房产新政两个月西安市商业房成交量齐飙升

        名词解释

        商业物业指用于办公、商业活动、文体活动的物业。如办公楼、商铺、酒店等。

        全国楼市

        5月楼市交易量急剧萎缩房价拐点可望在四季度出现

        5月，全国各主要城市住宅交易量急剧萎缩，一线城市降幅高达六成至七成，各大房企的销售业绩惨淡，几乎全军尽墨。

        6月初，随着“第二套房”从严认定等新一波政策出台，市场上对调控持续性的预期得到强化。眼下，一个普遍看法是，国内主要城市房价将继续寻底，随着开发商纷纷试探性调价，新建商品住宅价格实质性下调才刚刚开始。调控政策若能持续，房价调整的拐点将可能在今年四季度来临。新世纪[25.50 -3.41%]周刊 J10〇

        从4月中旬国家出台针对房地产的调控政策之后，到今天房产新政刚刚两个月。记者在采访中发现，在新政的调控之下，西安市普通住宅类物业成交量出现了大幅的萎缩，而商业类物业的成交量则逆市上涨，成为新政后西安楼市的最大特点。业内人士认为，商业类物业出现走强，说明随着国家对住宅类物业政策收紧后，投资者开始转战商业类物业。然而，专家指出，总体来看，商业类物业也有一定的风险并非只赚不赔，投资者在选购时不可过于盲目，应该在全面调查之后再做决定。

        现象住宅成交大幅低迷商业类物业罕见飘红

        从价格走势上可以看出，在新政之后，西安住宅市场的成交均价整体呈现下滑的走势，上周住宅成交均价再次“探底”。

        根据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2010年23周，普通住宅成交均价为5573元/平米，环比下滑了0.6%。值得注意的是，23周西安楼市的商业物业成交量较上周明显上涨。23周西安楼市商业物业共成交74套，环比增长了121.3%，涨幅较大。

        西安房地产信息网数据研究中心总监李宇兵告诉记者：“从我们的统计数据来看，这一现象从4月下旬就开始显现，今年16周，西安楼市商业类物业成交40余套，而17周商业类物业成交量却突破120套，出现了大幅飙升。进入五月和六月份，这种迹象更为明显，从五月份的数据来看，在普通住宅成交量环比出现大幅下降的情况下，商业类物业环比却出现了小幅的上涨。这是一个罕见的新变化。”

        原因投资客弃住宅奔商业商业物业抗风险能力强

        那么，商业类物业出现逆市飘红的原因是什么？李宇兵分析说，随着楼市调控政策威力渐显，加之本月“西安楼市16条新政”开始实施，住宅市场观望情绪更加明显，住宅投资投机行为也得到一定程度的遏制。从目前市场情况来看，商业项目的租金回报仍旧较高，投资商业地产依然能取得不错的收益。在住宅市场出现不确定后，商业地产可能将会是很多投资者的新选择，因此商业地产很可能成为继住宅投资后又一受欢迎的投资渠道。

        西安建筑科技大学房地产投资研究所所长刘晓军表示：“在国家政策的调控之下，由于投资者担心住宅市场会受到国家政策的持续打压，存在降价的预期，在这种状况之下，原来打算投资住宅的资金改变了流向，抛弃了传统的住宅市场而流向了商业类物业。一般来说，商业地产在政策调控时是比较安全的投资，这已经逐渐得到业界的认可。另外，西安在未来要打造国际化大都市，在这样的大背景之下，商业地产类成交量上升是完全可以理解的。”

        “其一，投资住宅的杠杆效应逐渐变小，而投资商业物业的杠杆效应正在变大。投资于第二套住宅以上的投资者发现，自己购买二套以上住宅的首付、利率、契税等相关费用基本上已经和购买商铺价格相差不大。而且，购买商业物业还不受地域限制。在成本相当的情况下，投资商铺明显利润较大而风险较低。其二，在通胀预期之下，商业类物业会明显受益，正是在这两大原因的推动下，商业类物业才出现了逆市上扬。”资深地产人士半求如此分析。

        案例一成功一失败商业物业也有风险

        成功案例 6年收益超过60%2004年，王先生在高新区科技路和唐延路交界处附近买了一套60平米的沿街店铺，当时每平米的价格为9000多元，购买这套房子，他一共花了将近60万元。然而，这套房子从2005年下半年他就租了出去，当时每月的租金可收3500多远，而从2006年开始，几乎每年他的租金都会出现小幅的上涨，现在这套店铺每月的租金已经超过了7000元。从2005年以来，他获得的租金就已经超过35万元。而且，现在房屋的租金还有继续上涨的趋势。短短6年时间其收益已经将近60%，这还不算房屋自身价格的增值。“购买临街门面房还是很划算，只要看准了这个地段有发展前途，有人流量，投资临街商铺应该是不错的选择。”王先生如此对记者表示。

        失败案例 5年收益还没存款高

        2006年，解先生在东大街购买了一套20平米的商铺，当时他一次性付款将近19万元。购买该商铺到现在已经五年了，而他总共获得的收益仅仅为4000多元。解先生告诉记者：“如果我将19万元存到银行，按照年息2.5%的利率来计算，五年下来要2万多元，而从购买到现在我总共才获得了4000多元。这样算下来岂不是亏本了！提醒那些想投资商铺的投资者还是谨慎为宜。”

        对于收益很差的原因，解先生说：“主要是将商铺对外出租的时候，各个业主的意见不一致所致，导致了商铺是断断续续出租，有时候甚至租不出去。另外，租客经营不善也是很重要的原因之一。”

        专家投资商业物业一定要全面调查

        我省商业地产专家、陕西经典派地产商业运营管理有限公司总经理朱林对以上两个案例进行了分析。“从以上两个案例来看，它们都位于繁华的商业中心，前者位于高新区商业中心，而后者位于传统的老城区的商业中心。为什么前者会成功而后者却失败呢？”

        朱林认为，这两者虽然都属于商业地产范畴，然而，性质却相差较大，前者属于传统的独立性的沿街商铺，这种商铺的优势是经营形式灵活、快捷、容易出租转让。而后者属于商场（形式）和市场相结合（经营模式）的性质，这种商业物业对市场定位、经营者的要求很高，如果商场的市场定位不明确或不准确，很容易出现租金下降甚至难以出租的现实状况，让投资者比较被动。

        “如果投资者想投资传统的临街商铺和商业裙楼，建议投资者必须重点关注以下几点，首先，地段和人流量，这两个因素永远是商业物业最重要的环节，譬如小寨、土门等传统的商业中心和高新区、曲江新区等新兴的商业中心；其次，看硬件和配套设施，不佳的商铺会对出租形成一定的影响，从而也就会造成物业的贬值。譬如层高、是否有上下水预留，进深与面宽比值等。最后，弄清商铺经营范围，有些没有要求什么都可以做，有些有一定的要求，譬如不让做餐饮行业等，这都应该引起投资者的注意。”朱林如此建议。

        对于想投资商业街、城市综合体、主题商场等大型商业地产的投资者，朱林建议：“除过第一位的地段和人流量外，由于单个铺面的经营受整体经营状况的影响，所以对整体的经营能力要求较高，这一点一定要引起投资者的注意。另外，要看该商业综合体的商业定位是否准确、商业运营水平如何，是否在开业后能达到旺场的效果。因此，投资这类物业是综合性的问题，投资者应多方考虑。”

        朱林认为，住宅具有两大功能，一是居住，其次是投资。商业地产其主要的核心价值就是经营、出租、转让等，因此更具有投资价值。对于有投资商业物业意向的投资者来说，一句话，实际调查，多方打探，全面考量，才会获得理想的收益。