楼市新政将满月 西安楼市成量锐减房价仍坚挺

　　近日，西安市一楼盘咨询价格暂定为均价6500元/平方米。据售楼人员讲，等项目开盘后售价会根据市场进行定价，预计会实行一楼一价。

　　望闻问切

　　4月17日国务院针对房地产市场出台的“新国十条”今日将“满月”。一个月来，楼价走势扑朔迷离，媒体报道众说纷纭，专家学者莫衷一是，平民百姓则一头雾水。

　　中国房地产市场正以怎样的脉搏跳动？

　　今日，“新国十条”满月。在中央楼市调控政策的影响下，购房者的观望情绪开始加重，认为房价应该还有得降。在这一个月内的多项调控影响下，北京、上海、深圳等地一、二手房成交量锐减。一方面是炒房者不肯退让；另一方面是购房者普遍认为市场将步入调整，故并不急于接盘，二手市场再度陷入观望。尽管在京沪深这三大高房价城市中，只剩下上海未出台“新国十条”的相关细则，但毋庸置疑的是，新政的实行，已经对三地的一、二手房市场造成了沉重打击，未来也许还会更严峻。

　　据某机构统计数据，最近一周，一线城市成交量出现全面下挫，10个重点监测的城市中，9个城市成交面积环比下跌，其中深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。虽然楼市拐点已然出现，但成交均价仍然坚挺，甚至还有不少楼盘不降反升，逆市提价。[!--empirenews.page--]望[/!--empirenews.page--]

　　望

　　观察病人的神、色、形、态变化。

　　新政出台一月，可以看到已对楼市产生明显影响。

　　新房成交量：北京跌5成深圳跌6成多

　　据北京中原统计，自4月中旬国务院出台新政后，截至5月12日，北京商品房除去政策性房住宅成交总数为6761套，同比去年同期下跌53.9%。在3月以来取得预售许可的59个项目中，最近一周内，有30个项目零成交，而销售超过100套的项目多在远郊区。

　　从深圳官方发布的统计数据分析发现，新政出台前一周，深圳新房日均成交量为160套左右，而目前深圳新房基本上维持在日均成交量55套的水平，下降了三分之二。而二手楼的日均成交量一直维持在700套左右，没有明显下降。

　　炒房客：一次挂牌售五六套房

　　温州市近期挂牌的房源，均有10%到20%左右不同程度的增加。业内人士估计，在新政的调控压力下，不少炒客担心以后接盘的人会越来越少，因此开始出货。

　　选择出货的炒客中，大部分人暂时放出一两套房源，进行试探性交易。但也不乏一次性出货较多的，据称，一名炒房客一次性挂了五六套房源。

　　购房者：从“见房就抢”到退房

　　相对于炒房客的心焦，购房者显得耐心许多。温州市民张先生本想买套房子改善居住条件，眼看房价开始松动，“再等等吧，政策明朗了价格可能还会再跌，到时候买也不迟。”类似的观望情绪，逐渐在购房者中延续。

　　4月11日，武汉市民王昊受“见房就抢”火热氛围感染，在光谷一家楼盘下了1万元定金。几天后，“新国十条”出炉，他认定房价要降了，想想不能当冤大头，干脆放弃买房，定金也“打了水漂”。

　　中介所：买卖交易不成转做租赁

　　二手房交易量降幅超过50%，温州市区部分房屋中介无奈转而关注租赁业务。目前，在21世纪不动产新城店，店内80%的业务为房屋租赁。业内人士表示，部分租赁需求其实是由暂缓买房的购房者中产生的。[!--empirenews.page--]闻[/!--empirenews.page--]

　　闻

　　闻声音和嗅气味。

　　面对楼市调控，开发商、投资者闻风而动。

　　多数推盘无限期延后

　　“开盘时间未定，价格未定。”这是从上海原定5月推盘项目售楼处得到最多的回应。也有不少楼盘先表示：“5月底开盘。”当被追问“会不会最后又变成6月”时，绝大多数的销售员都会底气不足地说：“也有可能。”

　　据了解，在上海版楼市细则迟迟不露面的情况下，开发商也开始选择观望。

　　平均报价仍涨近14%

　　“上海楼价并没有像预期那样出现下跌，新政的调控效果仅体现在了楼市成交量方面。”上海富阳物业咨询有限公司执行董事张秀华表示，“除极其个别楼盘报价低于4月份之前的成交价外，绝大多数开发商的报价仍然较高，平均报价高于早期成交价近14个百分点。”张秀华分析：这表明尽管成交量在新政重创下迅速滑落，开发商仍不愿意松动价格开盘达到出手的目的。

　　温州投资客“割肉”抛房

　　目前，上海已有投资客低价抛售手中房源，有的逢高买入的炒房者甚至不惜割肉解套，以止损套现。“刚刚成交的一套世茂滨江花园的二手房源，业主挂牌价1300万元，最终成交价仅1000万元，砍价幅度高达23%！”中原地产世茂滨江分行经理蔡正龙透露，房东是一个温州投资客，觉得近半年内上海楼市很难再有起色才有此举，不过即便是降价超过20%，房东的收益率仍高达200%~300%。

　　“炒房团”团长：投资客感觉到危险

　　罗夏兰在温州被称为“太太炒房团”的团长，她手上有2万人左右的炒房客户。她说，2007年楼市开始调整时，炒房团同样也暂时收手，政策是他们考虑要不要下手，或者调整目标的重要因素。而这一次，新政出台后，调整让很多投资客感觉到危险，很多人的投资意向不那么明显了。另外，罗夏兰已经把一二线城市的计划表换成了二三线城市。[!--empirenews.page--]问[/!--empirenews.page--]

　　问

　　通过询问，了解疾病状况

　　新政影响下，楼市走向尚不明朗，未来房价趋势如何？

　　观望情绪何时会消散？

　　天津中新滨城房地产开发有限公司副总经理傅晓冬称，现在有大开发商说有降价的苗头，如果其他开发商、在房地产市场占权重较大的开发企业，在一段时间内保持稳定销量等，观望情绪就不会持续太长。

　　“预计今年年底，市场氛围就会出现变化。”“现在大家都在看政府的态度，政府对新政执行到位，房价得到控制，炒房因素成为市场最小因素时，观望情绪就会比较快地结束。”天津理工大学管理学院教授潘永明说。

　　下半年房价有何变化？

　　“下半年楼市的走势主要取决于后续政策。”天津市房地产研究会副秘书长刘玉录表示，如果此前的政策在后期被严格执行，下半年在交易量持续下降后，价格就会出现绝对下降，而不是“增幅的下降”。

　　天津我爱我家企划总监陈萌判断：“下半年成交量的下挫是必然的，而价格在不同板块会有不同调整，不排除部分地区大幅度调整的可能，部分之前价格快速攀升的地区可能下浮10%~15%。”

　　西安房价有何变化？

　　数据显示，西安上周的住宅市场较前一周成交量出现了较大幅度的上涨，成交均价却持续小幅下滑。2010年19周(5月10日~14日)，西安市商品房成交2795套，较18周增加610套；成交面积282952.21平方米，环比增加29.4%。其中，普通住宅成交均价5655元/平方米，环比下滑0.5%。而新政出台前，西安房价一直保持上涨趋势。

　　西安楼市上周表现符合国家出台政策调控楼市的初衷，随着后期供应量增加，西安楼市或将更加理性。

　　西安市住房保障和房屋管理局公布《4月份房地产市场运行情况》，“新国十条”出台后，西安商品房价格继续上涨，成交均价突破6000元，住宅均价达6040元/平方米，比3月涨458元/平方米。[!--empirenews.page--]切[/!--empirenews.page--]

　　切

　　切按病人的脉搏，诊断疾病。

　　楼市大腕对“新国十条”有自己的判断。

　　任志强：市场在等第二只靴子落地

　　最近，因言论激进而被称为“任大炮”的北京市华远地产股份有限公司董事长任志强又成了关注焦点。除了被扔鞋之外，近日其博客中还发布了关于“新国十条”的言论。

　　5月7日，任志强在大连演讲时遭一男子“扔鞋袭击”，他12日在博客中回应，称享受了一次“总统待遇”。

　　任志强在博客中称，住房制度改革之后，产生了各种各样的问题，许多人不了解中国的住房发展阶段的现状，而过度地宣传用大跃进和超英赶美的方式恨不得一天之内就解决中国住房升级问题。

　　任志强认为，当前的房价是由供求关系决定的。他说，中国还处在一个普通住房标准较差的发展阶段和年生产能力较低的发展阶段，在这个阶段应该建设大量的租赁房，或鼓励私人购房用于社会租赁，而非都能购买商品房。

　　关于“新国十条”，任志强说，地方政府的相关文件出台还需要一段时间。“也许这是个较长的政策决定过程，市场也一定会在这一系列的政策出台之前采取观望的态度，等待第二只靴子落地。目前的市场反应最多也就是一种心理的压力造成的刺激，真正的重拳也许还在后面，尚有许多的未确定因素。”

　　任志强认为，即使房价下降了，也不一定就对购房者有利。“毕竟拥有住房的家庭占多数，毕竟还有大量的家庭是靠贷款已经买了住房的。他们同样都会对房价的下跌产生巨大的不满。”

　　楼价极有可能急泄30%

　　“新国十条”出台后，外资金融机构对内地楼市价格走势的看法：里昂证券：跌20%；瑞银：跌30%；瑞信：跌15%……可见楼价下跌30%是金融机构可以承受的风险，但资产这种东西价格上涨时是信心爆棚，但是一旦下跌就立刻跌入谷底，在过了一段僵持、观望期后，楼价急泄30%极有可能，或许更多。