西安万人购房团李连源：西安十六条仍需要完善

　　为抑制房价过快上涨，国家连续重拳出击出台一系列调控政策，被业内称为“史上最严厉”的房产新政。西安更是响应国家政策紧随其后出台了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，业内称为“十六条”细则，我们该如何理解呢？为此我们采访了建祥置业总经理、西安万人购房团团长李连源（李连源博客）。

李连源（李连源博客）

　　西安“十六条”分两部分：前八条突出“保障” 后八条体现“促进”

　　“画饼充饥” “饼”成现实

　　落实廉租住房的配建政策、集中建设廉租房，以前政府也在做，但由于耗时长、体量小而被市民们誉为画饼充饥。其间、数字和时间的不透明，使大家云里雾里莫是一衷。但这次精确到商品房建设中廉租房的配建比不低于5%，经适房建设中廉租房配建比不低于15%，棚户区改造项目中廉租房建配比不低于30%。这里不光是公布了配建比的具体数据，而且计划2010年及“十二五”其间共配建廉租房150万平方米，解决30000户低收入家庭住房困难，就等于把原来画的“饼”具体化了。

　　申请廉租房的人有等头有盼头了

　　关于廉租房的建设，政府每年都在搞，具体搞多少，谁也不知道。西安明德门廉租小区是我市首个为解决低收入家庭住房困难而建设的廉租小区，250余套房在五六年的时间里都积压在那里没有分配。为什么不分配？因为没有办法分配。一是国家没有出台分配的细则，二是申请的人和房屋比例严重不协调。一万五千多人两百多套怎么分？但在此次“十六条”中明确提出六年时间要解决六万户住上廉租房，这样让申请廉租房的人有了等头有了盼头。

　　对楼市经济适用房建设具有指导性意义

　　关于建设面向中低收入家庭的经济适用房这一块，各地除执行“当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不得低于住房建设用地供应总量的70%”的规定，“十六条”中还明确在每年新增土地用地中，确保不低于1000亩建设用地用于经济适用房建设，经济适用房户均建筑面积控制在80平方米。这样，用政策手段首先保障了经济适用房用地问题，避免了经济适用房建设中“地荒”状况，其次、严格杜绝了经济适用房超面积，该买的人买不起，不该买的人钻空子的虚假现象，对经济适用房的建设具有指导性意义。

　　破天荒为外来务工人员建公租房

　　“十六条”破天荒的提出了为外来务工人员提供住房也就是公租房，今年是120套，加上去年的一共是200套，相对于以前政府的举措是非常详细的；再一个就是打算利用四年时间解决一线干部职工和偏远乡镇干部职工住房问题，以及鼓励离市区较远的企业如果有场地的话集资建房。我们都知道集资建房在全国一线城市是受到排挤的，但实际国家从住房市场化以来都提倡职工集资建房，尤其是像内陆城市人的收入不高，希望房价低点。从这点来讲，以前由三部分：国家出一部分，企事业单位出一部分，个人出一部分集资；现在就是单纯的集资，单位有底子就单位出一部分，大部分是个人出；还有一部分是直接以成本造价让职工去出，五年之内是不允许交易的，因此也是属于政策性住房。“十六条”中明确，到2013年基本解决一线人员住房困难问题。

　　总的来说，商品房的暴涨和暴跌跟这部分买不起房的人其实没有任何关系了，都是要通过保障性住房来解决，政府这一次做到了，这就是积极的。所以说西安“十六条”前八条解决这部分人的住房问题，突出了两个字那就是“保障”。

　　西安房地产市场预警机制改善

　　西安“十六条”的后半部分就是要加强房地产市场信息化建设，这样不仅加强建设还能加强市场的监测。以前我认为西安不管一手房还是二手房预警机制不足。什么是预警机制？简单的说就是你监测到了你就要预警。比如商品房饱和了，公寓过剩了或者是办公用房过剩了，你就应该引导开发企业向其他产品去转，这一块以前政府做的不足，但这次提出来，对开发企业不盲目的开发具有指导意义。

　　全部房源公开 直接抑制捂盘惜售

　　全面实施新建商品房预售资金的监管制度，不仅对预售资金实施监管，对预售楼盘也实施监管，实行全部公开一房一价。也就是说只要取得销售资格，就应百分之百的公开房源。绝不允许将取得销售资格的房源分期、分批销售。以前房价暴涨一大半都是因为捂盘惜售，这样对捂盘惜售直接进行抑制。

　　加大权属登记 处理房屋遗留问题

　　西安市的二手房交易不畅主要原因在于相当一批企事业单位和大专院校的房屋没有办理房产证，其实政府在几年前就出台了相关政策，但办的还是很缓慢，有的甚至办了但没有交付到产权人手里，没有办法实施交易。政府再次加大权属登记的办理力度，希望还未办理的单位能尽快办证，实现公房上市交易。

　　二手房满五年交易免营业税个税 突出疏导作用

　　西安二手交易一直存在 “积症”，一手房的成交比例太大，二手房的成交太小。正常的成交应该是一比一或者一比二这样的比例，二者相差最大是多一倍。这次明确提出二手房满五年交易免营业税免个税，正好突出了一个疏导作用，对鼓励二手房交易非常有益。以后的态势应该是随着土地供给越来越少，二手房一定会占绝对优势，这才是正常的。但是就目前发展阶段他的比例应该是一比一或者一比二，稍微偏一点儿比较正常。

　　整个西安“十六条”的下半部分就体现了两个字“促进”。就是指政府的举措对房地产二级市场将起到促进作用。

　　西安“十六条”仍需要完善

　　总体来说， “国十条”突出的是遏制房价打击投机，在这个层面上西安的“十六条”突出的是加大保障、促进市场。在对二套房的认定上，西安“十六条”仍需要完善。

　　从新政颁布后市场反映看，在西安“十六条”颁布前各金融机构已经上位到了国家新政，这样西安形成了一城两政的局面。金融机构沿用国家政策，房地部门沿用地方性政策，这就形成了矛盾。其关键在于改善性住房究竟是按照一套还是二套对待。

　　就目前市场已经出现的问题，政府应考虑到西安的具体情况，根据西安老百姓的人均住房面积做一个平均值，出台一个二套房贷的认定标准。我觉得可以参照南京，南京市人均不足30平方米、不论有无房贷、只要再买房、都按一套对待。这样就让有一套(间)房的人不至于吃亏，让改善性群体能购搭上政策的这班车，不至于为了抑制楼市投机，把真正需要住房的人拒之门外。