中美专家激辩房产税:要不要开征 什么时候开征

        自4月中旬以来，政府出台了一系列房地产调控新政，其中房贷、土地等方面的政策已经落地，因此最近3个月来，人们对房地产调控的关注点就聚焦在税收上。房产税的任何风吹草动，都能引起市场的强烈反响。

　　今年4月17日，新“国十条”提出，要加快研究制定“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策”，由此引发业界对于出台房产税的联想。

　　5月31日出台的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中，确立了2010年十项重点改革任务，其中第四条指出，要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。

　　此后，由中国房协牵头起草了一份有关开征房产保有环节税等问题的建议稿已上报至住房和城乡建设部，建议将征收房产税列入“十二五”规划的议事日程中。近期财政部公布的今年工作要点也包括了要适时出台资源税改革方案，完善房产税制度等重要内容。特别是最近，上海、重庆的房产税征收草案已经上报中央和北京已经开始对商业用房开征房产税的消息，更是让市场对于房产税的关注度直线上升。

　　房产税究竟要不要征？什么时候征？该怎么征？7月5日，在由扬子晚报主办、世界华人不动产学会协办、发现传媒承办的“经济学家中国房地产业发展论坛”上，中美十位知名经济学家针对新政下的房地产市场走向畅谈己见，其中房产税问题更是成为各方关注和争论的焦点，不同观点激情交锋，将现场的热烈气氛推上了顶点。

　　争论一

　　房产税要不要开征？

　　调控已经持续近3个月，市场各方力量陷入了博弈的关键时刻，房产税就像一个将打破平衡的砝码，备受瞩目。过去几个月，各种消息层出不穷，甚至有知名经济学家直言房产税不合法，而即使是来自权威部门的声音也大相径庭。房产税到底该不该征？在本报此次举行的地产高峰论坛上，与会的经济学家大多数都表示，房产税开征势在必行。

　　保有环节

　　还没有像样的税制

　　贾康指出，本轮调控已取得了一定成效，但还走在半途。从已经出台的政策来看，如银根抽紧、土地供应更严厉等政策，总体上都还只能归结为“治标”，“治本”应该把眼光放在楼市及中国经济中长期的发展上，涉及在房地产保有环节我们应该建立什么样的税制，完善房地产业的相关制度，从运动式的调控走向制度建设。

　　目前房地产业运行中有三个突出矛盾，一是政策理性不到位，二是房价信息存在误导，第三就是房地产行业的制度缺失。交易环节有很多税收，但保有环节却没有像样的税制。

　　现在成交量锐减只是调控过程中的过渡状态，如果不加入必要的制度建设因素，本轮调控很可能只是力度上比过去的调控加大，但结果或许仍是陷入低水准的循环，我们应该争取新增有效供给，特别是政府应该当仁不让地牵头组织好廉租房、长租房建设，共同打造更合理的制度环境和中长期发展，制度建设就包括了房产税。

　　要把空着的房子

　　挤到市场上

　　王洪卫表示，房产税一定要收，一套房可以不收，二套、三套坚决收。我们应当调整税收制度，资源性税收归中央，比如卖地收入，而产业收入尤其是产业结构收入地方化，这样才能改变地方对土地的贪婪。同时大力降低开发过程中的税收和政府部门“搭便车”的收费，第三条，要加大持有领域的房地产税收力度。

　　中国房地产业的问题在哪里？田国强认为并不是房价过高，而是效率和公平。北京、上海等大城市的商品住宅空置率都那么高，有的小区都达到30—40%了，造成资源的极大浪费。此外，有房没房产生了巨大的贫富差距，房价的上涨，很大程度上是政府在建公共配套设施，不断改善居住环境，带来了房子的增值，所以要进行制度创新，税收政策要到位。收了房产税，就可以把空着的房子“挤”到市场中来，提高房子的使用效率。

　　通过税收

　　降低房产投资收益

　　王诃表示，美国已开征的房产税，也应该在中国推广。买了彩电搬回家以后，看节目还是要另外收费；买房子，物业公司帮你管理小区，也要交物业费；那么，政府帮你改善了交通，建起了学校，增加了配套，就像看电视买节目一样，交税不也是顺理成章的事情？

　　贾生华则指出，调控是把需求冷冻起来了，但需求仍然客观存在，并没有被转化、被分解，与此同时，供应在减少，成交量急速萎缩。而一旦观望结束，需求又复活了，在供给不足的情况下，供求再度失衡，往往就会导致一轮新政后，房价更快上涨。有什么办法能避免这一恶性循环？供给方面应该增加土地供应，甚至开通集体土地入市，突破18亿亩耕地红线的魔咒，需求方面要把它分流掉，引导和转换。转换的途径，一是通过物业税或者说房产税把房产投资的收益降低下来，二是增加供应。

　　争论二

　　房产税什么时候征？

　　调控之后，楼市成交持续低迷，但降价潮却迟迟不见，因此呼唤“更严厉调控”的声音愈发洪亮。那么，房产税离我们究竟还有多远？什么时候会开征呢？

　　现在先从二套、三套收起

　　王洪卫认为，房产税收不收，争论很多，地方政府不答应，可能怕财政收入减少。如果看准了方向是对的，说现在条件不具备，我觉得那么10年以后、20年以后，条件仍然不具备，那就让它收起来，先从二套房、三套房收起来，那么5年以后、10年以后再收第一套房的税就不难了。

　　在一线城市先试点

　　贾康表示，物业税和房产税讨论很久，如果房产税可以在某些一线城市先试点开征的话，也会有效地让住宅存量“变现”，大量的空置房会减少，租房市场也会有更多的房源，供应会更加合理，出现更加健康的局面。

　　开征时机暂时还不成熟

　　与其他专家的观点不同，高波认为房产税开征的条件目前还不成熟。首先，这是因为消费者在购房时已经支付了30%—50%的土地款给政府，除了土地出让金之外，还有各种规费、税收。政府在房地产中已经获得了大量的收入，不需要再通过房产税获得更多的收益。其次，征税的成本太高，契税在办证时可以当场收，计算方式也很简单，征收成本很低，但房产税就不一样了，两套看起来差不多的房子，税收可能差很多，操作起来比较难。

　　如果北京、上海要征房产税，市场至少调整三年，因为买涨不买跌是人之常情。对于拥有住房的中高收入家庭而言，如果房价下跌，可能引致经济下滑甚至经济萧条，消费者信心受到打击，家庭的消费将因为财富效应而减少；对于没有住房的中低收入家庭而言，房价上涨时，他们的购房负担或居住成本将变大，导致消费减少。但如果出现房价下跌，他们的信心受到的打击更大，更不敢入市购房。

　　目前中国城市化水平在46.6%，到70%还有大约20年的发展时间，有大量的农村人口将要进城，这意味着中国的房地产开发还有15—20年的好时光，政府依然可以通过土地出让获得收益，没有必要征收房产税。而大规模开发结束后，土地市场成熟了，房屋产权明确了，此时征房产税理由就很充分了。

　　买了彩电搬回家以后，看节目还是要另外收费。那么，政府帮你改善了交通，建起了学校，增加了配套，就像看电视买节目一样，交税不也是顺理成章的事情？

　　房地产税一定要收，一套房可以不收，二套、三套房坚决要收。如果看准了方向是对的，那就让它收起来。

　　没有房产税，怎么解决房产配置的无效率？收了房产税，就可以把空着的房子“挤”到市场中来，提高房子的使用效率。

　　从某种意义上来讲，房地产市场是个“赌场”，没有能力的人也热衷挤进来。理由很简单，在这个市场上输的人到现在几乎没有。

　　中国经济的高速发展、社会的城市化进程，以及改革开放以后成长起来的中国新生代对生活品质的追求，是房地产业发展的长期动力。

　　争论三

　　房产税应该怎么收？

　　1986年国务院就正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，可以说房产税已经有法可依，只需重新调整就可以。对于房产税的开征范围、相应的税率等细节问题，中美两地的经济学家也提出了各自的看法和建议。

　　按面积收，不应按套数

　　田国强指出,美国每个城市都在收房产税，而且也就几个人在做，都没有问题，全部是电脑化操作。做不做是原则问题，怎么做是技术问题，1%的税率嫌多了，可以先从0.5%收起来，把制度建起来，这是最重要的。房产税不应按套数征收，而应按照面积、价格等，如果首套房就有1000平方米，也可以享受免征或优惠，这并不公平。

　　二套、三套的税率最好统一

　　Robert Edelstein建议，如果引入房产税，不要设置太多的细节，比如对二套房、三套房设置不同的税率，可能会让操作更加复杂。同时，征收房产税，也要考虑开发商的利益，进行税种的合理设置。

　　还可以收增值税和空置税

　　王洪卫表示，目前有很多房子的人不赞成收房产税，那可以先从二套、甚至三套收起来，5年、10年以后再扩大到一套房。其次是征收增值税，如韩国，就对二套住房增收50%的增值税，对三套房收60%。必要时还要征收空置税，上海差不多已经有800万套住宅，以一家三口计算，可以住2400万人，供需已经平衡了，其实这么多房子里有很大一部分是空关在那的，要通过空置税把它们“赶”到市场上。政府可以贴息，帮助买不起房的市民在市场上租房，而不是造大量的保障房来解决低收入家庭的住房问题。

　　争论四

　　房产税能否抑制高房价？

　　可能改变市场预期

　　有经济学家认为，中国的股市是“赌场”，而吴柏均认为，房地产市场也是个“赌场”。理由很简单，在这个市场上输的人到现在几乎没有，而股市这两年却跌得惨不忍睹。目前这一状况很难改变，因为涉及到中国人对财富的理解，社会保障制度的设计，私有财产很难有投资渠道，导致不具备投资能力的人也挤上买房投资的“独木桥”。要解决这个问题，如果有严厉的税收约束，会改变投资预期收益，使投资风险增加，或者有更好的投资品出现，否则是基本不会发生变化的。

　　对房价影响不大

　　高波指出，政府征收房产税的目的是平抑房价，而实际上，房产税与房价并无太多关系，从国外经验来看，美国、英国、日本等国家都征了房产税，但房价仍然该涨时涨，该跌时跌。解决住房问题不能全靠市场，也要靠政府，住房保障是市场经济条件下政府的重要职能。而且，住房保障可以抑制房价过快上涨，促使房价稳定。

　　王诃也认为，开征房产税后，消费者在买房时也要考虑到未来每年可能要交多少税，来决定是否值得投资，那么买房的需求也会得到一个自发的调控。不过房产税出台对房价的影响不会大，主要还是对消费者心理上的影响。

　　投机造成房价上涨过快

　　Sheridan Titman表示，投机因素是中国房价上涨过快的驱动因素之一，比如一个人买好几套房子，造成空置。投机活动对房地产市场有很大的破坏性，而房地产投资信托对投机活动有一定的抑制作用，对房地产稳定有好处。美国、澳大利亚等不少西方国家都有REITs产品，中国在未来几个月内，REITs市场也将会开始启动。它的好处是以最低成本在房地产业投资，减少对单个实体商品房产品的投机，也可以减少空置房。

　　十年后房产价值会更高

　　向来有“地产巴菲特”之称的Robert Edelstein认为，中国四月掀起的的房地产宏观调控风暴，自己已经有所了解，包括利率政策的改变，银行准备金的提高。对于稳定经济来讲，中国的政府是最聪明，也是最有效率的政府。我相信中国房地产业的未来：可能没有过去十年那么好，但下一个十年也还会做得很好。中间会有一些波峰波谷，但总体来说，10年后的房地产价值将比现在高。

　　杨晓光非常赞同这一观点，他认为从中长期而言，中国经济的高速发展、中国社会的城市化进程，以及改革开放以后成长起来的中国新生代对生活品质的追求，是房地产业发展的长期动力。中国房地产业的长期发展值得看好。