潘石屹:今年不会再出现地王 核心区房价难下跌

         6月13日下午，“2010政变地产”系列观察与解读论坛第四场举行，经济学家、著名学者、开发企业代表一同热议本场主题——“税控地产、多方博弈，新政调控攻坚？”。

         “从市场需求角度来看，未来一线城市核心区域房价下跌可能性不大，郊区会迎来政策性下跌；从政策效应来看，无论土地、信贷或是税收政策，目前的执行力度对房价影响有限”。

         13日，由地产中国在银河SOHO举办的地产新政系列论坛上，SOHO中国董事长潘石屹如此表示。

         潘石屹解释说，影响房价的政策首先是土地政策，如果土地能够做到实质性增加供应，那么市场就有可能形成对未来商品房大量供应的预期，房价就有可能下跌。但是从目前各大城市增加的土地供应来看，极少位于核心区域，那么核心地段的商品房就越来越成为稀缺资源，从供求关系来看，核心区域的房价不会下跌。

         第二个对调控房价立竿见影的是信贷政策。“目前银行收紧的是二套房首付比例和按揭贷款利率，如果银行宣布将所有住房的首付款上调至5-6成，按揭贷款利率全部没有优惠，那么明天房价肯定马上就会降下来，现在的政策有点‘扭扭捏捏’”。

         另外，对于目前讨论热烈的房产税和土地增值税问题，潘石屹认为，由于房产税并不会对所有住房都征收，且该税种征收的最大初衷并非降低房价，而是缩小贫富差距，只有极少数富人会被苛以重税，对房价的影响并不大。土地增值税则是一把双刃剑，如果严格清算的话，一方面会导致开发商资金链紧张，迫使其降价，但同时，资金紧张也会导致新建房屋数量下降，未来供应减少，房价势必难降。

         中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立当日则表示，预计在今年6月之后，房价将伴随股市价格的下跌而下跌。

         尹中立分析说，从金融政策来看，与去年10万亿的新增信贷规模相比，今年新增信贷总量仅为7.5万亿，降幅高达40%，资金增量的减少一定意味着股市和楼市价格的同向下跌。按照以往经验来看，楼市价格的下跌往往要滞后于股市半年左右时间，今年股市的下跌是从1月开始，到4月跌幅开始加剧，那么预计6月之后，房地产市场也将迎来比较明显的下跌。

         下页为徐滇庆、潘石屹、尹中立访谈实录

         访谈实录：

         主持人 谢红玲：今天有幸请到在座的几位嘉宾：著名经济学家、加拿大西安大略大学休伦学院终身教授徐滇庆；SOHO中国董事长潘石屹；中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立。

         近期，我们发现一些现象，比如在上一轮调控当中曾经出现了中央和地方买房和卖房，政府和企业多种层面的博弈，也进入一个新阶段，这是否意味着中央这一轮宏观调控又进入一个攻坚期呢？

         我们看到一些新的政策会给市场带来什么变化，今天我们把主题定为“税控地产”博弈重现，新政调控攻攻坚？下面请嘉宾发表看法。

         尹中立：非常高兴参加今天的会议，看到现场这么多人，也可以看出当今的市场处在很多不确定性中，大家有很多期待和许多困惑要解答。

         从我的感受来讲，上一次嘉宾的看法点到一个现象，就是这一轮调控和上轮的房地产反映有不一样的地方，07年房地产调控到08年明显是一手房首先进行调控，带动了二手房市场的下降。这一次正好相反，尤其是以北京为例，二手房首先出现调控，但是一手房到目前为止，价格还比较坚持。为什么会出现这次情况？我做了一番仔细的思考，可能基于以下几点方面：

         第一，2007年调控的时候，所有开发商资金链比较紧张，所以调控政策突然降临的时候，大家都始料不及，把子弹打光了，为了缓解流动性风险，要通过降价的方式增加公司的流动性，防止出现流动性风险。08年万科 (论坛 新闻)是始作俑者，它是地区第一家打出降价旗号的。但是09年所有开发商的销售状况都非常好，2010年初的房地产调控，大家口袋里面资金都很充裕，这样的话，从资金链角度，大家似乎没有降价的必要。当然，恒大地产是这一轮调控之后第一个打出降价牌的。但是你可以从他财务报表看出来他为什么降价，大家都是专业人士，就无须我发表太多的看法了。这是第一个方面这次的调控与上次调控出现的不一样的原因。

         第二，希望历史会重演，什么叫历史会重演？就要希望政策很快会出现反转。因为07年底出现房地产调控的时候，08年初，开发商降价后，到09年的时候很多人就大呼上当，因为你刚刚降价卖出去了，政策很快就反转了。所以这次大家就采取等待作为博弈的一个最重要的方式来对待。尤其这一轮政策主力政策是4月17号出台，到5月中旬的时候，温家宝总理到天津考察的时候，在新闻联播讲了一句话，让大家感觉到市场要转向的曙光，防治政策的叠加效应，股票市场应声而起，所以更加加剧了胶着的状态。

         以上两个或者等等原因造成这次的调控出现了与以往不一样的情况。

         谢红玲：徐老师刚从国外回来，经历了金融危机，你能不能从宏观的角度给我们讲讲看法？

         徐滇庆：谢谢大家，因为我长期在加拿大教书，频繁来往与加拿大华盛顿，现在到北京来。最近一段时间，大家都对房价问题谈得很多，我刚到会场就有朋友问我，徐老师，房价是涨还是跌？这个问题我想我们已经经过了这么多年讨论这个问题，我们是不是讨论问题要更仔细一点？房价到底是什么问题？如果我很简单的回答，房价是涨还是跌，我认为是跌。但是有些房子还要涨，所以它是不一样的，就像我们同样谈论一个人，都是人，有大人，有小孩，小孩还在长高。大人就不长了，老头老太太还往回缩，这是不一样的，所以不能简单有一句话把所有人都概括。

         为什么我说房价会跌呢？

         只要大家力推廉租房，社会福利保障，今年会有一大批廉租房可以上市了。问题我们要关注廉租房是否到位，如果我们一起把廉租房一起推进，房价指数一定会下降。

         但是我们似乎对廉租房的建设还没有给予足够的重视。政府说是拿出10%的收入来盖廉租房。2009年全国土地出让金总收益1万1千亿，10%是一千多亿，净收益起码也有500、600亿。可以据统计数字，我们廉租房取得了空前的成就，盖了180亿。

         2010年会有10万套廉租房，请问北京有多少人口呢？1600万，按照三口一家，500多万。500多万价值，可是我们能拿出的廉租房就算有10万套要多少年才能满足低收入人群呢？这不是一个值得深思的问题吗？如果大家真的关注房价问题，就应该从这个地方入手，如果廉租房真正能够达到

         每年占财政预算的2%，真正土地出让金的10%，投入到廉租屋房建设上去，我相信房价肯定会下降。现在香港55%的房屋是公屋，新加坡70%。香港房价5万多，新加坡更高。但没有听说过香港和新加坡居民投奔内地，恰恰是我们的人到香港、新加坡去要办签证。因为我们很放心，港澳居民到当地转了一圈基本都回去了，不会滞留在我们这的。就说明老百姓对他们那比较满意，幸福指数比较高，房价那么高，为什么香港新加坡的人还愿意住在那，不愿意投奔我们呢？我们应该把关注点放在社会保障上。首先从资金上解决这个问题，只要解决这个问题，房价就会有大幅度下降。请注意，我这里讲的是“房价指数”。怎么谈指数，我们不能谈豪宅，一栋房一栋房价值不一样，大家谈的是指数下降多少。只要廉租房取得一定成绩，指数肯定下降。现在我们离世界各国平均水平还差这么多，我们应该在这方面努力。这是第一方面。

         第二方面，这可能是今天我到这里来主要跟大家报告的一个情况。大家都知道，美国遭遇金融危机后，一直挺到2009年初，在那之前没有大量蒸发货币，后来挺不住了，就大量的印发货币。大家从中国的外汇储备这个数字可以看得很清楚，发生了一个小故事：

         中国的外汇储备在亚洲金融危机的时候，只有1300亿，很少。但是迅速增加，每个人都以400多亿的速度增加，但是到了2008年的夏天，我们到1万9千亿的时候，停在原地不动，我们仍然每年在进口，大量资金外流，最多的一年流出590亿美元。因为美国发生金融危机，使得很多企业资金链断，拼命筹钱回去，这样大量资金外流，使得我们外汇储备原地踏步了10个月。等到美国奥巴马出现，就大量印发钞票，现在是全球趋势。估计美国现在还要印1万5千亿，现在只走一半路，还有一半没印。就在这个时候，奥巴马又推动美国医疗改革，又放1万2千亿。请问，1万亿1万亿这么落，这钱不是印，难道是总天上掉下来的吗？所以全球的通货膨胀都已经形成。趁着美元还没有掉的时候，资金开始从美国向外面流，所以我们在2009年5恩月份以后，外汇储备一步一个台阶往上上，现在6千多亿流进中国成为我们的储备。这个数字大家都可以看的。每个月的月表都有的。这么多钱涌进来，特别是2010年1—4月，国家外汇管理局，外汇结汇余额净增了1万1千4百亿，2010年4月，3700亿人民币。这个事情就很难弄了，这是创造记录的高水平了，这钱去了哪里？

         上海的汤臣10万元一平米，汤臣公司是把汤臣一品作为广告放在陆家嘴。他们不着急卖，因为有汤臣一品，大家一听，就觉得是高质量，就比别人多卖好几百块钱。这么一个标志性的建筑，在2010年2月份卖了7套，2010年4月份全部卖掉，最后一套15万一平米，钱哪来的？基本来自印的。

         我很佩服上海的周立波，他说的青口很深刻，观察很仔细。上海内环里头讲外国话，外环讲普通话，外环外面才讲上海话。你看周立波观察多仔细？这就说明高档房，特别是市中心的房子这一次受到的冲击是资金流问题，和我们老百姓的购买力基本上没有关系。

         国家的调控政策是对的，拧紧水龙头，不让泡沫影响金融体系的安全，这是正确的，但是我们碰的水龙头是国内的资金，现在我有三点要跟大家讲：

         第一点，外面进来的钱我们管得住吗？管不住的。我们外汇管理体系基本是管出不管进，人民币任何一个外国人到了北京机场，拿10万美金说我要换人民币，给不给换，我们不允许美元、欧元、日元在国内流通，我们必须兑换回来。我们有这么多跨国公司，我要增加工资，增加材料，我要拿美元换美元行不行？可以。但我们管出，拿人民币换美元要申请。所以严格来讲，外面的钱要进中国渠道太多了，我们管不住，而且没有办法管。

         第二，外资进来买我们高档住宅，他不能到银行贷款，是百分百的现金，请问这是泡沫吗？泡沫的意思是里面什么都没有，纯粹的现金你说它系泡沫吗？不是。跟银行有关吗？没有关系。

         第三，我们的砖头瓦块，他搬得走吗？搬不走。他买了我们这，钱就放在这里。

         那么有了这三点，我们回头看，外资进入，我们挡不住，它又不是贷款的。我们如果能卖5万，为什么卖4万，中国的利益在哪里？所以，要把普通房，廉租房和这种高档住宅，外资要抽走的住宅要分清楚，要跟老百姓讲清楚，房价涨不涨，跟这些高档房涨不涨是两件事。奔驰、宝马，价钱再涨，跟老百姓有关系吗？政府应该办好公交、地铁，但是奔驰、宝马要涨只能让它涨，何况我们现在是高档房涨的话，对中国有利没有弊。是不是有危险呢？大家去看一看当年日本人把纽约的很多的楼都给卖下来了，很凶，最后房价掉下来的时候，日本人输得一塌糊涂，乖乖的把钱交出来了。同样的道理，并不可怕，所以各位媒体朋友们，我们有责任把这些故事跟老百姓，跟更多民众讲清楚，房价要降，着力于廉租房，经济适用房 (论坛 新闻)，小户型房，对这些房我们应该对老外有一些约束和限制，不让它冲击，保障民众住房的权利，让房价稳定下降。

         但是高档房，特别是市中心的房，本身量就不大，这一次外资进来进行冲击的话，我们就让它冲，冲完后对中国并没有太大的坏处，有的朋友就问我，如果说北京上海这些房子价钱越抬越高，老百姓怎么办？有很多办法可以采取的。

         比如美国建国的时候，最大的城市是纽约，为不能不把首都放在纽约，它选了一个小村子叫华盛顿。这些都是我们公共行政学里面讲过的内容，政府部门不要与民争利，它对经济发展有好处，没有坏处，所以只要把北京市政府部门迁出去，不知道要腾出多少面积，一部分给老百姓改善居住条件，一部分打打包卖给老外，等等，都是解决的办法。

         以上是我自己提供的一个浅见和思路，就是说办法总是有的；房价要区别对待；民众要实在争取自己的权益，不要把房子混成一大包，就说房价要涨和跌，这样说是没有太大意义的。我说得可能不一定对，欢迎大家批评和指教。

         谢红玲：对，大家一定要让中低收入人群把目前盯在廉租房上，政府也应该承担它的责任，刚才建设部牵头的公租房也有所作为了，这是值得我们欣喜的一件事。

         潘石屹：他们两位专家都谈得挺好的，我没有什么可谈的，而且我一谈就错。第一次这个论坛我参加了，基本我在论坛上表达了两个意思：第一 ，我拥护这次房地产宏观调控的政策。第二，新政出台后，成交量会降下来，房价一会降不下来。结果说完这话第二天早上，恒大宣布降价15%，我就觉得非常后悔，我怎么说了这样一句话。我说的房价不会降，成交量降的理由跟尹中立老师说得一样。

         就是2009年房地产开发商手里有了好多钱，光上市公司超过100亿现金有好多家。

         还有一个原因就是2010年的情况，跟2008年的情况完全不一样，要说2008年整个房地产的格局是开发商手里真没钱，2008年前一年是2007年，房地产的销售第一次，全中国突破3万亿，房地产开发商欣喜若狂，原来就是1万多亿。2007年是最好的年景，可是07年发生了开发商大量的购买地，我们初步算了一下购买地的开发商花的钱，跟当年房地产一手房销售额是差不多的。就是说2007年收进来的钱，花出去的钱多，因为除了土地成本，还有别的地方花钱。所以2008年要宏观调控，紧接着要出问题的时候，大家还是否记得四川地震的“猪坚强”，我们就是等待救我们，再不救我们就没办法了。这时候我就碰到开发商，觉得很好笑。其中一个很大的开发商跟我说，说政府一定会救我的。我说怎么会救你呢？你又不是国有企业，是上市公司。他说我这样大的公司怎么能不救呢？没想到08，09年的时候，所有贷款银行都延了，真救了。可是到了2010年，就是今年，2010年的前一年是2009年，2009年发生什么事呢？房地产销售4.4万亿，比07年3万亿还要多得多，在这4.4万亿里面，尽管你看全国各地出现地王，开发商学精了，真正开发商购买地王的有吗？有，量不大，大部分是中化，中国兵器，中国烟草，2009年花的地的钱是他们的钱，所以到了2010年，我们一次次的看开发商上市公司的报表，到目前为止财务状况都不错，包括很多人问我，我到香港开股东大会，一大堆媒体问我，恒大降价是不是资金链出了问题。我说我反复看，帐面上有70、80亿，贷款100的亿，短期贷款50、60亿，我觉得不至于吧，不会像2008年吧。

         最后我在恒大网站上看，说是为了支持中央新政降价的。这个理由有点牵强吧。所以整个房地产到了2010年房地产调控到今天的局面，说是像北京上海这些一线城市房价会不会跌我反复推敲这个结，不会，不会跌？城市中心跌的可能性不大。

         影响房价的话，从政策来说，第一个政策是土地政策，今天为止，上海的新政还没出台，可是上海做了一件事情，就是大量增加土地供应，土地供应上去了，最起码把未来房子预期提起来了，房价就有可能跌了。上海说这个政策的时候，光起价有406亿的土地，我赶紧让我们拓展部（寻找项目的部门），把这406亿土地在地图上 标出来，我深知说了一句华，对我个人，对SOHO中国，如果再能够在上海拿到土地，是这一生中最后的机会了。所以我们一定要在406亿上分一块蛋糕。结果拿来地图一看，一个标签都没有，打了很多纸出来了，我问为什么，他说这些地都不在地图上，都在地图外。我说那就不要了。

         第二个政策立竿见影是信贷政策。今天银行宣布，所有住房首付款必须是5、6成，按揭贷款利率没有优惠，明天房价就会降下来。现在扭扭捏捏是第二套房怎么怎么，如果所有房子把首付款提高房价肯定会下来。但是买不起房子的老百姓更加买不起来了。

         最近一段时间我没有跟媒体接触，整个房地产调控又聚焦在税收上，只要谈调控就是税。前段时间说的是物业税。我去年人大提案写了四个，其中一个就建议收物业税。在做这个提案的过程中，我做了一些调查和了解。我从各方面了解，这个物业税是没有办法征的。

         还有说房产税，商业和写字楼一直是征的，这一次考虑征房产税，你们要仔细看财政部和税务局的发言，是扩的。原来商业和写字楼征的，

         这个房产税有没有影响。第一，能不能对所有住宅征，不太可能。因为我们征营业税和所得税，是要开发表，而房产税是你住得好好的，每个月来敲门说要征税了，如果房产税大面积征能不能征得上，要花多大价钱把税征上来？难度很大。

         还有一个就是第一套房不征，第二套房征。这是一个办法。还有一个办法，就是租房的时候，开发票的时候能不能征一下？所以税收对房价的影响还是微乎其微的。

         我想肯定不会对所有住宅征房产税，这也有一个问题，因为好多房是房改房，北京还有20、30套的小产权房，就是说它没有产权的房子。是不是我们只对商品房，商品房已经交了出让金了要交税，对原来来建筑面积都不知道的不征，这就不公平了。

         这我就想起任志强做了一个研究，我觉得他的研究很有价值，他把北京所有房子研究完后，有26种房子。我们想象有经济适用房，廉租屋等等，这26种房子对谁征对谁不征，我觉得难度很大。

         另外，聚焦在土地增值税上，觉得土地增值税可以抑制房价的，媒体是这样说的。这其实是双刃剑，第一是欠交土地增值税，如果把增值税拿走了，开发商资金链条紧张，不降价没办法。另外，把开发商钱拿走了，建房子的就少了，未来的房子供应就少了。

         目前土地增值税是按1%增的，北京执行的情况是非常好了，你要销售房子就按1%征，税务总局的文件是要提高到2%，如果是2%，对房地产开发商的现金流量会有一定影响，但我觉得不会特别大。我们公司专门做了一个测算，一年有100亿的销售额，对我们的影响就是一个亿。量不是很大。

         所以宏观调控到6月份，下一步对房地产的成交量，对房地产行业影响到底怎么样，确实是不确定的因素泰多了，尤其是欧洲的情况。刚说希腊出问题了，前不久又说匈牙利又出问题了，说是英国也要出问题，可是中国GDP的增长，有了GDP增长才有就业问题，等等问题，现在如果中国投资、出口、消费，中国的出口对欧洲的出口比美国要大得多。如果欧洲接二连三出问题，我觉得一定会影响到中国的出口，影响到中国出口，就会影响中国GDP增长。房地产实际上是最大的内需，建房子才可以买家具什么的，所以下一步房地产形势怎么样，我也不知道，我觉得这也是市场的魅力吧，就是谁也不知道。

         尹中立(博客)：我接着潘总的话往下讲。从我自己的角度看，要关注这几个问题。第一，欧洲债务危机和2008年9月份美国雷曼兄弟投资银行倒闭，对市场的影响是不一样的，雷曼兄弟是6000多亿美元，这个出现后，主要表现为信用的冻结，就是全世界一段内，资金完全冻结，导致大宗商品大量跳水。所以全世界那个时间金融基本处再一个崩溃的状态，很多企业纷纷做了一件事情就是减少库存，大家都减少库存，国际贸易处在冻结的状态，对中国出口大国的影响是突然之间就出现了。我记得我们当时调研的时候，浙江很多企业，说过完国庆节后，怎么地球不转了，以前是国庆节之后订单高峰期就会来临，因为西方国家过圣诞是购物的高峰。所以在中国国庆节后，一般外资出口阶级，订单的高峰期就会来临。结果那次国庆节后，很多企业没有一个订单。所以这一轮欧洲债务危机是主权债务危机，它的冲击不像雷曼兄弟对市场的冲击那么大，会有冲击。做个比喻，雷曼兄弟倒台好比是一个恶性传染病，这次欧洲债务危机也是一个慢性病，慢性病也是病，会对中国造成影响。

         作为宏观经济决策，另外一个指标，就是固定资产投资，我们现在还处再一个偏高的状态，固定投资同比增长现在还是25%点多，回落到20%是一个正常水平。

         再看房地产投资，房地产开工面积和投资数量都是在大幅度增长，大家可以看看数据，应该5月份房地产新开工面积增长超过60%，70%左右。等等这些数据都表明，欧洲债务危机不会像美国雷曼兄弟一样，导致我们宏观决策的逆转。不会逆转我们就要看看新的政策的力度怎么样，对未来房地产市场形成什么样的影响？我再顺着潘总了话说，讲信贷。

         应该所有金融政策当中，信贷政策对宏观经济，对房地产市场影响是最明显的，尽管我们把二套房贷的首付比提高，利率也提高的，对一套房贷没有什么变化。但是从整个金融角度来看，2010年金融货币政策与2009年相比出现一个重大转折，尽管从公开的外交场合，人民银行、其它各个部委也好，表述方式跟2009年没有任何改变，就是采取适当货币宽松政策和积极的财政政策。但实际情况呢。我们先说说数据。

         2009年新增所有信贷总量超过10万亿，统计报表是9.5万亿，至少有2、3万亿是银行内理财产品和其它没有统计在报表里的总量，加在一起应该是12、13万亿的信贷总量。但是2010年冲击的规模是7.5万亿。而且把表外的信贷产品基本掐死了。如果今年信贷到年底是7.5万亿的话，相比2009年下降了40% 。在中国金融信贷历史上从来没出现过。就是说新的一年比 上一年度信贷量下降如此之大，它一定对房地产市场、其它市场形成很大冲击。所以今年年初的时候，很多人说，股票市场今年有无限美好的憧憬，我就写了好几篇文章，我说蓝筹股的崛起只是传说。很简单，因为信贷的减少，绝对股价价格的是资金的增量，资金的增量在减少就一定意味着价格的下跌。股市比楼市更加敏感，所以股市率先下跌。翠这个角度来看，即使没有4月17号国务院的十条文件，下半年房地产市场价格也会出现逆转。也就是说，整个资金的总量在收紧，为什么收紧，徐教授刚才也说了，因为我们外汇管理制度，因为我们所处的国际环境，导致资金过剩。所以2009年我们放了一把水，2010年就要反向操作，要把放出的水收回来。但中国有一句成语叫做覆水难收，这就意味着未来几年，我们金融为了收放出去的多余的钱，一定会采取一些紧缩的政策。同时也是对所有的企业和个人来说是痛苦的，但没有办法，如果你不把放出去的水收回来，未来物价的通货膨胀，甚至是恶性的通货膨胀，后果是非常严重的。这是从信贷政策的角度来讲，对房地产形成很大的压力。

         我们再讲一个金融市场里面对房地产影响很大的事情，就是股票。不知道大家关注到一个现象没有？股票市场有两到三个月的时差，因为股票市场敏感度大于房地产市场，所以股票市场价格的波动一定是领先于房地产市场。简单说，如果要看房地产市场什么时候出现拐点，把股市的箭头打出来一看，把时间推长半年就能看清楚。比如房价在08年调整之中，一直到09年4、月份才开始回升，时差就是半年。再往前推也是差不多的。

         如果说这个规律和经验还有用的话，那么在第三季度6月份以后，房价一定会伴随着股市的下跌而下跌。我就补充这么多。

         谢红玲：除了信贷政策的影响是非常明显的，税收的政策刚才潘总也提到一些。说到房产税，我们徐老师专门编著一本书谈物业税的问题，您在这个问题也非常有发言权，也请您跟大家分享您对目前物业税，还有我们现在提到的房产税，您怎么看？

         徐滇庆：刚才潘总讲了房产税的推出有很多困难，这个确实他是行家，他非常了解。他说这些困难都是确切存在的。第一房价不好定，第二，征税成本肯定会很高，第三，商业地产和民用地产怎么区分？该不该征，第四，小产权房该不该征？我还可以给你补充很多其它问题，是不是按照豪华型住房征，普通不征，第二套征，第一套不征，自住的不征，出租的征，等等，可以列出很多困难。如果这些困难都放在这，我们不去解决它，那就干脆不征算了。如果我们想征，什么问题解决不了呢？就看你想不想，首先第一句话我们要研究为什么要整房产税，原来我写了一本书叫做《房价与物业税》，不知道潘总看了没有，要没有我送您一本。我现在也看到现在问题确实与越来越多了，我最近正把那本书改写扩张，等我完稿后，我第一个给潘总您。

         首先，第一个问题，为什么要征房产 税？百姓一听又要征税就很烦，日子已经过了紧巴了，政府为什么还要找我征税？这是普遍的心理。首先我谈我的观点，如果涉及房产税，我们必须保证做到70%的人不交税，92%的人不交或者交很少的税，8%的人应该交税。中国的税收负担太大了，应该全面减税，增收房产税的同时，应该适当减少个人所得税和企业所得税。如果从给老百姓创造福利的角度研究房产税，我们还有讨论的空间，如果就是赤裸裸的想给地方政府派点财源，我坚决反对，这只能把事情越办越糟糕。能不能做到我这样的呢？是完全可以的，首先，房价的问题，我的书用整整一章阐述一个简单的道理：房价是计算不出来的。有四种计算房价的方法，但是没有一个能用于中国的情况。而且任志强说了，北京有26种房，你怎么确定是什么房？如何定价？房价制订的原则只有一个叫做：购房者愿意支付的上线。这句话本身就说明房价是在市场交易之中互相谈判、摸底，最后形成的房价。我相信潘总是这方面的专家，你一定是漫天要价，购房者是就地还钱，最后达成一个价。你说了不算，官员说了更不算。那没有交易又如何确定房价呢？如何把确定房价的权力叫给 政府官员？那就糟糕了，没有原则，没有理论，你赋予的是绝对权力，绝对权力一定带来绝对腐败，这是万万做不得的事情。

         谢红玲：徐教授，那告诉你一个悲观的消息，某些房产部门是真的请开发商在隐性定价。

         徐滇庆：这种东西一种不良的风气，我们万万不能从制度上给它开缺口。中国的贪污腐败相当严重，但是我走遍了各国和亚洲很多国家，我研究的结果是，中国的腐败比他们还好一点，他们更严重。所以我几次写文章想，一定不要让贪污腐败制度化，起码在今天，贪污腐败还是不道德的，是有危险的，要被惩罚的。如果我们在制度上肯定了这个东西，以后就非常难弄了，所以我们现在讨论的是制度建设。现在这个法还没有出来，出来后还要磨合、修改很长时间。在制度建设的时候，一定要把很多细则想清楚，要照顾找民众利益，要照顾到长治久安。我提出来的物业税或者房产税是什么原则呢？

         第一，房价可能是新税制的限制，我们绝对不能讨论房价，因为无法确定。所以采用公告价格，这个在很多国家，特别是在台北做得相当普遍的。什么叫“公告价格”？比如，北京市，我们现在所在二环以内，平均2万买不到吧？你就公告二环以内2万块钱，反正你买不到，再分一个甲乙丙。为什么？理论根据就是，我们征收房产税不是给政府扩大财源，它主要用途第一是缩小贫富差距，第二充分利用有限的土地资源，不允许空置，第三，才是增加政府财源，三个目标的优先度不一样的。征收物业税肯定是有道理的，因为十六大提出来有财产性收入及如果我们没有这个税，随着房价暴涨，有房子，有大房子的人资产收入就越来越多，穷人，没房子钱就越来越少，贫富差距就越来越大。所以缩小贫富差距，是征收物业税第一个出发点。必须要做到92%的人不交，或者少交，8%的人交。怎么做到？当然可以设计，我们现在可以设计，各种思路，各种思想可以拿出来谈。我是一人之言。我们应该首先明显，征收房产税的法理依据是两个，第一资源使用费，第二产权保护费。这是有根据的。既然保护产权，我按你面积保护，首先第一，要把所有北京市产权图拿出来，对面的楼有20层，建筑面积有吧？从1楼到20楼全征，按照物业征，征税只填门牌号码，不填业主，为什么？中国国情。一填业主，里面住着一个公安局局长就不敢填了。我们提出口号：“建房征税，包括军队在内。”关于政策，四个部委都要牵扯进来，避免造假和个人垄断。

         旁边潘总说的时候，我就旁边笑，你说的政策我们研究过，根本不理你，把你税单往门上一贴，规定一个时间，在指定地点交税。然后下面告诉大家一个身份证免30平米。一家有三口人，可以免90。现在中位数是68，按照我们推算，70%的人可以全免掉。再减20平方米低税额，按照0.5上。低税额20，一家三口，150平米，就覆盖了92%的人群，超过150平米的，大概只有8%，这就是我们计算的理论根据。交不交税呢？只要法制建设起来了，第一张税单不交拉倒到了指定时间，计算机自动启动，但资金滚到你房价的25%时，当地法院给你一张传票，为什么你不去交，再过两个月第二张传票来讲请你交你为什么不交。再过两个月第三张传票，你被控藐视法庭罪，最高可以判7年，你根本不费劲，他会来的。这套法律在国际上是有依据，有前例可遵循的。

         大家担心，能不能弄虚作假，我去借别人的身份证，能不能到深圳买认购证，到农村收购一麻袋，我能免税，回答是可以。但是顺便告诉你，一旦出现财产纠纷，法律只保护纳税人的产权。你随便找一个人免税，如果他永远不跟你翻脸，你就占了便宜，如果翻脸，法律保护他的产权。因为你不交税你本身是违法的，法律整个国家是支持纳税人的。你拿谁的身份证我就保护谁。为什么搞这一条，因为一套房子有多个业主，一个业主有多套房子，这个关系是非常复杂。小夫妻俩买套房，离婚的时候非常麻烦。所以一旦不考虑业主是谁，而是考虑谁纳的税。我本身不讨论你产权所属，我只要你交税。

         然后你能不能拿父母的身份证来？比如他在河南，一千块一平米，在北京两万，可以，但是一个身份证只能免一次税。如果发现重复免税，按房价10%处罚。

         房产税的好处是什么？我很同意潘总说的，它是一个建立新的社会秩序的工具，可以抑制过多的空置房，因为现在增加你的持有房。

         上次我说这个方案，任志强就很担心，问我，按照你的方案，会不会把房地产市场搞得崩溃？我说你想一想，会有那么严重吗？不就是征2.5%嘛。何况现在满世界都是钱，他把房子卖了把钱收起来，往哪放钱都是个问题，现在税率、法都是一个方案，如果2.5不合适，就是2，我们目的并不是给政府收钱。上海说了，税率是0.8%，这个数字怎么来的？就是某大学一个导师带了几个学生，他把原来税收房地产总额拿到，再按照不同的房子进行分解，最后除下来，按照现在的面积房价0.8，正好等于现在房地产业纳税的总额。当时我就跟这位博士导师讲，谁跟你说现在房地产税总额是合理的？它本身就不合理，是我们改革的对象，所以不足为提。第二，0.8是不是什么房子都要0.8？老百姓本来就穷，还0.8，可能就影响他吃饭问题了。第三，什么时候房价？他们的研究是2004年，我说现在早就变了。这个变了，你往下算就不能算了，房地产在一剧变时期，这个算的公式就是错的。

         这个老师说我完全同意你的看法，但是这个学生已经把论文发出来了作为一个数学模型。不知道怎么搞的，就被人拿过去做新的依据，这显然是很荒唐的。

         房地产税并不是一个很了不起很复杂的问题。全世界几乎都征。富人占的房子大，土地面积大，应该多征，穷人应该少交，或者根本不交。这个在设计的过程中，都能做到。廉租房的设计在50平米以下，住的三口人肯定一分钱都不交，这都是我们可以做到的事。

         但是现在学风浮躁，尽管很多专家提出了意见，但大家有没有真正的坐在一起探讨呢？没有。大家拿出方案，开诚布公，互相磋商，切磋，我们中国就能建立一套制度。如果房产税不出，我们中国的贫富差距将会继续加大。房产税出来对谁的影响最大？当然富人应该多交税，他们反对我的意见，我也可以理解，但我会告诉他们，如果你真的反对房产税，认为征房产税不合理，那你最好的办法就是移民。最反对房产税的什么人？贪官污吏，企业家有钱，我买10套房，大不了我认定一套，剩下9套房我全交税。可以的，没有什么危险。但是贪官他有三套房子，他如果一认领的话，纪检委就给他双规了。一个官员有几套房的现在是少数吗？阻力在这个地方，而不是在老百姓那。我说的这个不一定对，对和不对都在争论中探讨出真理，我衷心希望大家批评指正。

         潘石屹：徐教授说这个特别好，我刚才讲的征收物业税的提案的出发点有两点：第一缩减贫富两级分化；第二看到好多房子空着，好多人没有房子住，这样把持有物业的税提高，就可以逼得这些房子到二手房市场上交易，让社会资源利用起来。我做提案的出发点就是这两点。

         问答时间：

         问：现在报道SOHO刚在上海花了22.5亿拿了一块地，我们很多人猜想，您是在抄底吗？

         同时，这个项目是不是像北京的CBD一样，商住为主？

         潘石屹：我们在上海外滩购买的地，已经公告了。公告后媒体第一反映就是我们抄底去了。这个跟事实并不相反，这块地从我们接触到前天公告，花了7个月时间。这一轮宏观调控来之前，我们价格就已经定了。因为之间有律师事务所等等很多工作，所以一直推到11号下午4点钟才签的约。所以说我们真正拿这块地的形势跟现在宏观调控的形势不太一样的。

         这块地是外滩历史建筑的保护区，算是周围建得非常好的区域，这个建筑是60年来唯一一次新建的建筑，而且体量很大，超过10万平方米。外滩其它项目都非常小。所以这个项目我们会按照政府的规划在做设计，等到设计结束后，你关心的问题才有比较明确的答案。

         问：第一个问题问徐滇庆老师。最早讨论的是物业税，但是物业税和房产税区别是物业税是包含政府土地出让金，房产税没有包括。因为除了富人爱炒房，地方政府炒地推高房价也是其中一个原因，您觉得物业税和房产税哪个更能调控房价？

         第二个问题问尹中立老师，您觉得在目前情况下，投资股市和房地产，哪个更好？

         我前段时间听说上海有个方案，什么叫新，什么叫旧，凭什么这天之前可以免，之后不可以免，法律不可以这样轻率，有道理的东西，你既然有产权，我国家机器就保护你，你就必须交税，因为你收入低，交的是负税，还可以补助你。这个可以做到的。但即使在美国的穷人也必须交税，但他交的是负值。所以纳税是每个公民的义务，能不能说我就不交，整个国家机器，军队，司法不因为你交或不交他就可以不工作，你不交税就侵犯其它纳税人的利益，违背了国家根本利益，所以国家就要惩罚，要抓起来。这点要给民众讲清楚。西方谚语说：人生有两件事情是不可以避免的，一个是死亡，一个是纳税。你必须纳税。所以房产税设计的原则是70%的不交，92%的人不交或者少交，这个是可以做得到的。但一定要把条是条，路是路全部要分开。从法理上搞清楚，我们就有依据了。

         尹中立：应该说这是一个问题，问了两个最难回答的事情，一个是股市一个是楼市。从这两个市场相对比较来看，如果你有一笔钱，不买楼市就买股市的话，就买股票，别买楼。因为股票跌了5个月了，楼市价格还没有变动。从以往波动规律来看。如果我自己的建议，这两个市场都都不要干，最好存到银行，或者做其它一些实业投资，像潘总一样，买一只鸡，鸡生出来的蛋更好。原因很简单，要看现在整个金融政策调整方向，刚才我说的，欧洲债务危机应该不会，尤其在两三月之内不会对中国宏观决策造成大的影响，但是凡是话不能说得太满，不排除有政策调整的可能性。

         我自己认为，如果因为欧洲债务危机就调整我们国内既定宏观经济政策的话：

         第一损失了中央决策权威，也就是说，你08年搞了次，别人不信了，你2010年再干一次，别人就彻底不信你了。

         第二，我们会丧失历史赋予给我们中华民族一个重大机遇，这个机遇应该在08年，09年底应该得到，但是那一次，我们匆忙开闸放水，结果自己的事情没解决，把别人的事情解决了。很简单，美国、欧洲的问题，要应对它，整个国家的决策程序是很复杂的。还记得当年美国财政部部长到国会里面邀请国会议员去批准救市政策的时候，都已经开始跪下来了，给所有议员磕头。而中国私下开一个会，几个人一碰头，马上让银行拼命放贷款，所以这两个国家，从事后来看，中国其实是帮了外国人的忙。所以我们把水放出去后，所有价格都涨起来了，本身已经跟人家签好的资源合同，人家不干了。中旅集团和澳洲的力拓公司签好的股托协议，结果价格上来了，缓了口气了，就不跟你玩了。

         就是说你不能见死不救，但是你不能真救，好处是什么？石油价格一定会跌到30美元以下，铁矿石，铜也好，铝也好，会越来越便宜，只要中国不出手相救，其它国家的救市政策不会像中国那么简单。有很多国家就靠矿产业吃饭的，只要价格一下跌，就会引发他们更大的跳板，因为他们迟卖不如早卖。中国有2.4万亿的美元外汇储备，可以把全世界的资源在那个时点上都可以买下来。我记得花旗银行当时最高的市值是53亿美元，意味着什么？比小银行的市值还小，那你为什么不去收购呢？所以你看看去年民生银行，稍微缓和一点，本来已经收购一小部分股权了，是一个州立银行，人家最后又不理你了。所有资源的股权只到最后一口气的时候，你再救它，你才是“大爷”。

         可惜我们失去了那一次历史性的机遇。所以08、09年，我们2.4万亿，可以买下全球的资源。可以为中国20、30年的发展铺平道路，创造一个良好资源和国际环境。但是遗憾的是我们放水太快了，最后眼睁睁的好多机会失去了。这一次欧洲的机会不能再失去了。欧洲的机会很复杂，持续的时间会非常漫长，如果这次机会再失去的话，我就不说什么了。

         我在21世纪经济报道上发表了一篇文章，中国如何应对欧洲债务危机。谢谢大家。

         谢红玲：我问潘总，您能不能您刚才说的土地增值税双刃剑的事再深入一下？

         增值税的预征对开发商的影响不是很大，追缴的影响就没有那么轻松了？

         潘石屹：土地增值税出台了14年时间，所有依据都在慢慢完善。房地产，北京上海城市都预征得不错，可我知道好多二线城市都没有征。那从什么时候清缴呢？如果从14年前征缴的话，影响非常大。有好多公司都破产了。就看这个清理的方式是什么样的。刚才我可能没说清楚，如果要清缴土地增值税，一定会影响房地产开发商的现金流，如果影响现金流的话，是双刃剑，有利于房价降是它没有钱了。不利于的话，我刚刚听尹老师说，现在房地产投资还增长了60、70% ，我知道最近开发商的心态，我没看到土地开发数据。我接触到大的开发商心态，都把开工放缓了，因为银行给开发商的贷款可能会停，未来金融形势不是特别乐观，所以这种情况下，都把开发商对在土地上的投入放缓，这不是一个好现象。如果今天我们放缓了，涉及到明年、后年房子的供应量就降下来，如果城市化进程每年1%的发展，可是我们未来两三年时间，房子供应量少了的话，我想房价的涨是必然的。因为影响房价的基本政策还是土地政策，要把土地供应量起来，要让开发商能够建房子，这样房价从根本上才能得到抑制。

         问：潘总您说您在上海这块地没有抄底，您说近期房地产市场是不是一个好的抄底机会？北京土地市场很久没有消息出来了，我想这如果是一个抄底的机会的话，可能会激发开发商的兴趣，您觉得什么时候可以抄底？

         潘石屹：土地市场我们可以看到流拍现象特别严重。我昨天跟一些全国开发商碰，他们觉得二线城市土地的价格下降幅度很大，具体哪些城市我就不说了。我想说的你问我想不想在这个点上抄底？我分析一下，我们现在房地产市场的格局，现在开发商的日子是好过的，因为去年销售得好。都有钱，而今年，地方政府的处境有点像08年上半年，因为地方政府觉得前几年土地不断出现地王，可他们手里又没有多少土地储备，所以他们大量从土地储备平台上做贷款。贷完款后就开始拆迁，现在拆迁难度也非常大，据我知道，政府为了拆迁付出去的拆迁费的量很大。在北京一个区拆迁一片后，出现很多千万富翁，在这样的情况下，地现在是拆平了，可是招拍挂的时候，一推出就流拍。所以地方政府的处境比开发商的处境还要困难。当然中央政府永远是站在民众的一边，如果房价高的话归会抑制房价，同时往下压的时候，谁的承受能力弱呢？我觉得不是老百姓，而是地方政府。

         所以我觉得土地的价格比房价更敏感，土地的价格我觉得在未来一段时间，从我了解到的情况和市场的气氛来看，土地的价格不会涨幅非常大。

         尹中立：我补充一下，刚才潘总说二线三线城市地价下跌幅度大，这个比喻是恰当的，为什么是这样子呢？一个很简单的问题，就是去年所有地方政府都开始“大跃进”，银行放了十几万的信贷，一大半都放给地方政府，以及与地方政府有关的开发、投资公司，简称“融资平台”。所以去年所有地方政府应该是狂欢，最幸福的美好时光。但固定资产需要的资金，第一年需要项目的20、30%资金，第二年资金需求量是最高的，50%，所以去年像喝水一样，喝得肚子很畅快，但今年最需要资金的第二年，恰恰信贷减少了40%，所以信贷减少，它必须寄托于出卖更多土地来获得它继续建设的工程所需要的资金，所以今年年初我就说，2010年，出现地王的可能性不大，原因很简单，信贷紧缩，地方政府就要拼命卖地，卖地多了价格当然就便宜了。没想到3月15号，两会后，北京市就出了三个地王。在这之后，尤其6月份以后，中国不会出现地王，尤其是单价的地王更不会出现。因为是宏观政策决定的，地方政府的资金紧张决定的。为什么股市跌了？人家不去买股票了，可以直接给政府。年利率是30%以上。当然我们现在从表面上看，人民银行的利率还没有出现任何变动，但民间利率已经迅速提高，到了历史最高位。这就是在资金状况非常紧张的一个非常直观的反映。所以说下半年，地家应该会越来越便宜，就是只要金融政策不变的话。当然，就看看中央政府对地方政府绷的弹簧忍耐的程度有多大了。

         谢红玲：土地的卖房和买房接着就会传到房产的卖房和买房，我们也期待尽快有一个明朗的时候，让市场重归到一个正常的状态来。我们今天的论坛到此为止，谢谢三位嘉宾的旁征博引，给我们带来一场对政策更深的理解。