西安置业 消费者需搽亮眼 辨别小产权与合法城改房

        小产权房不能买 城改项目缴纳土地出让金后方销售

         5月初，国土资源部有关人士透露，国土部等14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，目前正在研究制订小产权房处理政策方案，并将在全国范围内推广。此举引起了业界和购房者的普遍关注。

        首先我们先来看一下什么事小产权房，对小产权的解释归纳起来主要有3种解释。

        第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

        第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

        第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
我们目前所说的小产权是指第三种解释。

        据业内人士估计，西安的"小产权房"已经占到房地产年开发量的20%左右。而目前西安的小产权房当前均价在4000元/㎡左右，而商品房均价在6000元/㎡左右，从去年以来，房价的不断上涨，导致不少购房者把目光转向了"小产权房"，比起高高在上的商品房价格，小产权房的价格确实低得让人心动，但是也低得让人不放心。

        目前西安市场上大多数小产权房均来自于城中村项目，但要注意小产权房并不都是合法的城中村改造项目，有许多是打着城中村改造幌子对外销售,具体有以下几类。一种是所谓的旧村改造，本村村民居住需求满足后，将多余部分进行销售。还有一种是村民小组利用村上闲置土地进行房地产开发。此外，不少村子打着新农村建设的名义违法开发，这些项目大多在无法办理合法的商品房销售手续的情况下就开始对外售房。

        但实际上真正的城中村改造房并不全部都是没有保障的小产权房，2009年7月西安市城中村改造办公室首次向社会公布了取得《城中村改造方案批复》的83个项目名单，大家可以对照此名单来确认城中村项目是否已经取得《城中村改造方案批复》。据市城改办副主任郭安平介绍，自2007年以来，西安市加快了城中村改造的步伐。目前，城六区的286个城中村已经有104个完成了整村拆除。今年，计划完成20个城中村的拆迁改造任务，年底前完成30个已拆迁村子的回迁工作，涉及人口5.5万人。现已完成总投资500多亿元，今年计划投资75亿元

        城中村改造项目和商品房仍然是两回事。城改房销售人员向客户推介时总说自己的楼盘是合法的，已经取得了政府的批文，其实是被销售人员混淆了概念，城中村与商品房的本质区别在于土地使用权，因为城中村改造的首要目的就是安置村民，土地性质属于村民集体所有，因而在一定程度上降低了楼盘开发成本。除过安置村民的集体土地以外，有一部分土地被进行房地产开发，开发出的房屋可进入市场销售，但需要注意，这部分土地必须是缴纳了土地出让金，只有土地性质已经从集体转为国有方可销售。

        所以大家在购买时应明确，真正的小产权房是不能购买的，而城中村改造项目只有在缴纳了土地出让金后方可购买。希望广大购房者可以擦亮眼睛，不要只被低廉的价格所迷惑，这样才能避免误买了小产权房后，导致的房屋质量或业主的居住权益可能得不到保障，因为违法开发而面临拆迁得不到补偿、没有产权保证而不能上市或继承等一些列问题。