价太高肯定要引起非议，定低了又不符合商家的本性，所以延缓推盘就成了开发商集体的共识。”

　　而事实也确实如此，据记者了解在二月份北京总共开盘的项目只有8个，尤其刚刚过去的3月第一周，北京新开盘项目更是仅有3个，总共提供房源400套，供应短缺的状况十分严重。

　　“导致供应不足的第二个原因则是受2008年楼市低潮的影响。那段时间大多数房地产企业都在抵御寒冬，在能否挺过去都是未知数的情况下，新开工项目的数量自然也是大幅度的减少，而按一般房地产项目的建设周期来看，2010年正是前年开工项目的上市期，但是由于那段时间开工项目非常少，所以也减少了今年上半年可推出的新盘项目。而最后一个原因则是去年下半年火爆的市场导致很多房源在2009年年底就已经销售一空，致使现在没房可卖。”

　　对此杨少锋举例自己公司在通州代理的一个项目，其早在去年11月就已经销售完当期的所有房源，而该项目的新房源要到今年4月才能推出。并且去年大热的行情也确实透支了今年年初的部分需求。

　　此外，北京中原三级市场研究部也认为，导致近期商品房成交量下跌6成以上的主要原因是3月上旬获得预售许可的项目仅有4个，远低于平常十几个的水平。

　　而在3月下旬，新开盘的项目将会出现一次小小的井喷。亚豪机构的统计数据就显示，3月欲开盘项目约40个，其中首次开盘的纯新盘项目有9个，其余皆是老项目后期开盘。也就是说3月下旬将最少有35个以上的项目集中推出，其中不乏去年的一些热点楼盘，如太阳公元、华业东方玫瑰、金隅万科城、首创·禧瑞都、远洋一方、中海城紫鑫阁等都有可能在3月下旬重点推盘。

　　所以杨少锋认为：“现在还不能说3月份房地产市场是真降或是假摔，毕竟会有一大批新房源推出，在市场供应得到恢复的情况下，再看成交量高低与否才可以判断3月份到底是‘小阳春’还是‘倒春寒’。”

　　房价长期看涨 短期下跌较难

　　但在北京楼市成交量持续低迷的同时，房价在3月初却逆转了2月份小幅下跌的趋势，重新开始上扬。亚豪机构的监测数据显示，在有价格记录的项目中，3月北京整体开盘的均价为21330元/平方米，相较2月，涨幅高达13.3%。而五环内的平均开盘价格更是早已超过每方米2.3万元。

　　统计数据就显示，3月计划开盘的项目中，朝阳区项目达10个，整体开盘均价30950元/平方米，其中如长安8号项目开盘均价达70000元/平方米。海淀区计划开盘的5个项目整体开盘均价为23920元/平方米，其中如新盘国悦府项目均价达35000元/平方米。而在今年1月份新开盘项目中，朝阳区开盘项目整体开盘均价为27519元/平方米，海淀区为21825元/平方米，两相比较，朝阳、海淀两区域房价分别上涨了12.5%和9.6%

　　对于房价的继续上升，杨少锋就表示这是再正常不过的现象了。他给记者抛出了这样一个问题，那就是5年后，你相信北京的房价会比现在低吗？

　　“我认为北京在今后很长的一段时间内，房价都会是上涨的。首先北京的房地产市场不止限于常住北京的2000万人，全国全世界有购买力的人群都是北京房地产的购买者，作为一个仍在快速发展的国际化大都市，巨大的需求是支撑北京房价的最重要因素。尤其是中心城区，其资源的稀缺性尤其突出，所以房价高也是正常的。据我了解，北京今年在四环以内的新盘屈指可数，而好的位置加上稀缺的房源导致其必然抢手，开发商如果不涨价销售才是不正常的。就算价格定的高了点，但是只要10个观望者中有2个肯出手，那么这些区域的房子肯定也能都卖出去。”杨少锋说道。

　　“而通州、涿州今年房价高涨的原因则是受政府政策的影响，北京市政府机关东迁计划，南城开发等政策使这些地块的价值明显提升，相信5年后的通州肯定不是现在的通州，而5年后的涿州也肯定不是今天的涿州，其这些地区的区位价值到那时将会得到充分的体现，所以这些地块的价格今后还会上涨。而随着北京城市扩建新政策的陆续出台，相信今后会后更多地区的土地价值得到提升。”

　　而北京周边区域的房价确实也在持续的上涨中，通州地区的世纪星城均价为22000元/平方米，月亮湾为26000/平方米；大兴领海天使湾近期也由22000元/平方米上调均价至26000元/平方米；昌平珠江摩尔国际中心开盘前预计均价更是达到了25000—30000元/平方米。杨少锋也对记者表示，上面提到的今年4月他们要推出的新房源售价肯定也将比去年高出3000至4000元。

　　杨少锋还认为：“就整体而言，北京市的公共基础配套设施，轨道交通在全国都是首屈一指的，而庞大的教育资源、医疗资源、商业资源等更是别人所无法比拟的，在如此条件下房价怎么可能下跌呢？”

　　而据统计，目前，房地产企业增加土地储备不到1.2亿平方米，虽然在建面积约有30亿平方米，但其中大部分都是2009年销售的期房，同时捏在房产商手中的富余现金流，却有1.5万亿元左右。钱多、地少，存量失衡，即使成交量低迷一段时间，开发商也不担心，毕竟如此低的成交量很大一部分原因正是开发商自己捂盘惜售造成的。

　　相比2009年3月的136172套，2010年3月商品住宅的存量仅有89234套，下跌了34.5%。而对于开发商来说，如此低的存量下，很少会有开发商愿意明显降价来销售，毕竟房子都有些不够卖，开发商肯定要将价格维持在一个高位。

　　京城商品房10天新增千余套

　　楼市新政倒逼开发商提前开盘

　　随着国务院4号文件(国11条)等房地产调控政策的日渐“发力”，近期我国稳定楼市政策已初现成效。其中，北京商品住宅房存量自本月3日降至低谷以来，触底急剧反弹，至3月13日零时，全市商品住宅存量为89515套，创下十天来的储存天量。权威人士则称，我国房市调控政策“效显路艰”。

　　10天净增1187套

　　新政倒逼开发商放盘

　　据北京市房地产交易管理网数据显示，本月3日，北京商品住宅存量为88328套，创下2006年以来北京住宅存量的新低。然而，仅过了10天，3月13日零点北京期房可售套数增至58663套，未签约现房住宅套数为30852套，由此计算，北京商品住宅存量为89515套，十天净增1187套。

　　另据新浪乐居、中原地产等机构市场统计情况预测，3月北京新盘供应或将放量，约50余个新、老楼盘将开盘销售。而有资料显示，2008年3月，新盘开盘量为32个，2009年3月为36个，在2010年2月则为10个左右。

　　“开发商取得预售许可证3天之内须一次性公开全部房源；严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源等扰乱市场秩序的违法违规行为。”，对于这些国家新出台的房地产“红头”文件，市场是如何反应的呢？

　　记者在北京城建投资发展股份有限公司开发的世华水岸售楼现场了解到，该项目住宅部分总建筑面积约21万平方米，由纯板式高层、小高层和多层形成，分B、C、F三大区域来开发。售楼小姐袁女士告诉记者，其实自从07年以来C区和B区就已相继开盘，然而至今，B、C两区仍有未卖完的房子。但是在今年1月份F区也提前开了盘。记者随后在某房地产专业网站最新楼盘动态介绍看到“世华水岸F座(离地铁最近)预计3月底开盘”的字样。

　　对此，有市场分析师认为，从以往情况看，三四月份是京城楼市的传统旺季，许多项目选择在这个时间段入市也很正常。还有就是那么多开发商急不可待地要在3月份入市，还可能是担心今后还会有抑市政策出台。至于世华水岸F区本打算3月份开盘，而又提前至1月份，或是迫于政策的压力，实属无奈之举。

　　开发商或在“挂羊头卖狗肉”

　　市面房价很“坚挺”

　　京版“国11条”还提出完善房价分类统计和发布机制，以稳定市场预期。然而记者在某房地产开发商销售处了解到的销售信息和北京市房地产交易管理网公布的信息有很大不同。当记者问到5号楼是否有房时，售楼刘小姐说，现在正热卖F区的1号楼和4号楼，该区其他还没开盘，估计月底才可以投放市场。你说的5号楼应该是B区或C区，不过这两区的房子已全部售完。当记者问到网站上公布的5号楼共60套仅签7套时，该售楼小姐说这就不知道了！

　　在谈到该区房价时，该销售人员介绍说从两万一到两万六、七不等，均价是两万三左右，接着她还告诉记者，从去年到现在这地房价一直在涨，由一万三四一直飚到现在的两万三四。近阶段都说北京房价要降了，我看悬！到现在还很“坚挺”。

　　对此，北京理工大学经济学教授胡星斗先生3月15日接受《证券日报》记者采访时表示，“国11条”政策的出台客观对抑制房价的快速上涨有一定的作用。但在房价问题上最好统筹兼顾，标本兼治。问到未来房价走势时，胡星斗认为考虑到商品房供求关系、市民的投机心理和国家土地财政政策，以及部分地方政府错误的政绩观等因素，未来一段时间房价肯定很“坚挺”，甚至上涨。