二手房强力补位西安楼市 组合拳出击二手房贷

　　核心数据

　　A.世联地产数据显示：

　　(1)2010年2月，西安商品房市场成交56.08万平方米，成交5555套，销售面积同比减少9.41%；

　　(2)进入3月份，陕西住博会的召开和众多楼盘的大力度促销让近期的一手房市场成交量有所攀升。B.西安房地产信息网数据显示：

　　(1)2010年第12周，西安市二手房总可售套数22470套，较上周上升9套；

　　(2)2010年第12周，西安市二手房挂牌均价为3765元/平方米，较上周上升5元/平方米；

　　(3)近5周以来全市可售二手房套数整体持续上升，较第8周可售二手房房源累计增加117套；全市二手房挂牌均价持续上涨。

　　二手房受政策影响小

　　与一手房相比，二手房也具有其自身的优势。卢经理告诉记者，自去年年底到现在，国家从金融、信贷、土地、税收等各方面出台了一系列调控房地产市场的政策。从目前的形势来看，国家调控高房价的决心似乎也越来越强，但针对二手房市场的政策却不多。

　　这些政策对一手房市场影响比较大，政策的不确定性也决定了市场的不确定性，造成买一手房风险相对要大一些。政策对二手房市场影响不多，而二手房是现房，购买者只需办完过户就可以拿到房产证，所以相对更安全。

　　玛雅房屋卢经理告诉记者，年后西安二手房市场几乎没有起伏，成交量一直处于上升通道中；而从价格方面而言，二手房的价格与年前相比并没有明显的上升。对当前西安房地产市场上，一手房房价高企，成交量锐减；二手房市场成交向好的情况。从西安的二手房市场发展情况来看，二手房市场主要还是以服务性为主，与一手房相比，因为没有固定楼盘和统一定价，所以随机性较大，这也决定了其受市场影响不会太大。

　　据悉，随着国家对二手房市场的建设和规范，二手房市场越来越正规，成交不透明等痼疾得到克服，近两年来西安的二手房市场呈现稳步繁荣的态势，成交量稳步攀升。越来越多的市民在一手房房价高企的情况下选择购买二手房。

　　二手房是一手房市场补充

　　21世纪不动产王经理也告诉记者，21世纪系统内西安各门店这几个月二手房成交比较火爆，但推出房源很少。这主要是因为目前一手房市场价格走向不明朗，很多二手房业主也不想将房子出售，仍然处在观望中，即使推售，其心理价位肯定也相对较高。近期的二手房信息似乎也验证了王经理对市场的判断，粗略计算，在玛雅房屋所公布的104个二手房源中，80%以上房源的均价达到了5500元/平方米。

　　王经理告诉记者，当前的西安房地产市场是一个一手房和二手房共存的市场，二手房是一手房市场的合理补充。在目前购房者越来越理性的市场背景下，如果一个购房者认定了一个特定的购房区域，他可能首选新房，但新房只是有限的几个楼盘，在房源有限和价格高企的背景下，购房者很可能会考虑二手房。另外一种情况是，随着目前西安房屋租金不断提高，租房的费用其实已经和还月供相差不大，在这种情况下，许多走上社会的年轻人，宁愿靠父母帮助付完首付买二手房，然后自己再慢慢还月供。

　　二手房如何有效补位

　　尽管如此，二手房仍然是一个小众市场，如何让二手房市场对一手房市场起到更好的补位作用，王经理提出了自己的建议。

　　首先，要从价格上考虑。目前一些二手房的价格确实有些高，因为从二手房的具体操作来说，对于还没有拿到房产证的二手房来说，二手交易其实就是做一个合同变更，但按照西安目前合同变更的相关规定，合同变更是没办法按揭的，如果一套房总价60万元，那么购房者有60万元的话将会有更好的选择；对于拿到房产证的二手房，办理二手房按揭也只能享受到20年按揭，如果总价是60万的话，也会给购房者带来不小的月供压力。

　　其次，需要在理念方面进行疏导。一方面让购房者更多地了解二手房，如二手房可不可以做按揭等；另一方面，在二手房市场上，买卖双方的资源是不对称的，无论是房源还是需求信息相对来说都是比较分散的，而中介可以对这些资源进行有效的收集、筛选、整合，并在交易过程中发挥第三方的监督作用，这无疑会有效促进二手房市场的成交率；此外，目前西安市的二手房交易手续相对复杂，这让很多购房者对二手房交易望而生畏，政府如果可以简化二手房成交手续，借鉴网签等先进手段，并利用政府资源进行购房者消费意识的培养，无疑会加快二手房市场的良性发展。[!--empirenews.page--]

　　【二手房·贷款】

　　二手房市场逆市上扬，这也让不少购房者对二手房贷款充满兴趣。

　　-商贷、公积金哪个方便选哪个

　　中信银行个贷中心的负责人杨欣表示，目前房贷方式大多可分为普通商业贷款和公积金贷款。

　　一般情况下，消费者更关注公积金贷款。这不仅因为公积金贷款的利率比商业房贷利率低，而且公积金的还款方式更自由。即住房公积金管理中心根据客户的借款金额和期限，给出最低还款额，在每月还款数额不少于最低还款额的前提下，购房者可自由安排每月的还款额。不过，公积金也有一些不便之处，如申请程序复杂、批贷时间长、部分开发商不支持等等。

　　随着去年银行利率连续的五次下调之后，住房公积金贷款与商业贷款之间已经所差无几，选择商业贷款也不失为一项明智之举。

　　组合还贷根据自身情况而定

　　说到还款方式，人们脑海中一般会冒出很多种，根据自身资金情况选择合理的还款方式尤为重要。

　　中信银行个贷中心主任杨欣介绍说，大多数人的生活开支是有计划性的，而等额本息的还款方式还款金额固定，便于人们合理支配自己的收入，有计划地进行还款。

　　如果考虑到将所缴纳的银行利息尽可能降低，或者是提前还贷，那么等额本金的方式就更合适不过了。采用等额本金还款，每个月的月供不一样，对购房者而言，前期压力较大，但其月供是递减的，随着时间推移，还款会越来越轻松。

　　根据消费者的情况不同，各个银行也推出了不同“款式”的还款方案。气球贷就是一种全新的房贷产品，其利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次性偿还，这类方式比较适合高收入群体。

　　此外，还有“单双周”还款方式——将还款周期缩短成一周或半月。这种还款方式的优势在于同样的额度、同样的贷款年限，向银行支付的利息相对较少。另外，一些单位的基本工资和绩效工资分不同日期两次发放，“单双周”还款模式与这类人群的收入很吻合。