楼市最严厉新政下的八部热映地产"娱乐大片"

　　2010年上半年，突遭“史上最严厉新政”袭击的楼市可谓跌宕起伏，而7月以后，楼市逐渐步入了量跌价稳的敏感时期，政府调控是松还是紧，市场向左还是右？此时各种大道、小道消息轮番登场，而且都是言之凿凿，说的是有鼻子有眼，并且立马传得沸沸扬扬。

　　然而，无论是房产税，三套房贷，还是楼盘空置率，各种传闻经常是相互矛盾，这边刚报道，那边就辟谣，舆论忽左忽右，频繁“变脸”，让公众如坠云里雾里，不知道究竟哪个是真、哪个是假。有人戏言，今年以来的房地产业就如同光怪陆离的娱乐圈，各种捕风捉影的报道满天飞，让人眼花缭乱、始终“雾里看花”。

　　《潜伏》

　　新政出台之后，楼市由过热跌入冰点，利空消息却接踵而至，市场处于观望、停摆……而纵观新政后开盘的楼盘，过去开盘就售空的风光场面荡然无存，大都销售平平，甚至有些楼盘开盘遭遇“零成交”。

　　开发商不约而同放慢了推盘脚步，6月份南京仅有21家楼盘推出新房源，7月和即将到来的8月上市楼盘同样也仅有20余家。与新政前的高调不同，现在开发商开盘非常低调，开盘时间成了不能说的秘密，对外只称还没确定，开盘时间显得扑朔迷离。即使真的开盘了，开发商也不再大张旗鼓，只偷偷地通知交了诚意金的客户，连开盘仪式也不搞了，担心引来媒体销售不佳的报道。

　　点评：随着下半年房源的密集供应，在房贷紧缩、成交量难以同步放大的情况下，开盘犹如做地下工作的“潜伏”不知道在楼市还将上映多久？

　　《A面B面》

　　从4月中旬开始的国家宏观调控，使得房地产市场陷入深度观望中。有分析人士透露，开发商目前的主要态度就是互相观望，看看别人怎么做。

　　开发商都明白，房价不降是不行的。近两三个月来，不少开发商组织的活动非常丰富多彩，同时从新盘到尾盘，从品牌大盘到郊区物业，优惠促销的楼盘越来越多。然而开发商给出的优惠幅度普遍不大，9字头的折扣仍是当前市场上的主流。面对市场上各种各样欲遮还掩、羞羞答答、小模小样的降价，许多购房者并不买账，观望反而加剧了，因为他们需要的是实实在在的让利。

　　市场仍在博弈阶段，期待中的大幅降价并未显现，相反，有的楼盘已经在悄悄涨价了。河西一家楼盘本周推出一批新房源，售价比上一次推盘每平方米涨了300-400元，售楼员表示如果现在不买，等到8月份新房源推出时，可能还要继续涨。

　　点评：就目前形势而言，房企不降价，调控显然不会停止，房价如果不降反涨，那楼市很可能将迎来更严厉的调控。选A还是选B，开发商还是要好好掂量一下。

　　《无人驾驶》

　　2010年已经过半，但许多开发商这半年来交出的成绩单却并不乐观，即使是上市房企，能够完成上半年销售指标的也是寥寥无几。一些销售经理纷纷坦言，新政之前房子根本不愁卖，新政之后却可能一个月卖的房也抵不上过去一天，老板又不肯下调指标，销售任务的压力越来越大。

　　就在上周，一家上市房企南京公司总经理在旗下楼盘开盘当天提出辞职，对外称因压力过大，无法照顾家庭。类似的人事变动在近期的南京楼市已经多次出现，不久前城东一楼盘开盘在即，却传出了项目经理突然离职的消息，而该开发商在河西开发的另一家楼盘的销售经理也因为压力太大选择了辞职。无独有偶，前段时间有家本土知名房企旗下三个在售项目的项目经理，几乎在同时递交了辞职报告。从全国范围来看，调控后也已经有10家知名房企高层出现人事变动。

　　点评：市场好的时候，可以掩盖很多矛盾，但是市场不好时，很多问题就会暴露出来。调控重压成为近期地产圈频现人事调整的重要原因。房企“无人驾驶”的状态肯定是短暂的，但是接班的驾驶员就一定能开好这班车吗？未必。

　　《不要回头》

　　新政出台已经百日，调控成效已经初步显现。低迷已久的市场开始掀起一些小高潮，不少开发商也表示近段时间看房人气有所回升。随着房产调控政策进入“空窗期”以及上半年全国经济数据的发布，不少人对此番楼市调控的未来走势多少生出一些疑虑。有的甚至认为此番调控最终仍会像之前几次楼市调控一样以“放松”或“救市”告终。

　　针对“房产调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等传闻，7月12日，银监会、住建部、国资委三大部委集中表态，现有楼市调控政策没有变化。7月17日，面对来自全国各地的七十余位市长、副市长，住房和城乡建设部部长姜伟新称，“（调控）政策一旦放松，房价会强力反弹，调控政策毁于一旦，政府也会失信于民”，因此楼市调控须坚定贯彻。

　　点评：政府以及各个主管部门的态度和决心对于那些仍然存有侥幸心理的人来说，是粉碎他们幻想的信号。不管是为了实现楼市调控的近期目标，还是促进市场健康发展的长远目标，调控政策的执行力都不能有丝毫放松，不能再走以往调控后又反弹的老路。

　　《摇摆的婚约》

　　房贷新政是这一轮调控中力度最大的一剂猛药，然而今年以来也是一波三折。

　　4月17日，国务院出台新国十条，在第二条中提出了“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”

　　从4月中旬到7月初，重庆、宁夏、山东等地的多家银行都对外宣传，第三套房贷已经收紧，暂时停止了这项业务，南京也有工商银行、民生银行及南京银行等5家银行停止了第三套房的贷款。

　　7月11日，媒体披露上海、杭州、南京等地房贷新政悄然松动，重新“开闸”第三套房贷。接着，有报道称住建部政策研究部主任秦虹接受媒体采访时表示：“对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策，有可能放松和退出。”该讲话被媒体解读为“第三套房贷限制将取消”。不过，7月12日下午，秦虹就澄清，声称上述报道纯属误读，银监会新闻发言人也称，房贷相关“政策要求和标准没有任何变化，各商业银行要严格执行，不能动摇”。

　　之后本报对南京15家银行进行调查，发现有8家是一直可以贷到款的，而一些银行虽然对外宣称暂停三套房贷，其实也仍有一定的操作空间，例如符合银行要求的特殊优质客户并不在暂停之列。

　　点评：房贷新政是此轮调控的关键一环，也是对燥热楼市打击力度最大的一招。这个政策能否始终如一地坚持下去，并在执行环节上让各个银行坚决不打折扣，将直接决定着本轮调控的成败。摇摆的执行犹如摇摆的“婚约”，总是危险的。

　　《猜火车》

　　房产税当之无愧是今年以来房地产领域的第一流行词，从今年4月开始，关于房产税是否开征、何时开征、征收标准等的传闻便林林总总、层出不穷。

　　今年4月以来，重庆、上海等地纷纷传闻拟开征“特别房产消费税”或“住房保有税”。但是后来国税总局新闻处处长指出：税收立法权在中央，地方政府没有权力出台新税种。之后又有消息人士透露，物业税在4个城市的试点已获得国务院批准。

　　5月23日，国家发改委产业研究所所长助理黄汉权表示：“三年之内免谈房产税。”国家发改委5月24日通过新华社对外辟谣，称发展改革委产业研究所有关研究人员“三年之内免谈房产税”的讲话不代表发展改革委的立场。

　　7月21日晚，有媒体报道称，在财政部近日举行的地方税改革研讨会上，有关人士透露，作为地方税改革的一部分，房产税试点将于2012年开始推行。消息刚一推出，财政部科研所7月22日便出面辟谣，“未曾听闻”，即使有，“此消息应由管理部门正式发布”。

　　点评：被誉为房价“杀手锏”的房产税备受瞩目。今年以来，我们听了太多版本的传闻,每一次传闻都伴随着一次辟谣。猜测房产税究竟何时开征，就像坐在铁路边猜下一班火车何时会来，其实谁都不知道。

　　《嘻游记》

　　南京有多少空置房呢？今年6月，网友金石goldstone在西祠胡同网站发帖称，有位老先生走街串巷三个月，用“数小区亮灯率”的方法数出，南京竟有800万套空关房。按南京700多万人口算，每人一套还多。

　　对此，专家笑了：这个数字太夸张了，去年南京楼市销量最火，也只卖掉20万套房子，800万套的“空关房”，得卖40年!南京市房管部门也表示，800万套的数字太夸张了，全市所有的房子加起来也没有这么多。

　　点评：老先生走街串巷数出800万套空置房，其实只不过是网络上的一个玩笑，虽然不足为信，但却揭示了空置房数量庞大的现实。就像《嘻游记》一样，你一看就知道是搞笑片，但里面不乏对现实生活的思考，老先生的“游记”也是如此。

　　《狼灾记》

　　3月18日，国资委要求，除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的中央企业在完成企业自主土地开发和已实施项目等阶段性工作后，须退出房地产领域。

　　但进入6月下旬后，央企拿地持续抬头，速度有加快之势，仅6月29日到7月1日之间的短短3天，首开股份、北辰实业、中国铁建、华侨城等国企在贵阳、北京、广州、天津等城市疯狂拿地，金额合计约130亿元。而据统计，3个多月来16家央企获得国资委“认证”后的拿地总金额接近300亿元。

　　与16家央企神速抄底购地相比，3个多月中，原本应是调整重点的78家央企退出房地产的相关进展却显得过于缓慢。“清退令”发出后100多天，才有10家央企挂牌转让房地产业务。

　　点评：一边是清退工作进展缓慢，另一边却是央企再度以大手笔、大价钱频频拿地，甚至创造出新地王，自然会给市场释放出恶劣的信号。在房地产市场上呼风唤雨的“狼群”看来从未曾离去，甚至还想进一步扩大地盘。