新政实施价钱松动盘源多 首置改善型梦想易成真

        新政之下，投资或投机者暂时“缩手”，首次置业者面临的竞争减少，有可能较容易找到心水盘源。

　　房贷新政出台，市场立刻冷静下来。记者从一些放盘业主处了解到，以往看楼者络绎不绝，现在突然全没了。各大中介公司的人士向记者证实，以往过度失衡的盘客比例近日已有所缓解，以往是七八个客人看中一个盘源，现在可能跌到三四个客人谈一个盘源。谈价松动空间也大了，业主在宏观调控政策面前都愿意低下高贵的头，降价两三万或四五万元都有可能。渴市已久的盘源也重新冒出头来，中介门店又多了“东南靓向”等盘源。盘源多，价好谈，以往是买家难以企及的梦想，如今刹那间成为现实。作为有真实需求的买家，您会选择入市吗？80万元以下的首次置业预算以及100多万元的改善型置业预算，在全市范围内有多少选择？目前称不上是一个千载难逢的入市机会，但起码是从2009年3月以来买家拥有最大谈判权的时期，本报记者特地从广州三大中介行合富置业、满堂红、中原地产搜索盘源，为您度身打造“入市宝典”。

　　首次置业专区：最好选90m2以下单位

　　按照“二套房贷”新政规定，首次置业90平方米以下，还可享受首付两成的优惠。市场人士表示，过往看中90平方米以下的小户型单位，除了上车族外还有投资或投机者。新政之下，投资或投机者暂时“缩手”，首次置业者面临的竞争减少，有可能较容易找到心水盘源。

　　合富置业专业人士表示，机场西、南洲路、员村、江南大道、洛溪等板块，都是现时首次置业人士热门置业片区。预算在40万~80万元之间的首次置业者，在机场西选择金迪城市花园、侨爱苑、云映阁等楼盘的两房单位，或是康雅花园的小三房单位。在南洲路可选择晓港湾、侨诚花园和瑞宝花园的两房单位，在洛溪一带80万元以下预算的首次置业者可选择洛涛居南区、广州奥林匹克花园的两房单位。而在江南大道一带，这样的预算则只能选择楼龄稍长一些的楼梯楼单位。

　　中原地产市场部人士表示，作为首次置业者，经济能力稍为紧张的，可考虑买一些近郊或离市中心稍远的物业。如白云区金沙洲板块、海珠区南洲板块、天河区车陂板块或荔湾区芳村板块。这些板块相对是区域内的楼价“洼地”，低价的楼梯楼物业比较集中。这类型二手物业虽然楼龄较长，但往往其周边生活配套已经非常成熟，交通也十分便利。如果是经济能力较好的首次置业者，可以提高首付，选购一些面积较大的单位。

　　番禺区是上车族青睐的区域，大石板块由于八成以上买家是首次置业者，受到新政的影响并不明显。满堂红经纪张先生介绍，大石板块的盘源楼龄跨度较大，一些大龄物业楼龄在20年左右，二手均价多集中在6000元/m2以下；而楼龄新的楼盘仅6年、7年左右，如今日丽舍、金城花园等，二手均价则在7000元/m2以上。另外，富丽家园作为该板块最知名的大型社区，楼盘素质跨度较大。张先生表示，目前分行40万~80万总价的盘源占七成左右，可以说基本能满足首次置业者的需求。

　　改善型置业者：

　　换房或要将价就货

　　本次推出的“二套房贷”新政，对改善型买家影响甚于投资客，特别是那些置换型买家。他们的置业成本不算太宽松，第二套物业需支付五成首付，贷款利率为基准利率的1.1倍，首付与月供能力同时受压。中原地产市场部人士表示，对于那些刚刚把旧物业出售还没来得及买新物业的置换型买家，他们置业需求比较迫切，受新政影响也比较大。

　　地产人士表示，目前“二套房贷”以家庭房屋数为认定标准，改善型置业者也不需要太快放弃购房计划。中原地产市场部人士建议，部分迫切换房的买家如要在目前情况下入市，又想维持自己原有的购房标准，那只好加大自己的购房预算。但如果买家资金有限，则可以考虑购买同路段面积稍小一点的单位。

　　中原地产人士建议，改善型买家在选购二手物业时除要关注物业的性价比外，还要留意物业的升值能力。二线路段的交通、生活配套等可能现时未必比得上一线路段的楼盘，但随着城市化建设进程加快，二线路段各项设施日渐完善。现时这些二、三线路段的楼价相对较低，楼盘日后的升值潜力较大，买家置业成本可以稍低。如海珠区的赤岗板块、天河区员村、后天河北板块、越秀区淘金板块、荔湾区中山八路板块。

　　合富置业有关人士表示，预算100万~180万元的改善型买家可到天河北、体育西、中山八、工业大道北以及江南西等市中心板块选择电梯楼物业。如天河北、体育西等片区可选择天誉花园、体育西苑、骏汇大厦等楼盘的二手物业，而在中山八则可选择富力广场的两房或东浚荔景苑的小三房单位，而在海珠区配套成熟的路段，180万元预算以下在光大花园、南景园、润汇大厦、江南花园等楼盘都能买到合适的物业。

　　满堂红人士表示，天河公园板块是改善型买家集中区域，不少买家是“小屋换大屋”。若预算在100万~150万之间，又想买三房，东晖花园、华港花园、华建小区、叠翠台都是不错的选择，其中华建小区的二手均价在13000元/m2左右，而东晖花园的90平方米三房总价则在140万元左右，华港花园97~100平方米的三房则在150万~155万元不等。