西安新政“十六条” 新修订《物管条例》等法规实施

　　５月，西安市政府出台《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，从解决中低收入家庭住房到外来务工人员安置，从二手房申请公积金贷款到个人购房满5年交易免营业税等提出了16条意见(以下简称“十六条”)，6月1日起正式实施。同日，全新修订的《西安市物业管理条例》等多项法规也正式施行，业主维权将有法可依。

　　西安新政“十六条”　6月1日起正式实施

　　■低收入家庭住房　“十二五”解决3万户

　　“十六条”中明确，建设面向中低收入家庭销售的经济适用住房，在每年新增住宅建设用地中，确保不低于1000亩建设用地用于经济适用房建设。同时明确要求，经济适用住房户均建筑面积控制在80平方米。

　　廉租住房实施新的配建制度，原则上普通商品住房中廉租住房的配建比例不低于5%；经济适用房中廉租住房配建比例不低于15%；棚户区改造项目中廉租房配建比例不低于30%。2010年及“十二五”期间，西安市每年将新增建设用地120亩、新增廉租房25万平方米、5000套，合计新增廉租住房150万平方米，解决30000户低收入家庭住房困难。

　　对于距离市区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划的前提下，经西安市人民政府批准，利用自有土地组织建设单位职工住房，计划到“十二五”末，基本完成西安市单位职工住房建设任务。

　　■增加商品房供给

　　鼓励自住型改善型住房消费

　　外来务工人员较集中的“四区一港一基地”(高新区、经济开发区、浐灞生态区、曲江新区、国际港务区、国家民用航天产业基地)以及沣渭新区、泾渭新区、大明宫地区、大兴新区、纺织城地区等区域管委会或改造办公室，根据区域内的用工实际情况，制定2010年-2015年的外来务工人员住房建设规划，统一建设面向外来务工人员出租的住房。

　　增加普通商品住房有效供给，鼓励自住型和改善型住房消费。各级部门在每年土地利用规划中，普通商品住房、经济适用房、公共租赁住房和廉租房用地规模占住房用地规模的70%以上，严格控制别墅及高档住宅土地供应。

　　■公积金贷款　购买二手房也可以申请

　　公积金正常缴存半年以上的西安市民，购买普通商品住房或二手住房的，可以申请住房公积金贷款，并享受住房公积金贷款的各种政策。外地正常缴存住房公积金的居民，提供必要的证明，并经住房公积金管理部门审核后，可在西安市申请住房公积金贷款，并享受住房公积金贷款的各种政策。

　　购买经济适用房家庭的收入标准，以家庭人均年收入计算，人均年收入不超过上年度西安市城镇居民人均可支配收入的家庭，可以购买经济适用房。

　　■打击捂盘　土地闲置两年政府无偿收回

　　凡是取得商品房预售许可证的楼盘，在预售期间必须全部公开销售；由房管部门负责落实各楼盘现场房源查询系统，方便购房者查询，并确保房源的可靠性和公开性。西安市房管局和阎良、临潼、长安三区及蓝田、周至、户县、高陵四县要建立和完善房地产信息系统，并形成局域网、信息互通、资源共享。全面实施新建商品房预售资金监管制度，防止开发商挪用、抽逃预售资金，确保预售资金用于所售楼盘建设，目前西安市住房保障和房屋管理局正在制定新建商品房预售资金监管办法。

　　对于闲置满两年、依法应当无偿收回的土地，坚决无偿收回，重新安排使用。对于闲置满一年不满两年的土地，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　■二手房交易　个人购房满5年交易免营业税

　　为了进一步做大做强西安二手房市场，已购公有住房首次上市交易时，土地收益金减半收取。个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　起始计算时间分别为：商品房以房产证时间为准，房改房以售房时间为准，拆迁安置房以拆迁安置协议签订的时间为准，安居工程以房款票据时间为准。[!--empirenews.page--]新政解读[/!--empirenews.page--]

　　■新政解读

　　增加供给 稳定房价

　　西安市住房保障和房屋管理局相关负责人称，西安市人民政府制定的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》、《加大城郊区县一线工作人员住房困难的指导意见》等相关配套措施已出台，这些政策主要是通过增加保障性住房和普通商品住房的有效供给、加强房地产市场监管、规范市场管理、鼓励自住型和改善型住房消费、打击投机性购房等措施，达到稳定住房价格的目的。

　　200套公租房明年分发

　　西安市住房保障和房屋管理局办公室副主任扈广杰昨日表示，从2009年开始，该局已开建公租房，其中2009年80套，2010年120套，这200套公租房将在2011年开始分发。目前公租房身份确认、标准、费用等细则还在严格论证中。在“十二五”期间，建设公共租赁住房也是工作重点之一。 本报记者 陈思存[!--empirenews.page--]“十六条”包括啥内容[/!--empirenews.page--]

　　“十六条”包括啥内容

　　1.落实廉租住房配建政策。2.集中建设廉租住房。3.建设外来务工人员住房。

4.建设面向中低收入家庭销售的经济适用住房。5.继续支持距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，利用自有土地组织建设单位职工住房。6.增加住房建设用地有效供应，在每年土地利用规划中，普通商品住房、经济适用住房、公共租赁住房和廉租房用地规模占住房用地规模的70%以上，严格控制别墅及高档住宅土地供应。7.购买经济适用住房家庭的收入标准，以家庭人均年收入计算。8.鼓励西安市居民利用住房公积金贷款改善居住环境。9.加强房地产市场信息化建设和市场监测。10.全面实施新建商品房预售资金监管制度。11.严厉打击房地产违法违规行为。12.继续加大力度开展遗留问题房屋权属登记工作。13.鼓励已购公有住房上市交易。14.个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。15.继续加大二手房有形市场建设。16.加强房屋租赁市场管理。[!--empirenews.page--]廉租房住户申请很严格[/!--empirenews.page--]

　　■相关新闻

　　廉租房住户申请很严格

　　住房和城乡建设部与民政部、财政部三部委昨日联合发出通知，针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借等问题明确要求，廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续。

　　住房和城乡建设部日前对外公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，该通知规定，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

　　昨日下午4时，西安市经济适用住房和廉租住房管理中心一负责人表示，西安目前已有590户家庭享受着廉租房的惠民政策。今年，西安新建廉租住房26万平方米、5200套。

　　他说，西安市对廉租房住户申请和退出有严格的监管机制，“社区推荐、三级审批、两次公示”是申报的管理，要求享受廉租房保障的家庭在申请廉租房时，需要由所在的社区对其真实情况在小区进行公示后推荐，并由街办、区县、市局三级部门层层审核批准后，统一在西安市房管局官方网站(www.xafgj.gov.cn)上进行第二次公示，符合条件的要通过摇号选房才能住进廉租房。对于退出也有严格要求，除了廉租房家庭自己申请退出外，邻里举报、物业监管、每年对享受廉租房保障的家庭，进行住房、收入、人口及资产等情况的检查也是房管部门监管的主要手段。这590户廉租房住户中，已有几户生活条件改善后申请退出。（华商报）[!--empirenews.page--]《西安市物业管理条例》6月1日施行[/!--empirenews.page--]

　《西安市物业管理条例》6月1日施行

　　小到漏水、裂墙，大到物业公司员工出手伤人等事件，近年来物业服务逐渐成为一个突出的社会问题，让业主们苦不堪言又无可奈何。据悉全新修订的《西安市物业管理条例》 6月1日起将正式施行，业主维权将有法可依。

　　条例特征   业主维权将有法可依

　　原条例采用的是市、区县物业管理行政主管部门的两级管理体制。此次修订，将管理体制转变为市、区县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的三级管理。

　　这种管理体制的转变，使业主委员会无人牵头、无人管理的老大难问题得到改变。

　　条例规定，由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督其依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

　　根据多年来物业管理实践经验，条例还规定了业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征集意见的形式，解决了现实工作中集体大会召开难的问题。

　　小区管理   物业不得突然不辞而别

　　突然间没了物业管理，小区秩序难免出现混乱。根据条例规定，今后物业企业要退出小区管理，应当向业主委员会履行一系列交接义务，做好衔接工作。

　　被辞物业赖着不走怎么办？《条例》规定，物业服务合同依法解除后，物业服务企业应自合同解除之日起15日内退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。否则将被处以5万元以上30万元以下的罚款。

　　房屋质量   保修期里出问题3天内维修

　　新建住宅物业因质量问题引起的纠纷和矛盾比较多，不少建设单位将物业交付使用后，公司就注销或者破产，物业在保修期内出现质量问题，往往找不到责任人；有的建设单位虽然存在，也借故推诿扯皮，导致物业无法及时修复，给物业管理埋下隐患。

　　因此，条例规定：建设单位应在物业竣工验收后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向市物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保证金。保修责任期满后，根据建设单位的申请退还。

　　条例还规定，物业在保修期内出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应在24小时内派人到现场核查情况，情况属实的，应在72小时内予以维修。

　　公共建筑   擅自改造最高罚20万

　　如何预防规划的绿地不被擅自占用，公共建筑和共用设施规划用途被改变？条例规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”

　　擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，都将由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处以罚款，个人违规处1000元以上1万元以下罚款；单位违规处5万元以上20万元以下罚款。

　　大修基金   开发商物业不再代收

　　今后西安的消费者不用再担心开发商挪用商品房大修基金了。条例明确规定，“建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。”“业主大会成立前，专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代为管理；业主大会成立后，专项维修资金代管部门应按照有关规定，将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会在商业银行开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。”西安晚报