上半年西安楼市跌宕起伏 下半年第二波调控酝酿

26周暨上半年西安住宅市场行情分析

　　26周是进入第三季度的第一周，随着第二季度的结束，西安楼市也经历了跌宕起伏的上半年。上半年，西安楼市在各种政策的调控下，上演了一出“起承转合”的态势，让我们这些普通购房者心情也随之起起伏伏。大家或观望、或准备出手----.总之，2010年的楼市因为上半年的表现，注定会被永久记忆。（阅读：西安商品房上半年成交价5713元 经适房竣工92万平 ）

　　今年的第26周，西安市商品房共成交2030套，较25周减少了118套；成交面积为219315.15平方米，环比下滑了12.67%。其中，西安普通住宅成交1804套，较25周减少了163套；成交面积为187145.52平方米，环比下滑了12%；普通住宅成交均价为5890元/平米，环比上涨15%。从该数据可看出较25周西安普通住宅市场26周实现量跌价涨。深究影响西安住宅市场现状原因，就不得不对刚刚过去的上半年楼市进行分析。

　　1至6月，西安市商品房销售面积599.35万平方米，同比增长22.93%；商品房住宅销售面积536.29万平方米，同比增长19.2%。而商品房成交均价6057元／平方米，同比增长26.56%；其中商品住房成交均价5713元／平方米，同比增长23.8%。此外，1至6月累计新批准预售面积648.79万平方米，同比增长38.84%；其中商品住房面积545.16万平方米，同比增长38.41%。

　　2010年第一季度西安商品房成交价格一直都保持一定上涨速度，各月房价同比都出现较高的涨幅，都达近30%左右。尤其是3月份，更是达到了顶峰：西安商品房同比、环比双增长，均价达5897元/平米。

　　二季度一开始，国家实行了一系列调控政策，4月14日关于“二套房”以及4月19日“三套房”房贷的政策被业界公认为“史上最严厉的政策”，其对于一线城市的影响立竿见影，但4月西安楼市新政效力尚未显现，新政下西安楼市销售量未抑反升。进入5月份西安商品房市场迎来了全面降温，新政开始发挥效力，市场观望态势渐浓，西安商品房市场“供”、“销”、“价”全线下挫。在经历了两个月新政调控巨变后，6月西安楼市显得更加惨淡。开发商纷纷加大优惠力度，但买方市场观望情绪依然浓厚，促使6月西安楼市继续呈现“量价齐跌”的情形。

　　需要提出的是，在新政执行伊始，大部分开发商认为，普通住宅房价不会出现明显的变化，西安房产价格行情还会持续保持升势，毕竟不是一线城市那种太过泡沫的市场，而且本身的价格水平也并非过于虚高。所以开发商与购房者成僵持局面。相关专家也分析认为，虽然西安楼市的刚性需求很大，新政出台后市场不会在短时间内出现大幅跌价，但房价涨势很有可能因此得到遏制，大多数购房者看好后市。对以投资、投机的购房者来说，首付上调、二套房贷款提高增加了投资成本，会迫使其放弃购房计划，从而促使西安楼市逐步回归冷静，价格日趋理性化。对开发企业来说，虽然政策效果释放会有一定的延后性，但对一些投资功能更强的楼盘而言，客户减少必将使楼盘销售受到影响。同时，新政影响到二手房市场，一定程度上会缓解市场供不应求的状态。

　　目前网上盛传，下半年相关部委已经开始积极准备新的房地产调控政策，以配合国家各部位对楼市调控的决心。有知情人士称，楼市新调控政策将在三季度发出，四季度看到效果。专家表示本轮房地产调控不仅仅是冲房价来的，还是冲房地产市场背后蕴藏的金融等风险而来的，调控绝不会无功而返。因此随着第二波楼市调控政策的待发，相信量跌价滞的状态还会继续保持。