西安楼市博弈越发激烈 开发商蓄力欲打翻身仗

　　经历了上半年国家宏观政策的调控，西安楼市一直处于跌宕期，进入八月之后，成交量与成交均价均出现了稳中见涨的态势。而面对即将来临的销售旺季——“金九银十”，房企在数月的观望和等待之后，不仅促销力度也不断加大，更是加紧了推出新房源，其目的就是希望在市场旺季打个翻身仗。

　　大部分房企加大促销力度

　　上半年的西安楼市，在新政调控下经历较为漫长的观望期。从7月份开始，市场开始有所解冻，大批的新盘开始进入楼市，各种方式的优惠促销活动层出不穷。

　　“近期许多楼盘都在打折，而且打折的花样也很多。”近期准备买房的张晴告诉记者，最近一直关注市场的动态，发现许多楼盘不仅仅在价格上直接打折给出优惠，还有一些楼盘通过其他的促销手

段来吸引购房者。比如，有的楼盘推出“婚房计划”，为结婚族量身定制5万元优惠礼包;有的购房即送3万元商家现金卡、双飞7日游;还有的楼盘通过送手机或是世博游来吸引关注;有的甚至持教师资格证、学生证、中/高考录取通知书/准考证置业即可享额外优惠。

　　记者调查发现，现阶段推出的打折让利活动较之前更为集中，力度有所强化。例如，恒大城依旧坚持不折不扣的8.5折刺激市场;而檀香园也推出113㎡、114㎡和118㎡三种户型享受8.5折特价优惠的活动，以此吸引置业者的眼球。

　　“在不太乐观的销量和淡季市场面前，很多开发企业还是纷纷放下了高姿态，以各种名义、形式做一些能够聚揽人气、促成交易的活动。”一些业内人士认为，这之中关键的就是优惠的折扣比例和方法较之以往有了调整、变化，而部分项目通过促销手段所获得的效果也是较为理想的。

　　新盘放量入市刺激市场回暖

　　受新政和六、七月份楼盘销售传统淡季的影响，房企理应放缓推盘的速度。但是记者近日从市场上了解到，有多家房企正在准备推出全新打造的楼盘，如7月份亮相的万科·金域曲江，以及紧锣密鼓准备上市的荣禾·曲池东岸、曲江·千林郡、华侨城等项目。

　　“一开始还会有所期待和安慰，觉得国家的此次调控会像以往一样不了了之。如今买房人不来，价格又不敢动，开发商的日子很难过，现在销售人员的任务就是盯着周边楼盘和行情，准备下一步动作。” 西安恒大城销售易经理告诉记者，现在的市场不好掌握，要转变观念了，与其选择被动等待，不如主动出击，大家应该把促销让利看作正常的举动。

　　“诸多房企选择在此时市场不景气的时候推出新项目，主要是基于以下两点原因：其一企业对自身产品充满信心，坚信自己所推出的产品可以在市场中找到准确的定位，并会取得良好的销售业绩;其二取得预售证的项目迫于政策的压力，箭在弦上不得不发，必须应时开盘销售。” 西安创典全程地产运营机构执行董事徐正茂表示，诸多楼盘的全新亮相必将丰富楼市、吸引众多购房者的目光，下半年楼盘的集中放量对于成交量的上升也会起到一定的推动作用。

　　积极销售促进销量上升

　　早在今年3月份就有业内相关人士分析，随着2010年房地产市场银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，部分开发商目前正处于资金链吃紧的状态中，为了保证资金的周转，这些企业有可能下调楼盘售价。现在看来，此言已经应验，促销让利其实就相当于变相降价，间接促进了销量的回升。

　　对于西安市场上普现的开发企业打折优惠活动和新盘放量入市，“政策愈紧，部分开发商更容易陷入资金链吃紧的状态中，为了保证资金的周转运营，下调楼盘售价是不二的选择。”陕西房地产研究协会有关人士表示，从目前形势看，8月更多开发商的让利已可视为房价上涨速度全面放缓的标志，如果折扣促销能够取得不错的销售业绩，必将在行业内产生更大的跟风不断涌现的打折潮，也让一些原本在观望的刚性需求开始动摇。

　　据悉，近期各楼盘的优惠活动已经逐渐缩减力度，西安楼市欲图厚积薄发，在下半年有所作为，期望在年终斩获一个良好的销售业绩。记者在采访中多次听到这种声音，“虽然传统的”金九银十“即将来临，促销已经是一种风气，但是今年受政策的影响，不少开发商担心后期市场形势会发生变化，因此部分有房可推的楼盘都选择提前放出较大幅度的优惠活动。面对较大额度优惠的刺激，后期楼市销量或将呈现上涨之势。”

　　继7月份西安楼市迎来久违阳光，8月第一周，西安住宅市场继续呈现出量价小幅上扬的态势。不仅其单周成交均价比上周环比上涨0.3%，升至5996元/平方米，成交量也创下了日均成交230套，总成交1654套，成交面积171239.95平方米的好成绩。这是新政后近两个月来，西安住宅市场销量再度飘红的一周，也是西安楼市销量最好的一周之一。

　　“消失”的楼盘逐一亮相市场

　　与国内其他城市一样，调控新政刚一出台，西安楼市销量便出现应声下跌的情况。下滑的楼市销量，让主城区不少在春交会亮相的楼盘，从人们视线中“蒸发”了。住宅市场新增房源量一度低迷，其持续减少的趋

　　势，持续到6月底才逐渐终结。7月份，西安市商品房新批准预售面积190.88万平方米，其中商品房住宅156.40万平方米，合同备案成交7383套，较5月、6月出现明显涨幅。8月初，单周普通住宅成交量依然保持在1600套以上。在此期间，不少从春交会后“消失”了的楼盘，都齐刷刷亮相市场。近期，西安市不仅有富力城、融侨城、复地优尚国际、西岸国际花园、盛世长安等项目推出新房源，还有幸福逸家等新盘相继面世。

　　记者点评：每年七八月，是楼市的传统淡季。由于受新政影响，不少在五六月期间应该推盘的项目，纷纷放缓了推盘行动，导致大量项目积压。当开发商看到目前政策的持续性以及西安市场刚性需求的不断释放后，便逐步推盘开市。在出现新项目、新楼盘打堆堆现象的同时，也促使8月初单周新增量稳中有升。

　　房价继续小幅上涨

　　让人有些不解的是，继7月末单周普通住宅房价升至5796元/平方米后，8月第一周房价再次小幅增长至5996元/平方米。按道理，在楼市政策继续不明朗的背景下，房价涨浮会使购房者的观望情绪有所增加，购房意愿相应降低。但事实上，房价的再次上涨并没有影响西安普通住宅的成交量，相反，8月第一周成交总量稳步前进，创下了日均成交230套，总成交1654套，成交面积171239.95平方米的好成绩。这是继前一周，西安主城区楼市销量再度飘红的一周，也是近两个月来，西安商品住房销量最好的一周之一。

　　记者点评：受近期房源量激增影响，市场逐步消化大量新房源，量价均呈现出稳重有升的态势。当下调控政策的不明朗，让不少开发商为防止市场形势发生变化而改变了计划，特别是部分有房可推的楼盘项目纷纷选择在传统“金九银十”楼市旺季前打出了花样颇多且幅度较大的促销活动。如水岸东方特推出20套“一口价特惠房”清盘发售;首创国际城“一口价特价房”等等，刺激着楼市销量呈现上涨之势。此外，尽管市场买卖双方的心理博弈还在继续，但西安市场刚性需求仍占绝大多数。随着7月房价的回升，便让部分刚性需求置业者开始放弃观望，趁着各大房企推出大幅优惠活动重回楼市。

　　二手房挂牌均价小幅波动

　　新政出台前，西安二手房市场一度活跃。新政后，西安全市二手房销量在五六月应声下跌，市场出现疲软现象。7月份，西安二手房市场出现回暖现象，销量大幅反弹，其中成交总面积145267.92㎡，比6月份环比增加了24.61%;待售房源挂牌价格为3898元/平方米，与上个月相比上涨0.31%;单套租赁成交均价为1480元/套，较6月增长3.13%。然而这样的业绩并未持续。8月初，主城区二手房在房源量增长的同时，挂牌均价却出现小幅波动，较7月底下滑了3元/平方米。

　　记者点评：在不少二手房持有者看来，短期内，西安房价下位运行是必然，而远期价格回暖同样是必然的。在这样的心理驱使下，对于并不急着用钱的二手房业主来说，他们始终不肯放低手中的房价。然而市场接受能力有限，作为没有明显价格优势的二手房，单周销量自然会受到影响。与此同时，目前是租赁市场的旺季，加之西安城中村改造力度的加大，使得部分刚性需求得以释放，支撑了卖主的一部分抬价，最终使得价格虽有下滑，但程度有限，总体趋于平稳缓和态势。