短期内西安房价趋于稳定 降价的可能性不会太大

　　市场分析

　　从4月调控开始，西安的房地产市场从迷茫、观望、价格下挫，到7月市场价格的局部反弹，下半年房价向上还是向下，无疑是当下购房者最为关注的问题。

　　■土地储备

　　可实现1500万m2以上土地供应量

　　众所周知，4月开始的国家房地产调控政策以“鼓励自住型，支持改善型，抑制投资型需求”为主调，旨在让商品房消费回归到消费品的属性上来。而作为消费品，价格无疑会遵循市场供给和市场需求的二元矛盾来定价。西安房地产市场，作为以刚性需求为主导的市场，商品房作为消费品的属性无疑更加明显，因此要探讨下半年西安房价涨跌，无疑还需要从市场供求的角度切入。

　　土地储备是房地产市场供给的前提，而数据显示来看，2009年西安市土地交易面积达到10979亩，较2008年同比增长47%，其中住宅6603亩，同比增幅近60%。以每亩3.5的建筑开发容积率计算，可实现1500万平方米的开发供应量。加上2010年上半年的土地交易面积，将能为市场提供更多的销售面积。加之国家对囤地、捂地的监管越来越严格，部分闲置土地的开工，都会加大市场供应量。

　　西安市住房与城乡建设委员会房地产综合开发处副处长刘丹则告诉记者，从2010年西安市上半年房地产开工、施工和竣工面积来看，同比2009年上半年是增加的，环比2009年下半年来看是减少的。但从市场供应量来看，还是比较充裕的，尽管在近两个月房地产投资力度减小，但投资具有一定的滞后性，市场也具有一定的惯性，因此在未来几个月对市场供应量影响不大。

　　刘丹还表示，开发商的投资取决于对市场预期，从西安市房地产市场目前的情况来看，新政后市场确实出现了量价齐跌的状况，但跌的幅度仍然在市场可承受范围之内，而且目前市场上仍有很多购房者在观望，也就是说有很多潜在需求，在刚性需求占主导的西安市场上，开发商的市场预期仍然良好，因此，下半年来自于开发商的投资应该能够趋稳。

　　■房源供应

　　下半年仍有众多新盘上市

　　从以往经验来看，一个房地产的上行周期一定会带来市场供应量的激增，2009年至2010年第一季度，则是近年来西安房地产市场绝无仅有的黄金时代，这一发展阶段势必带来市场供应量的井喷。而突如其来的调控政策，则让市场在短时期内冷静下来，从西安市上半年的市场销量来看，上半年西安市商品房销售面积599.35万平方米，商品房住宅销售面积536.29万平方米，环比2009年下半年有很大程度下跌。销售量与供应量的反差，无疑会将更多的市场存量推到下一个阶段。

　　从个盘的表现来看，也与以上的数据分析相吻合。浐灞的香江湾（[户型图] [项目图片] [业主论坛] [查看更多详情] ）、龙湖·弗莱明戈（ [户型图] [项目图片] [业主论坛] [查看更多详情] ）、金源·御景华府（[户型图] [项目图片] [业主论坛] [查看更多详情]），高新的中铁·瑞园（ [户型图] [项目图片] [业主论坛] [查看更多详情] ）、建邦华庭（[户型图] [项目图片] [业主论坛] [查看更多详情]），曲江的中海1号巅峰系豪宅、富力城南区澜湖湾（[户型图] [项目图片] [业主论坛] [查看更多详情]）、紫汀苑（ [户型图] [项目图片] [业主论坛] [查看更多详情] ）等楼盘，都将推盘时间推到了下半年。另外下半年仍有众多新盘上市，包括万科金域曲江（ [户型图] [项目图片] [业主论坛] [查看更多详情] ）、长安万科城（[户型图] [项目图片] [业主论坛] [查看更多详情] ）、金源·地中海岸（[户型图] [项目图片] [业主论坛] [查看更多详情] ）、中铁灞桥项目、高科·绿水东城（[户型图] [项目图片] [业主论坛] [查看更多详情] ）、绿地·国际生态城（[户型图] [项目图片] [业主论坛] [查看更多详情] ）等新项目也都将在下半年上市销售。

　　■价格走势

　　短期内西安房价会趋于稳定

　　下半年市场供应量的增加会对下半年的房价有什么影响?珠江地产营销总监杨开圳认为，供应量增加，特别是一些新盘在定价时可能不会像去年下半年定价那样激进，会相对谨慎一些。但对资金量相对充裕的开发商而言，降价的可能性则很小，毕竟西安房地产发展预期一致被开发商看好。

　　另外，从需求的角度分析，杨开圳不认为西安房地产市场5月、6月份销量和成交价格的下降是新政影响所致，但他也表示，新政后市场陷入观望却是不争的事实，因此在下半年市场中，不排除这部分被积压的需求进入市场，短期内增加的需求与市场供应量所形成的市场平衡，会让市场价格趋于稳定。

　　分析人士则认为，从2009年土地市场情况来看，2009年度的整体成交地价都处于历史高位，土地市场价格的上升对后期商品房的价格上扬将起到一定的推力。目前且不说价格会进一步上涨，但降价的可能性不大。

　　资深房产策划人士曹先生也从更大的层面给出了自己的看法，他告诉记者，从5月、6月份的房价来看，出现了一定程度的下滑，但这也是楼市调控的一个关键点，国家政策调控的初衷是遏制房价过快增长，现在出现的房价下滑，很可能伤及实体经济复苏，因此，从宏观经济的角度来看，调控政策也需要在保证房价稳定和不误伤整体经济复苏中作权衡。

　　■长远看西安房价稳中有升

　　“从长远来看，西安房地产价格不会降，反而会稳中有升。”这是众多开发商对西安房价的一致看法。大唐西市营销部长范乐就表示，去年6月，国务院颁布的《关中-天水经济区发展规划》中提出了“西安国际化大都市”的新定位，近期本地政府又明确西安将建设成为人口过千万的都市圈。房子作为城市紧缺资源价格肯定会看涨。

　　而西安市住房保障和房屋管理局的一位工作人员也告诉记者：“本月初，中央提出‘西部大开发’第二个十年目标，为西部开发再注活力。西安作为西部开发的桥头堡，房地产市场或会稳中有涨。因此，市场在经过新政调控后的一段低迷期后，情况定会有所好转，开发商还会逐步调高价格。”

　　对于购房者来说，最好能把握住最佳时机出手。房产行业一位不愿透露姓名的资深人士预测，8月份开发商会增加宣传力度预热市场，9、10月份会出现集中促销潮，11月后可能会再次调价。因此，下半年购房者要瞅准时机，果断出手。