西安已售楼盘 两成资金链断裂导致逾期交房

        近年来，西安房地产开发一直保持快速发展的良好态势，成为拉动经济增长的重要组成部分。但因房地产开发引起的集访上访问题也逐年增多，这些群体上访表现为人数众多，情绪过激，行为冲动，拉横幅喊口号，堵门堵路，是西安集体上访的主要群体之一,也是影响社会不稳定的主要因素。

        据不完全统计，2009年1—12月，因房地产纠纷引发赴省、到市上访的有40批1533人次，且多为重复访。这些问题不仅侵害了业主的合法权益，影响西安“保增长、保民生、保稳定”的工作大局，而且影响房地产业的声誉和社会稳定大局。务必引起我们各级领导的高度重视。对此，我们通过调查分析找出原因，提出建议和对策。

        一、主要问题及原因

        在房地产开发项目中，造成业主与开发商发生矛盾纠纷而引发的上访问题，其主要原因是开发商逾期交房、无法办理房产证和公共配套设施不健全等，具体表现为：

        1、开发商资金链断裂，导致逾期交房。现阶段西安部分开发商资金实力不足，加之商业银行对房地产开发项目的放贷审查日趋严格，致使部分房地产企业融资困难，资金投入压力增大。目前我国实行的是商品房预售制度，商品房在建筑主体未完工的情况下便可进行预售，因国家未对房地产开发商预售资金实施监管，预售资金极容易被开发商挪用，一旦市场出现问题极易使开发商出现资金链断裂，工程建设停滞，不能按期交房，引发业主与开发商经济纠纷。例如：“一又二分之一”、“鑫海大厦”、“世家星城”等项目，均由于资金链断裂，造成工程停滞，数千户业主不能按期入住，引发多次集访和封门堵路事件。目前因资金不足原因逾期交房的项目约占项目总量的20%左右。

        2、手续不全，难以办证。近年来，有些开发商为了尽快开发建设，往往采取边建设、边办手续的方式进行房地产开发；有的打着“城中村改造”的旗号，违法占用集体土地开发建设的“小产权房”项目，因其不具备办理房产证的必要条件，最终无法办到房产证，引起业主集体上访，到政府讨要说法。目前西安此类项目约有90个，涉及约4万户业主。比较典型的有未央区辛房村的湖畔家园、莲湖区红庙坡的永新苑等项目。

        3、公共配套设施不健全。一些房地产开发商为了减少建筑成本，不执行有关规定，也不履行卖房时的承诺。往往采取多种形式，减少小区的公共配套设施。有的减少绿地面积，不安装暖气等设施，使住宅小区的公共配套设施不健全甚至严重缺失，给业主的生活等带来极大不便。就其原因主要是开发商拿到建设用地后，除完成必要的强制性规划建设外，尽可能多盖楼多赚钱，不建或少建应配套的公共设施。

        4、工程结算引发纠纷。一些承建商为能包揽到工程，在开发商未预付工程资金的情况下先行垫资建设。由于没有相应信用担保，承建商常因拿不到工程款而延期或停工，有些项目虽已建成却因不能及时进行工程结算而无法交付使用，不仅使业主利益受损，也使民工工资无法兑付，致使一些民工为讨要工资而集体上访，甚至采取封门堵路上访。例如：2009年10月28日，陕西百星建筑劳务有限责任公司与西安兆胜实业投资有限公司因工程款结算产生纠纷，未能及时发放农民工工资，导致80余名农民工在西稍门御笔华章建筑工地聚集闹事，讨要拖欠工资。

        二、对策与建议

        为进一步规范开发商在开发、建设、销售、交付使用等环节的市场行为，建立严格、完善房地产开发监管体制，消除矛盾隐患，特提出以下四项对策建议：

        1、实行商品房预售资金监管制度。按照现行相关法律法规的规定，商品房预售资金必须用于工程建设，不得挪作他用，同时要求各地应制定监管的具体办法。目前一些城市，如广州、天津、南京已制定监管措施，实行专款专存、专款专用，取得了良好效果。建议由市房管部门牵头，建设、金融等部门配合，学习借鉴外地经验和做法，尽快制定西安商品房预售资金监管办法并组织实施，杜绝开发商擅自挪用预售资金的行为。

        2、实行《房地产项目建设条件意见书》制度。加强住宅小区公共配套设施建设管理，在房地产开发用地出让前，由市建设主管部门会同规划、房管等部门对包括项目配套设施的配置、投资主体、建设期限、产权界定、移交使用等在内的建设条件提出要求，制定《房地产开发项目建设条件意见书》，作为土地出让的依据之一。并以此作为项目开发商办理其它相关手续的主要依据，落实住宅小区公共配套设施建设、移交等问题，促使开发项目健全完善公共配套设施。

        3、加强竣工工程决算监管。由市城建、司法和仲裁部门成立联合清算机构，对存在工程款纠纷、恶意拖延决算等问题的房地产开发项目开展工程款结算专项清算工作。严格决算期限，对超过期限的进行强制鉴定。同时，建设主管部门应把竣工决算作为办理竣工验收备案的必备条件，规范工程款结算行为。

         4、违规企业加大惩处力度。适当调整农民工工资支付保证金监管方式，避免过多占用建筑企业流动资金。建立和完善房地产开发企业信用档案，对存在有挪用预售房款、拖欠工程款以及无法正常履行合同等问题的开发商，进行通报并记入信用档案。对通报后仍然整改不力的开发商，列入黑名单，各管理部门一律停止其购买土地、兼并企业、新项目审批的办理。对问题严重的开发商，依法降低资质等级或取消其招投标资格，直至清除出西安房地产市场。