知名外企长期领跑西安楼市 本土房企如何守城

  　自2004年实施土地交易招拍挂的改革以来，越来越多的全国性地产品牌进入西安。外来房企在资金实力、土地储备、设计规划和品牌号召力等方面凸显出强劲的竞争力。据三秦都市报与西安房地产信息网联合发布的1—3月份西安楼市销售排行榜的数据显示，中新、中海、中建等知名外企长期领跑。2010年西安楼市呈现出供需两旺、房价稳中有升的良好态势，这对于本土房企来说，是邂逅机遇的一年。

　　同时，面对外地大鳄的强劲势头，本土房企怎样去应对？

　　争夺：资金与土地

　　据西安房地产信息网数据研究中心2009年西安商品房市场销售的排行数据显示，当年西安房产销售额排名前十位的企业中，只有三家来自本土，其余都是外埠知名房企，其中中海地产仅凭借“中海国际社区  年销售额就达到了27亿之多。“外来的知名房企凭借良好的品牌和创新的理念，已经占领了西安市场的大部分江山，而且扩张势头也越来越强劲。”陕西某机构地产顾问机构的万军总经理在接受记者采访时说。

　　扩张意味着要多拿地，拿大块的地，而拿地的背后是雄厚的资金作储备。名流置业在3月17日发布的公告中称，他们将与曲江新区管委会签订土地资源合作协议，管委会协助其依法取得281亩国有土地使用权，名流为此将支付总计10亿的拿地款项。而西安国土资源局土地竞拍结果公示显示，万科在2月份以8.244亿的总价拿下曲江池南路以东、寒窑路以南，以及芙蓉东路以东、寒窑路以北总面积为229亩的两块位置极佳的住宅用地。然而早在去年下半年，万科就曾与长安区政府达成合作协议，计划投资70多亿在长安区开发建设用地1400亩的“新城”。

　　这样动辄几亿乃至几十亿的大手笔，本土房企难以企及。“西安正处在城市扩张的阶段，外来房企在曲江、浐灞、泾渭这些三环周边甚至以外的新区上百亩甚至千亩的拿地，符合他们长远的发展战略，需要的资金量是本土企业仅凭自身实力而难以承受的，本土企业根本无法与之抗衡。即使天地源、紫薇等本地的龙头企业，在资金保有量上都是有很大差距的。”房地产某机构信息技术有限公司西安研究院周保权经理介绍说。

　　万军在采访中表示，“外埠名企将资金优势转化为土地优势，从而在土地储备上具有了可持续性”。雄厚的资金优势吸引来更多政府的支持，外埠房企在西安一路高歌。

　　选择：坚守与突围

　　尽管强大的外来企业主导市场，但是崛起的本土企业未必已丧失了话语权。

　　如2009年对于西安本土房企来说，就是扬眉吐气的一年。这年，西安诸多本地开发商另辟蹊径、突出重围，表现出强劲势头。有走出去的，布局全国、全面外扩；有留下来的，坚守西安；还有融资上市、建立合作的。

　　本土龙头天地源走上了对外扩张的道路，在天津、深圳、上海等城市也开发了地产项目。金泰恒业也开始了全国性布局战略，首个外地项目在山东启动。

　　金源集团副总裁曹志龙先生表示，外埠开发商入驻西安对本土房企来说是个学习、交流的机会，新的血液的注入让西安房地产市场更加规范化，面对这样具有挑战性的市场，金源将在产品研发、施工、营销方面投入更多精力。我们的目标是全国而不仅仅局限于西安市场。在天地源之后，新兴等民营企业也上市，提升自身的品牌竞争力。

　　而西安地产的“三驾马车”则无一例外的选择坐镇西安，坚守本土市场。

　　紫薇地产十盘同发，同时进入高端、节能环保、旧城改造等市场，去年11月更是欲借壳上市，意欲借力资本运作，在近年内实现年销售百亿元的目标；高新地产去年11月在灞河水岸取得的388亩土地，拿下高新地产正式走出高新区之后的最大项目；同样，高科房产以不鸣则已、一鸣惊人的气势，在三个月内连续推出高科·八号府邸、高科·尚都、高科·绿水东城三大项目，其中高科·八号府邸使用全楼体节能环保技术和设备，在西安市场首屈一指，其绿水东城项目则意味着广受关注的高科房产东进计划正式启动。

　　还有不少本土房企走出西安，转向附近郊县等三线市场。另有一部分本土房企则开始采取联姻的方式合作开发，寻求更大的发展空间。

　　去年11月，雅荷地产作为西安本土著名的品牌开发商之一，将自己的第四代升级产品与城中村改造结合起来。雅荷房地产开发有限公司总经理徐束萍认为，西安实施城中村改造是顺应社会经济发展潮流，建设国际化现代城市不可逆转的趋势。目前西安海荣、雅荷集团等十余家本土开发商已先后参与到城中村改造开发中，即使中登地产这些外埠企业，也把战略步骤从立足北郊转到开发城中村改造项目上面，城改商品房如雨后春笋般涌现在西安城区的东西南北。

　　徐束萍表示，城改商品房是西安楼市的有益补充，可以完善产品结构，有利于购房者形成梯级消费，只有百花齐放、百家争鸣的市场，才是一个良性的、健康发展的市场。

　　“城中村改造为今后城市综合体的发展提供了非常好的机遇，本土地产房企就可以利用这个契机，很好地规划发展。”中登集团副总裁张河说。

　　荣华地产副总经理吴军接受记者采访时表示，荣华依然坚持自己“放眼全省”的战略，而且2010年对于荣华来说是极具突破的一年。今年，荣华将开工100万平方米，与曲江新区管委会合作成立新的开发公司，当然也将持续关注阎良，积极开发西安附近郊县等三线市场。

　　提升：优势与品牌

　　“天地源在去年的销售额名列本地房企之首，在天津、深圳等城市也有开发项目，但在全国性的房企中，它的核心竞争力还不够强，核心开发区还只是在本地。”万军介绍说。周保权更是认为，本土房企所面临的共同问题是怎样提升自身的品牌号召力和综合竞争力，包括企业的核心竞争力。

　　从购房者的意愿来说，超过60%的购房者愿意选择外来知名品牌，这些楼盘的规模、设计、景观、设施都比本土高一筹，那些中小本土房企所开发的楼盘已难以满足购房者的需求。陕西省房产研究会会长王圣学表示，“这几年很多的房产纠纷大都集中在本土中小开发商身上，他们开发的规模有限，专业程度受限，设计、施工、管理都存在诸多问题”。

　　“普通的购房者对知名品牌的认知度颇高，他们对于住房的配套设施、舒适度的要求会越来越高，对于中小房企来说，如果不能正视这些问题，会越来越难以满足购房者的要求，从而加大同外埠名企的差距。”徐束萍如是说。

　　“外来房企大量地进入西安市场，说明西安的房产前景很好，特别是投资的环境，否则不会吸引来那么多外来房企涌入西安。”西安深鸿基副总经理茅巍表达观点。

　　新兴地产市场总监郑实涛认为，从西安目前的中建、中海、中铁的项目来看，他们操作的都是大盘，他们热衷于在新兴区域拿地并带动区域发展，他们的出现带动了西安房地产市场的快速发展，产品的层次更加分明。

　　在外来大盘的冲击下，本土房企急需在开发水平、运营理念、产品形态、物业管理方面积极发展，以谋求更多的空间。

　　徐束萍乐观表示，“我们自己也有一定的优势，比如广泛的人脉关系，熟悉的本地市场环境，在区域性的住宅建设上了解购房者的心理等，这些方面可能是外来房企不如我们的地方。而且，本土房企要对自己有信心，市场那么大，有很多的空间，大的地块拿不了我们可以拿小的，只要找准了还是能够生存下去，作为本地房企不用太担心这个问题”。