预警:西安房市受调控影响不大 政策微调是主旋律

　　目前由西安市房屋管理局主办，西安市建委、西安市土地局等单位大力支持的“2010年上半年西安房地产市场发展及下半年预警预报报告会”在西安香格里拉大酒店隆重举行。

报告会现场

　　报告会上，作为特邀嘉宾的住建部政策研究中心住宅与房地产研究处处长、研究员赵路兴首先做了题为“政策调控下的中国楼市走向与发展前景”的主题发言。发言从宏观的视角描绘了一幅新政下的中国楼市生态图，清楚地分析了目前中国楼市所面临的问题并对近期出台的“国十条”等新政进行了专业、深刻的解读。赵路兴表示，国十条等近期实施的一些政策初步的抑制了部分城市房价过快上涨的局面，下半年或明年整个房地产市场将会更加理性发展。下半年政策微调将是主旋律，同时政府还将继续加大对保障性住房的关注。

　　西安市城乡建设委员会房地产开发处处长王超在发言中表示，上半年西安房地产市场受国家政策的影响不大，虽然市场出现观望，但开发商对整个市场还是表现出积极的态势。西安虽然在一段时间出现价量齐跌的现象，但和一线城市相比，西安这种价量齐跌的现象维持的时间比较短。

　　随后，报告着重从商品房市场、土地市场、二手房市场三方面对下半年房地产市场的走向进行预警预测，认为2010年的楼市调控注定将成为中国房地产发展的标志性年份，一系列的调控政策或将带动中国房地产业步入更为平稳、理性的发展通道，而作为整体处于上升期西安房地产市场而言，在政策的规范、调整下，房地产市场仍将获得更长期的良性发展。[!--empirenews.page--]西安房地产市场预警报告[/!--empirenews.page--]

出席领导及嘉宾

　    西安房地产市场预警报告：

　　自中央政府启动新一轮房地产调控尤其国务院4月中旬出台“新国十条”以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。全国各主要城市及西安的房地产市场已加速异变， 西安商品房市场5、6月份交易持续回落，同时从二手房及土地市场的交易表现来看，也均呈现一丝的“疲态”。在此情势下结合目前的市场运行特征、政策、经济环境等对下半年西安房地产市场发展形成如下预测：

　　一、商品房市场

　　1、政策影响效力将在下半年深化显现

　　基于种种信号来看，中央政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，调控可能还将深化，政策效力还将持续扩散，进一步影响房地产预期。从目前国内外经济形势来看，也难再次出现2008年政府因金融危机而救市的那一幕。

　　2、 购房市场观望情绪或将进一步加剧 市场成交仍将有回落表现

　　从目前市场的整体运行情况来看，一线城市量价齐跌的现象已经较为显化，相关楼盘优惠打折行为已经开始纷纷上演，西安楼市自5月、6月持续呈现的量价齐跌现象也已经表明政策的影响已经渐渐发力显效。此轮政策已从根本上对市场需求产生了遏制力，预计未来购房用于自住的有效需求非常短缺，就连这些有限的有效需求中多数也将会因价格过高、支付能力有限、支付意愿不高、房地产调控还将继续强化而继续观望，因此，预计低迷的市场态势还将继续，成交量还将继续下降，至少会继续维持低位。

　　3、市场供应仍将迎来放量增长 楼市阶段性供大于求现象或将闪现

　　2009年西安土地市场交易量过万亩，尽管面对楼市调整开发企业观望情绪浓郁，在目前国家关于土地开发的政策影响下，预计这些地块将于今年开发入市；加之陕西地方“十六条”对取得预售证的项目必须全部推市的政策要求，由此，下半年西安商品房开发量仍将迎来新一轮增长，而与此同时面对销售量的低迷，阶段性供大于求的市场矛盾或将显现。

　　从更长远来看，5、6月以来呈现的销售放缓与政策不确定因素的叠加效应已减弱了地产商的开发投入，预计明年新房供应在今年下半年阶段性释放后将继续走低。

　　4、下半年房价将出现明显下降

　　量价齐跌的市场表现，政策执行的决心无疑将使得原本资金状况相对较好的开发企业信心产生松动，同时市场供应就可能在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。

　　基于2008年西安房地产市场的运行表现来看，成交持续下降约3个月左右后，接下来很可能就将出现房价的明显下降。而且，如果房价没有因调控而出现有效下降或继续上涨，其结果将导致政府继续出台更严厉的调控政策或措施，以继续深化调控，进而可能导致市场调整周期拉长，最终使得房价下降幅度加大。

　　5、商业地产投资渐渐升温

　　住宅市场的各种投资机会正因政策打压而折腰，在此情势下商业地产则风生水起，西安房地产业多年来持续外扩，城市居住区域扩展至三环外，城市化进程的推进催生了大量的以居住配套为主要功能的商业地产，未来诸如地铁商业等业态均成为将成为这类人群的关注点。

　　同时从全国范围以及西安市场来看，二季度以来商业性质的土地成交量成倍增长，并在全部的土地成交量中所占比例不断提高，商业地产开发将成为开发企业关注的方向，商业地产的市场竞争或将成为房地产开发市场下一波竞争的核心点。

　　二、土地市场

　　1、下半年土地调控力度加大

　　国土资源部表示，根据年初供地计划，要保障房地产特别是保障性住房建设土地供应，开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；进一步完善土地招拍挂制度。

　　2、土地市场交易将有回落可能

　　2010年上半年西安土地市场交易量较上年同比增长18%，而步入下半年，伴随着楼市调整的深化，商品房销售回落以及融资门槛提升不仅将降低房企的购地欲望，预计下半年土地市场交易量将有回落可能。

　　3、地价或将下跌

　　在当前开发商融资渠道不畅的背景下，随着房价逐步进入环比下降通道，由此住宅用地价格将呈现下降趋势。

　　三、二手房市场

　　1、二手房挂牌量有望大幅增长

　　“新国十条”实施将加速收紧房市流动性，并同时大幅提高房屋交易门槛与交易成本，加之呼声叫高的房产税出台预期影响，或将引发二手房市场出现集中抛售现象，预计下半年西安二手房市场挂牌房源仍将有放量可能。

　　2、二手房销售价格预计于下半年继续下行

　　在目前一手房价格呈现松动并有可能于下半年继续回落的前提下，二手房价格也有望开始全面回调。受新房价格下跌的压力，二手房市场也难以由博弈的胶着状态中解脱，年底前二手房价格将进一步走低。

　　3、租房价格或将回稳

　　6月份以来西安市房租涨幅加大，但预计进入下半年后房租将归于平稳。首先，随着暑期租赁高峰的结束，进入9月下旬，租赁市场将有所降温；其次随着房价在第三季度的进一步回落，购房需求将逐步被重新激活，买房需求将分流部分租房需求；此外，上半年快速上涨的房租已经消耗了大部分房租补涨的动能。

　　从目前房地产市场运行的政策环境来看，国家对房地产调控的决心不容置疑，房地产调控已经取得了初步效果。因此下半年楼市的走向关键点在于房价的表现，诸如房产税、加息等更为严厉、深入的政策已蓄势待发，2010年的楼市调控注定将成为中国房地产发展的标志性年份，一系列的调控政策或将带动中国房地产业步入更为平稳、理性的发展通道，而作为整体处于上升期西安房地产市场而言，在政策的规范、调整下，房地产市场仍将获得更长期的良性发展。